Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 декабря 2018 г. N Ф07-13601/18 по делу N А56-9612/2018

03 декабря 2018 г.

Дело N А56-9612/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Пальмира" Уралова А.С. (доверенность от 20.01.2018), от администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области Денисова В.В. (доверенность от 27.12.2017 N 3166),

рассмотрев 28.11.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пальмира" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-9612/2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пальмира", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Тележная ул., д. 13, лит. Б, пом. 1-Н, ОГРН 1147847101643, ИНН 7842516046 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации договора купли-продажи от 04.08.2017 прав аренды земельного участка общей площадью 7 800 кв.м с кадастровым номером 47:01:0701003:778, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, пос. Рощино, ул. Садовая, уч. 2, к. 9, а также об обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем осуществления государственной регистрации указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно спора, привлечены закрытое акционерное общество "Северо-Западная Инвестиционно-строительная корпорация" в лице конкурсного управляющего Рулевой Анны Игоревны, место нахождения: 197183, Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 9, лит. А, часть пом. 14Н, комн. 1218, ОГРН 1047823010751, ИНН 7814156151 (далее - Корпорация), администрация муниципального образования "Выборгский район Ленинградской области", место нахождения: 188800, Ленинградская обл., Выборгский р-н, Выборг, ул. Советская, д. 12, ОГРН 1024700875836, ИНН 4704029557 (далее - Администрация), жилищно-строительный кооператив "Линдуловская роща", место нахождения: 188820, Ленинградская обл., Выборгский р-н, г.п. Рощино, пер. Садовый, д. 2, к. 2, ОГРН 1114704008297, ИНН 4704086788 (далее - Кооператив).

Решением суда первой инстанции от 21.05.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что судами неверно применены положения пунктов 1, 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку материалами дела не подтверждается факт нахождения на земельном участке здания жилого дома; суды вышли за пределы предъявленных Обществом требований.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили; их отсутствие в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области (арендодателем; далее - Администрация) и Корпорацией (арендатором) был заключен договор от 25.12.2006 N 6226-06 аренды земельного участка общей площадью 7 800 кв.м с кадастровым номером 47:01:0701003:778, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский р-н, пос. Рощино, ул. Садовая, уч. 2, корп. 9 (далее - земельный участок), для использования под строительство многоквартирного жилого дома сроком на 3 года.

Дополнительным соглашением от 10.11.2009 стороны продлили срок действия данного договора до 7 лет.

Администрацией было выдано разрешение на строительство от 28.10.2009 N RU 47505106-0047, продленное впоследствии до 31.12.2011, в соответствии с которым Корпорация должна была осуществлять на арендуемом земельном участке строительство многоквартирного жилого дома.

Постановлением Администрации от 17.12.2009 N 8999 был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и примыкающей к нему гостиницей квартирного типа со встроенными помещениями бытового обслуживания и лечебно-профилактическими помещениями.

Впоследствии между Корпорацией и Кооперативом было заключено соглашение от 24.05.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 25.12.2006 N 6226-06.

Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации от 01.09.2011 N 325-р внесены изменения в ранее выданное разрешение на строительство в части замены застройщика - Компании на Кооператив.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 по делу N А56-14191/2011 Корпорация признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 признано недействительным соглашение от 24.05.2011, заключенное между Корпорацией и Кооперативом, об уступке прав арендатора земельного участка.

Указанным постановлением установлено следующее: многоквартирный жилой дом, права инвестора и застройщика по которому были переданы Кооперативу и который находится на указанном выше земельном участке, построен и введен в эксплуатацию, а расположенные в нем квартиры переданы участникам долевого строительства; в нарушение требований статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) права на весь земельный участок, на котором находятся 2 объекта недвижимости - жилой дом и незавершенный строительством объект (гостиница), при отсутствии выдела земельного участка, на котором находится незавершенная строительством гостиница, не могли быть переданы в пользование только Кооперативу, в связи с чем соглашение от 24.05.2011 является ничтожным.

В рамках реализации имущества должника (Корпорации) конкурсным управляющим Рулевой А.И. были проведены торги по продаже принадлежащего Корпорации имущества и имущественных прав, в том числе: объекта незавершенного строительства общей площадью 2 812,4 кв.м со степенью готовности 72 %, расположенного на спорном земельном участке; права аренды земельного участка на основании договора от 25.12.2006 N 6226-06.

На основании протокола о результатах проведения открытых торгов от 03.10.2016 между Корпорацией в лице конкурсного управляющего (продавцом) и признанным победителем торгов Обществом (покупателем) заключен договор от 06.10.2016 купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Управлением Росреестра 18.11.2016 произведена государственная регистрация права собственности Корпорации на указанный объект.

Кроме того, по итогам состоявшихся 09.08.2017 открытых торгов победителем признано Общество, вследствие чего между ним (покупателем) и Корпорацией (продавцом) в лице конкурсного управляющего Рулевой А.И. заключен договор от 04.08.2017 купли-продажи права аренды спорного земельного участка, принадлежащего Корпорации на основании договора аренды от 25.12.2006 N 6226-06.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением 01.09.2017 о государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок.

По результатам проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором было принято решение от 14.09.2017 о приостановлении регистрационных действий со ссылкой на положения пунктов 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Поскольку в течение срока приостановления не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации, Управление Росреестра направило в адрес Общества уведомление от 14.12.2017 N 47/115/013/2017-7181 об отказе в государственной регистрации права аренды.

Общество, ссылаясь на то, что данный отказ в государственной регистрации договора от 04.08.2017 купли-продажи права аренды земельного участка является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным постановлением, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, частями 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ, установлено, что в нарушение действующего законодательства по договору купли-продажи от 04.08.2017 Обществу переданы права на весь земельный участок при наличии на нем двух объектов недвижимости, один из которых в собственность Общества не передавался, а также признано, что представленный регистрирующему органу договор не соответствует нормам закона, а оспариваемый отказ Управления Росреестра является обоснованным и законным. В связи с этим суды отказали Обществу в удовлетворении требований.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В силу положений статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом пункты 2, 5 статьи 39.20 ЗК РФ устанавливают порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, который, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности, что отражено в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О, от 21.02.2008 N 119-О-О, от 29.05.2012 N 916-О, от 24.10.2013 N 1587-О, 25.10.2016 N 2324-О.

Учитывая закрепленный в статье 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, а также принимая во внимание приведенные выше положения статьи 39.20 ЗК РФ и установленный как постановлением апелляционного суда от 19.02.2013 по делу N А56-14191/2011, так и в рамках настоящего дела факт нахождения на спорном земельном участке 2 объектов недвижимости, один из которых Обществу не принадлежит на праве собственности и не передавался в иное титульное владение, суды пришли к обоснованному выводу неправомерности передачи Обществу права аренды всего земельного участка.

Более того, сам по себе факт заключения по итогам торгов договора купли-продажи права аренды не свидетельствует о замене стороны по договору аренды. В материалы дела не представлено и Обществом не заключалось с Администрацией как с арендодателем и собственником земельного участка соглашение о замене стороны в договоре от 25.12.2006.

Поскольку содержание договора купли-продажи права аренды от 04.08.2017, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, Управление Росреестра правомерно со ссылкой на положения пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ приостановило осуществление государственной регистрации прав, а затем и отказало в проведении такой регистрации.

При таком положении суды, правильно применив нормы земельного законодательства и положения Закона N 218-ФЗ и приняв во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, признали, что оспариваемым отказом права и охраняемые законом интересы Общества не нарушены, в связи с чем приняли законные и обоснованные судебные акты об отказе в удовлетворении требований Общества.

У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений, другой оценки представленных в материалы дела доказательств, а также для переоценки выводов, содержащихся во вступившем в законную силу постановлении апелляционного суда от 19.02.2013 по делу N А56-14191/2011.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о неправильном применении судами положений статьи 39.20 ЗК РФ являются несостоятельными и отклоняются кассационным судом, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, верно примененных судами.

Доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов, либо опровергнуть выводы судов первой и апелляционной инстанций.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018 по делу N А56-9612/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пальмира" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева