Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 сентября 2018 г. N Ф07-11483/18 по делу N А13-20514/2017

24 сентября 2018 г.

Дело N А13-20514/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АРМ ПРЕМЬЕР" генерального директора Заргаряна Г.Г. (выписка из единого государственного реестра юридических лиц),

рассмотрев 19.09.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРМ ПРЕМЬЕР" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.04.2018 (судья Попова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу N А13-20514/2017,

установил:

Индивидуальный предприниматель Заргарян Гарлем Григорьевич, ОГРНИП 304352824500541, ИНН 352800732938, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРМ ПРЕМЬЕР", место нахождения: 162625, Вологодская обл., г. Череповец, Северное шоссе, д. 45, лит. А, ОГРН 1113528009990, ИНН 3528181632 (далее - Общество), о расторжении договора от 01.01.2017 N 1 аренды здания гостиницы площадью 1341,5 кв. м с кадастровым номером 35:21:0302001:370 (ранее условный номер 35-35-12/034/2009-434), расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, Северное шоссе, д. 45, лит. А.

Определением от 08.02.2018 к производству принято встречное исковое заявление ООО "АРМ ПРЕМЬЕР" к предпринимателю, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании упомянутого договора аренды действующим, обязании предпринимателя не чинить препятствия в пользовании спорным зданием гостиницы, а также передать ключи от него.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Заргарян Григор Давидович.

Решением от 13.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.06.2018, суд первой инстанции принял отказ Заргаряна Г.Г. от первоначального иска, производство по нему прекратил, в удовлетворении встречного иска отказал.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении встречных требований и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, правовая позиция ответчика по встречному иску неоднократно менялась в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, что свидетельствует, по его мнению, о необоснованности выдвигаемых им доводов и возражений по поводу встречного иска; досудебная претензия направлялась предпринимателем по адресу местонахождения арендуемого объекта, который Общество на тот момент уже не занимало, о чем ответчику по встречному иску не могло не быть известно; сам факт получения претензии от 02.03.2018 в судебном заседании от 05.03.2018 Общество не оспаривает, однако полагает, что у предпринимателя отсутствовали какие-либо законные основания ссылаться на несвоевременное внесение Обществом арендной платы в период, когда он еще не являлся собственником спорного имущества; Общество своих обязательств перед новым собственником здания гостиницы не нарушало.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции также необоснованно не принял уточнение встречного иска в части восстановления регистрационной записи N 35:21:0302001:370-35/021/2017-3 об аренде спорного здания.

В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Заргарян Г.Г. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность судебных актов в обжалуемой части проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Заргарян Григор Давидович (арендодатель) и Общество (арендатор) в лице его генерального директора Заргаряна Гамлета Григорьевича в связи с истечением 31.12.2016 срока действия ранее заключенного между ними договора от 09.10.2011 аренды здания гостиницы площадью 1341,5 кв. м с кадастровым номером 35:21:0302001:370 (условный номер 35-35-12/034/2009-434) с земельным участком с кадастровым номером 35:21:0302001:0217, расположенным по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, Северное шоссе, д. 45, лит. А, 01.01.2017 подписали сроком до 31.12.2021 новый договор N 1 аренды указанного здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности с 07.07.2009 (запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время единый государственный реестр недвижимости, далее - ЕГРН) N 35-35-12/034/2009-434) с правом пользования участком под ним.

В пунктах 4.1 и 4.4 договора его стороны установили, что ежемесячная арендная плата, в состав которой включаются, в том числе, все коммунальные платежи, необходимые для эксплуатации спорного здания, а также плата за пользование упомянутым земельным участком, который занят названным объектом недвижимости и необходим для его эксплуатации, составляет 100 000 руб. и вносится арендатором не позднее 10-го рабочего дня месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения в случае существенных (10 и более дней) и неоднократных (2 и более раз) задержек арендатором перечисления арендной платы в течение одного календарного года. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении об одностороннем отказе от его исполнения.

В августе 2017 года собственником арендуемого Обществом здания на основании договора дарения от 04.07.2017 стал индивидуальный предприниматель Заргарян Гарлем Григорьевич, о чем в ЕГРН 07.08.2017 внесена регистрационная запись N 35:21:0302001:370-35/021/2017-6, что подтверждается выпиской из указанного реестра от 07.08.2017.

В дальнейшем новый собственник имущества (с учетом положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), сославшись на нарушение Обществом сроков перечисления арендной платы с момента заключения договора (первый платеж в размере 200 000 руб. внесен только 27.04.2017, второй и третий в таком же размере - 09.06.2017 и 21.07.2017 соответственно), 05.03.2018 направил Обществу уведомление от 02.03.2018 об одностороннем отказе от его исполнения в порядке, предусмотренном пунктом 5.2.2 договора.

В связи с данным отказом в ЕГРН внесена соответствующая запись о прекращении ограничения (обременения) права собственности Заргаряна Г.Г. на спорное здание гостиницы в виде аренды (выписка из указанного реестра от 02.04.2018).

Не согласившись с обстоятельствами расторжения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просило признать договор аренды действующим, а также обязать нового собственника имущества не чинить препятствий в пользовании им и передать ключи от находящихся в арендуемом здании помещений.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав требования Общества необоснованными, отказали в их удовлетворении.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты правильными, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела, в частности выпиской с расчетного счета Заргаряна Г.Д., открытого ему в филиале (Северная столица) акционерного общества "Райффайзенбанк", о банковских операциях за период с 01.01.2017 по 28.02.2017, подтверждается, что с начала действия договора Общество нарушало сроки внесения арендной платы и более 2-х раз допускало просрочки перечисления платежей, значительно превышающие по своей продолжительности 10 дней, что им в ходе рассмотрения дела не отрицалось (т.д. 2, л. 149).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 той же статьи).

Пунктом 5.2.2 договора его стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае, если Общество не менее 2-х раз задержит перечисление арендной платы на срок от 10-ти и более дней.

При таком положении суды, учтя наличие у истца по первоначальному иску права на отказ от договора аренды, направление им уведомления о прекращении арендных отношений от 02.03.2015 в соответствии с требованиями статьи 165.1 ГК РФ, а также признание Обществом неоднократных просрочек внесения им арендных платежей, пришли к правильному выводу о том, что Заргарян Г.Г. вправе был в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Ссылка подателя жалобы на то, что новый собственник арендуемого имущества не вправе выставлять против арендатора возражения относительно ненадлежащего исполнения условий договора, имевшего место до регистрации перехода права собственности на указанный объект к его приобретателю, обоснованно не принята судами обеих инстанций во внимание.

Как следует из пункта 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, приобретая объект, обремененный договором аренды, новый собственник заменяет прежнего в правоотношениях с арендатором, а значит, к нему переходят все права и обязанности арендодателя, которые были установлены сторонами при сдаче такого имущества в аренду.

При таком положении возникновение оснований для предусмотренного договором одностороннего отказа от его исполнения в период, когда арендодателем по нему выступало лицо, впоследствии передавшее свое право собственности на арендуемый объект новому собственнику, не свидетельствует о невозможности последнего реализовать данное право после вступления в договор на стороне арендодателя.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имеется установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.04.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу N А13-20514/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРМ ПРЕМЬЕР" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева М. В. Захарова И.В. Сергеева