Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 января 2019 г. N Ф07-16212/18 по делу N А56-39488/2017

24 января 2019 г.

Дело N А56-39488/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.Ф. (доверенность от 26.12.2018), от акционерного общества "Промышленная группа "Техноком" Плетинского А.В. (доверенность от 23.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 по делу N А56-39488/2017 (судьи Тимухина И.А., Полубехина Н.С., Пряхина Ю.В.),

установил:

Акционерное общество "Промышленная группа "Техноком", место нахождения: 1877330, Ленинградская обл., Кировский р-он, г. Отрадное, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН 1024701328827, ИНН 4706016112 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО, комитет), о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нём жилым зданием от 15.10.2013 N 11305-АЗ, о взыскании 32 700 000 руб., уплаченных по договору, 16 623 856 руб. 21 коп. убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением и исполнением договора, в том числе: 11 494 006 руб. 21 коп. процентов по договору от 22.10.2013 N 1221/7915/0000/110/12 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) в части уплаты процентов на сумму в размере 34 335 000 руб. на приобретение земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, к. 3, лит. А, 121 600 руб. оплаты по договору подряда от 22.05.2014 N УК-06 в части стоимости установки ограждения объекта, 5 000 000 руб. оплаты по договору подряда от 22.10.2014 N УК-09, 8 250 руб. расходов на выполнение технической инвентаризации и кадастровых работ от 05.12.2014 N 5700004256.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества).

Решением суда от 21.12.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 11.09.2018 решение изменено, договор расторгнут, с комитета в пользу общества взыскано 32 700 000 руб., уплаченных по договору, 5 129 850 руб. убытков, в остальной части иска отказано.

Взыскано 159 393 руб. 72 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 2 300 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе комитет просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Податель жалобы ссылается на то, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что при проведении аукциона и заключении договора комитетом были скрыты сведения о наличии обременения в виде теплового пункта, размещенного в подвале здания, является необоснованным.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции сделал необоснованный вывод о наличии обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, неправильно определил последствия расторжения договора, взыскал с комитета денежные средства, полученные в качестве оплаты по договору, при этом приобретенное по договору недвижимое имущество осталось в собственности общества, апелляционный суд необоснованно отклонил довод комитета о пропуске срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), являющегося правопредшественником КИО, от 14.06.2013 N 902-рз "О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 89, корпус 3, литера А" по результатам проведенного аукциона между КУГИ в лице фонда имущества (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор от 15.10.2013 N 11305-АЗ купли-продажи земельного участка площадью 1 213 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007145:4743, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, корп. 3, лит. А, с расположенным на нём расселённым многоквартирным жилым домом общей площадью 1 790,4 кв. м с кадастровым номером 78:12:7145:0:65.

Цена продажи объекта составляет 32 700 000 руб., в том числе: цена продажи здания - 125 234 руб. 04 коп., цена продажи земельного участка - 32 574 765 руб. 96 коп.

В договоре отражены сведения о земельном участке. Земельный участок находится в жилой зоне "ЗЖД" - зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Земельный участок находится территориальной зоне "ТЗЖДЗ" - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка площадью 44 кв. м находится в охранной зоне газораспределительной сети. Части земельного участка площадью 89 кв. м и 131 кв. м находятся в охранной зоне канализационных сетей. Часть земельного участка площадью 88 кв. м находится в охранной зоне водопроводных сетей. Часть земельного участка площадью 10 кв. м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

В Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.11.2013 зарегистрирован переход права собственности на названные жилой дом и земельный участок к обществу.

Ссылаясь на то, что при проведении мероприятий по подготовке здания к демонтажу общество обнаружило, что в подвальном помещении здания расположен тепловой пункт, который обеспечивает теплоснабжение других многоквартирных домов, расположенных по адресам: ул. Седова, д. 89, корп. 2, ул. Седова, д. 89, корп. 4 и ул. Кибальчича, д. 4, корп. 3, лит. А, что послужило основанием прекращения проведения работ по договору, полагая, что использование земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором, не возможно до осуществления выноса теплового пункта за пределы принадлежащего обществу земельного участка, считая, что его права нарушены и подлежат восстановлению путем расторжения договора, и возмещения убытков, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют основания для расторжения договора, применил исковую давность и отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд посчитал ошибочными выводы суда первой инстанции, изменил решение суда первой инстанции, расторг договор и удовлетворил требование о взыскании убытков в части 32 700 000 руб., уплаченных по договору и 5 129 850 руб. понесённых истцом затрат, отказав в иске о взыскании убытков в остальной части.

При этом апелляционный суд сослался на то, что при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу обществом установлено, что подвальное помещение спорного здания с размещенным в нем теплотехническим оборудованием является центральным тепловым пунктом для других многоквартирных жилых домов. При этом реконструкция здания или возведение нового здания на месте снесенного здания без выноса данного теплового пункта с распределительными тепловыми сетями из пятна застройки невозможны, охранная зона тепловых сетей, подходящих к земельному участку, составляет более 70% от всей площади земельного участка.

Суд сослался на то, что сведения о наличие теплового пункта и охранной зоны теплосети, которые должны указываться собственником в виде обременения объекта недвижимости и земельного участка, в технической и конкурсной документации, а также в договоре купли-продажи отсутствовали. Сведения о наличии тепловой сети на спорном земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости только 16.04.2018, при этом, право собственности Санкт-Петербурга на тепловую сеть зарегистрировано как ранее возникшее право.

Суд счёл, что Санкт-Петербург как собственник здания и земельного участка, выставляя объекты на торги, должен был располагать сведениями о существующих обременениях объектов недвижимости и включить соответствующие сведения в перечень обременений здания и земельного участка при выставлении их на торги, что сделано не было.

Суд пришёл к выводу о том, что общество при заключении договора действовало с надлежащей степенью осмотрительности и добросовестности.

Апелляционный суд отклонил заявление комитета о применении исковой давности, указав в постановлении, что право истца нарушено неосуществлением уполномоченными органами действий по освобождению спорного земельного участка от теплового пункта и тепловых сетей.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что постановление подлежит отмене в связи с тем, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права и сделаны выводы, не соответствующие установленным по делу обстоятельствам, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Суд первой инстанции правильно применил пункты 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что обществом не доказана невозможность реализации целей предоставления земельного участка и здания, а также наличие неустранимых препятствий в пользовании обществом земельным участком.

Суд первой инстанции установил, что продавец при проведении торгов и заключении договора предоставил покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в договор включены все сведения об обременениях здания и земельного участка, содержащиеся в сведениях государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обоснованно посчитал, что нахождение в здании теплового пункта не является ограничением или обременением земельного участка и здания.

Суд первой инстанции исходя из установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств сделал правильный вывод о том, что истец не доказал предоставление продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования и иных оснований, позволяющих покупателю потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что при подаче заявки на участие в аукционе и при заключении договора купли-продажи общество, являясь профессиональным участником рынка недвижимости и инвестиционной деятельности, проявляя обычную степень осмотрительности, должно было предпринять меры и могло установить наличие в здании размещенного теплового пункта, а также предпринять меры по проверки его характеристик. Суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 6.1 договора покупатель до момента заключения договора ознакомился с состоянием объекта, с кадастровым и техническим паспортом здания.

Опровергая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на заключение специалиста проектно-экспертного бюро "Аргумент" от 17.04.2018 N 20/16 и письмо вице-губернатора Санкт-Петербурга от 14.09.2014.

В указанном заключении специалист сделал вывод о том, что возведение нового здания на месте снесенного или его реконструкция без выноса теплового пункта с распределительными тепловыми сетями из пятна застройки в новое место не возможно.

Согласно письму вице-губернатора Санкт-Петербурга от 14.09.2014 главе администрации Невского района для обеспечения теплоснабжения домов по указанным адресам необходимо выполнить вынос тепловых сетей из-под пятна застройки, по предварительной оценке ГУП "ТЭК СПб" сроки выполнения работ составляют 10 мес., выполнение работ возможно не ранее 2015 г.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по делу N А56-78205/2015 утверждено мировое соглашение, заключенное между КИО, фондом имущества и обществом, в соответствии с которым изменены условия нескольких заключенных сторонами договоров купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях, в том числе договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нём зданием от 15.10.2013 N 11305-АЗ в части сроков исполнения обществом обязательств по возведению объектов недвижимости либо осуществления капитального ремонта, реконструкции здания, установлен новый срок - в течение 67 мес. с момента заключения договора.

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что сам факт необходимости производства работ по выносу теплового пункта за пределы застройки не является основанием для расторжения договора, истец не доказал наличие для него такого ущерба, который лишает покупателя в значительной степени того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. При этом суд исходил из того, что администрация Невского района Санкт-Петербурга, как следует из письма от 13.10.2014 N 027-77/14-7-1, согласовала демонтаж здания при усилении несущих конструкций подвального помещения с находящимся в нём тепловым пунктом, перенос тепловых сетей из подвала здания возможен в подвал дома N 89 по ул. Седова, что подтверждается письмом Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 04.09.2014, которым определена примерная стоимость работ и сроки их выполнения. Суд сделал правильный вывод о том, что общество до заключения договора было ознакомлено с состоянием здания и земельного участка, их характеристиками, имело возможность оценить затраты, необходимые для исполнения инвестиционного обязательства.

Выводы суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности соответствуют обстоятельствам дела и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.

Отклоняя заявление ответчика о применении исковой давности, апелляционный суд не указал в постановлении, на основании каких установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, он пришёл к такому выводу.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право на иск о расторжении договора возникло у истца не позднее следующего дня после даты проведения заседания районной межведомственной комиссии по подготовки к проведению отопительного сезона в Невском районе (14.05.2014), в котором истец принимал участие и на котором обсуждался вопрос об обеспечении теплоснабжения многоквартирных домов по ул. Седова, дома 89, корпуса 2, 4, 5 и по ул. Кибальчича, д. 4, корп. 3, после сноса здания по адресу: ул. Седова, д. 89, корп. 3, в связи с тем, что от находящегося в нём теплового пункта осуществляется теплоснабжение других указанных многоквартирных жилых домов. В суд с настоящим иском общество обратилось 05.06.2017.

Довод общества о том, что о нарушении своих прав истец узнал после направления комитету претензии, является несостоятельным. В деле имеется представленное истцом в суд первой инстанции в подтверждение соблюдения претензионного порядка разрешения спора заявление о расторжении договора и возмещении убытков, направленное обществом комитету 19.06.2017, то есть после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд. Соответственно указанная дата не может служить началом исчисления течения срока исковой давности по настоящему иску.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил статьи 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал в иске на основании пропуска истцом срока исковой давности.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Соответственно, постановление апелляционного суда следует отменить, а решение суда первой инстанции - ставить в силе.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 по делу N А56-39488/2017 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2017 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Г.М. Рудницкий