Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2018 г. N Ф07-15352/18 по делу N А56-44907/2016

06 декабря 2018 г.

Дело N А56-44907/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от Общество с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" Захаровой Т.А., Трусовой Е.А. (доверенность от 26.10.2018); от общества с ограниченной ответственностью "Альфа" Архангельской Т.А. (доверенность от 06.06.2018), Куликовой Э.А. (доверенность от 06.06.2018),

рассмотрев 04.12.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А56-44907/2016 (судьи Кашина Т.А., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Макдоналдс", место нахождения: 115054, Москва, Валовая ул., д. 26, ОГРН 1027700251754, ИНН 7710044140 (далее - ООО "Макдоналдс"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - ООО "Альфа"), о взыскании 25 452 600 руб. неосновательного обогащения, 367 294 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.04.2016 по 27.06.2016, процентов с 28.06.2016 по дату фактического исполнения обязательств, а также 100 000 руб. неустойки за нарушение условий предварительного договора.

Решением от 09.06.2017 иск удовлетворен.

Постановлением от 27.08.2018 решение от 09.06.2017 изменено. С ООО "Альфа" в пользу ООО "Макдоналдс" взыскано 2 731 080 руб. стоимости неотделимых улучшений, 39 507 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.04.2016 по 27.06.2016, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 2 731 080 руб. за период с 28.06.2016 по дату фактического исполнения основного обязательства (до 01.08.2016 - исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, с 01.08.2016 - исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в соответствующие периоды просрочки), 100 000 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Макдоналдс", ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Податель жалобы ссылается на то, что судом апелляционной инстанции необоснованно снижен размер взыскиваемых неотделимых улучшений в связи с ошибочным исключением ряда результатов работ.

ООО "Макдоналдс", в кассационной жалобе указывает на то, что в выводах суда апелляционной инстанции по определению состава неотделимых улучшений есть явные логические несоответствия нормам закона, а также технические противоречия.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Альфа" просит оставить обжалуемые судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель ООО "Макдоналдс" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "Альфа" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Альфа" (арендодатель) и ООО "Макдоналдс" (арендатор) 31.05.2012 заключили предварительный договор N 88-65/11 аренды нежилых помещений, расположенных на первом этаже трехэтажного нежилого здания многофункционального комплекса по обслуживанию пассажиров, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Всеволожский пр., д. 61.

В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды сроком на 25 лет.

Стороны в пункте 1 дополнительного соглашения от 15.01.2014 N 5 к предварительному договору пришли к соглашению, что обязательства сторон по заключению долгосрочного договора действуют до 31.12.2038.

Долгосрочный договор аренды сторонами заключен не был.

Арендатором были выполнены работы по подготовке помещения к использованию под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс" (далее - ресторан), для складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью, а также в соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора и приложением от 15.01.2014 N 5 к нему для организации обслуживания посетителей ресторана через окно торговли "на вынос" по системе "МакЭкспресс".

В пункте 5.4 предварительного договора указано, что работы должны быть выполнены в соответствии со стандартами компании "Макдоналдс" и требованиями российского законодательства, предъявляемыми к предприятиям общественного питания.

Поскольку ресторан открылся для посетителей 12.12.2012, стороны (до подписания долгосрочного договора аренды) пришли к соглашению о заключении краткосрочного договора аренды от 12.12.2012 N 88-148/12 на 11 месяцев. По истечении 11 месяцев был подписан краткосрочный договор аренды от 01.03.2013 N 88-153/13. По истечении 11 месяцев был подписан еще один краткосрочный договор от 01.12.2013 N 88-153/13.

В связи с наличием разногласий в части пересмотра условий о размере арендной платы стороны расторгли краткосрочный договор аренды, в результате чего помещение 31.07.2015 по акту приема-передачи (возврата) с приложением N 1 "Перечень замечаний арендодателя к состоянию помещений" было возвращено арендодателю.

После освобождения арендованного помещения ООО "Альфа" 30.10.2015 заключило с обществом с ограниченной ответственностью "ТрейдГрупп" (далее - ООО "ТрейдГрупп") договор N 19-05-15-1 аренды спорного помещения сроком на 10 лет.

ООО "Макдоналдс", ссылаясь на нарушение ООО "Альфа" условий предварительного договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд постановлением от 27.08.2018 решение суда первой инстанции изменил, взыскал с ООО "Альфа" в пользу ООО "Макдоналдс" 2 731 080 руб. неотделимых улучшений, 39 507 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.04.2016 по 27.06.2016, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на 2 731 080 руб. за период с 28.06.2016 по дату фактического исполнения основного обязательства (до 01.08.2016 - исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, с 01.08.2016 - исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в соответствующие периоды просрочки), 100 000 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания предварительного договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 5.4 предварительного договора указано, что неотделимые улучшения, необходимые для подготовки помещений к работе ресторана, создаются арендатором за свой счет, являются собственностью арендатора до прекращения действия долгосрочного договора и учитываются на балансе арендатора. Расходы арендатора на создание неотделимых улучшений не компенсируются арендодателем, за исключением случаев досрочного расторжения предварительного договора или долгосрочного договора аренды по вине арендодателя. Исходя из буквального толкования указанного условия, после расторжения предварительного договора по вине арендодателя у арендатора возникло право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом при подготовке помещения к размещению в нем ресторана.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2.4 предварительного договора арендодатель с момента его заключения и до даты регистрации долгосрочного договора не будет без письменного согласия арендатора обременять помещение правами третьих лиц. Следовательно, заключение ООО "Альфа" договора аренды с ООО "ТрейдГрупп" является основанием возникновения обязанности ООО "Альфа" по возмещению ООО "Макдоналдс" стоимости неотделимых улучшений.

Судом апелляционной инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам федерального бюджетного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы" Братской Ирине Георгиевне и Вигуро Софье Юрьевне.

Согласно заключению экспертов Братской И.Г. и Вигуро С.Ю. от 16.03.2018 N 3767/12-3 к неотделимым улучшениям арендованного помещения отнесены, в частности, гидроизоляция помещения и вентиляционной камеры; разводка системы канализации под плиткой пола; демонтаж чистовой отделки пола и напольное покрытие; отделка стен и колонн. Полный перечень неотделимых улучшений с указанием их стоимости представлен экспертами в таблице N 4 заключения. Общая стоимость перечисленных неотделимых улучшений помещения на 31.07.2015 - дату подписания акта приема-передачи (возврата) помещения - согласно заключению составляет 13 666 414 руб. 22 коп.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводам о соответствии названного заключения требованиям действующего законодательства, применении экспертами верных критериев определения отделимых и неотделимых улучшений и признал его допустимым доказательством.

Кассационная инстанция соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что изменения в интерьере, а именно отделка стен и колонн, а также напольные покрытия (позиции 6 - 75, 462 - 484 таблицы N 4 заключения экспертов), не могут быть отнесены к улучшениям арендованного помещения, поскольку выполнены арендатором исключительно в соответствии с его корпоративным стилем и фирменными стандартами и не могут быть использованы арендодателем или иными арендаторами. Следовательно, арендодатель после возврата помещения ООО "Макдоналдс" понес затраты на приведение помещения в первоначальное состояние, чтобы обеспечить возможность сдачи в аренду иным арендаторам.

Поскольку в соответствии с заключением экспертов до передачи помещения ООО "Макдоналдс" оно было обеспечено инженерными коммуникациями и полной отделкой (здание в целом имело самостоятельную систему вентиляции и кондиционирования), то не являются также улучшениями арендованного помещения разводка системы канализации под плиткой пола, в частности, монтаж жироуловителя, монтаж системы вентиляции и кондиционирования (позиции 92 - 301, 440 - 460). Для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Поскольку работы по установке жироуловителя производились на прилегающей к указанному помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, у арендодателя не возникли ни право собственности на жироуловитель, ни обязанность по возмещению арендатору его стоимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные по делу доказательства в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, исследовав предварительный договор, а также учитывая амортизацию неотделимых улучшений за период с 12.12.2012 по 31.07.2015, составляющую 12%, пришел к обоснованному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию стоимость неотделимых улучшений, уменьшенная на величину естественного износа.

Оснований для иной оценки данного обстоятельства у суда кассационной инстанции нет, поскольку определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, исследование и оценка представленных сторонами доказательств отнесены исключительно к компетенции судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в части взыскания неотделимых улучшений.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, не нашел своего подтверждения в ходе кассационного производства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит постановление апелляционной инстанции законным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А56-44907/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М. В. Захарова А.В. Кадулин