Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 февраля 2019 г. N Ф07-16503/18 по делу N А21-3643/2018

01 февраля 2019 г.

Дело N А21-3643/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Типлекс" Коблева А.Р. (доверенность от 23.07.2018),

рассмотрев 30.01.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Типлекс" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.07.2018 (судья Можегова Н.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Пряхина Ю.В.) по делу N А21-3643/2018,

установил:

Администрация муниципального образования "Янтарный городской округ", место нахождения: Калининградская обл., пгт Янтарный, Советская ул., д. 76, ОГРН 1023902057761, ИНН 3912002931 (далее - Администрация), обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Типлекс", место нахождения: 238581, Калининградская обл., пгт. Янтарный, пос. Синявино, ОГРН 1023900993797, ИНН 3906034068 (далее - Общество), о взыскании 2 865 658 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за 4 квартал 2016 года и за период с 1 по 4 кварталы 2017 года и 246 179 руб. 22 коп. неустойки.

Определением суда от 07.05.2018 принят встречный иск Общества о взыскании с Администрации стоимости неотделимых улучшений арендованного земельного участка в размере 286 830 руб. 22 руб.

Решением суда от 05.07.2018 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и об удовлетворении встречных требований.

Податель жалобы полагает, что судами не исследованы в полной мере имеющие значение для дела обстоятельства и не учтены выводы, содержащиеся в судебных актах по делам N А21-5749/2016, А21-9285/2017 и А21-13386/2017; ссылается на то, что Общество не могло фактически использовать переданный в аренду участок, а Администрация действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие ее согласия на осуществление неотделимых улучшений земельного участка; считает, что суды обязаны были назначить проведение судебной экспертизы для определения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили; их отсутствие в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации от 05.08.2004 N 229 между Обществом (арендатором) и Администрацией (арендодателем) был заключен договор от 06.08.2004 N 229-2/2004 аренды земельного участка площадью 10 га с кадастровым номером 39:22:01-00-05:0019 для использования под размещение курортно-рекреационного комплекса.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 06.08.2004 по 06.08.2053.

В соответствии с пунктом 3.1, 3.2 договора арендная плата устанавливается согласно решению депутатов поселкового Совета муниципального образования пос. Янтарный и вносится арендатором ежеквартально в срок не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за 4 квартал - не позднее 15 декабря текущего года.

Постановлением главы Администрации от 20.10.2010 N 694 утверждена схема границ земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:22:01-00-05:0019, а также установлен вид разрешенного использования участков - для строительства курортно-рекреационного комплекса.

В соответствии с указанным постановлением произведен раздел арендуемого Обществом земельного участка с образованием участков: площадью 60 850 кв.м с кадастровым номером 39:22:01005:233 и площадью 39 150 кв.м с кадастровым номером 39:22:010005:234. При этом изменения в договор аренды в части уточнения объекта аренды сторонами не вносились.

Соглашением от 30.06.2017 стороны признали расторгнутым договор от 06.08.2004 N 229-2/2004 в части аренды земельного участка площадью 60 850 кв.м с кадастровым номером 39:22:010005:233.

Администрация обратилась в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по уплате арендных платежей за 4 квартал 2016 года и за период с 1 по 4 кварталы 2017 года.

В свою очередь, Общество предъявило встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных им на земельном участке с кадастровым номером 39:22:010005:233.

Суд первой инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по уплате арендных платежей за 4 квартал 2016 года и за период с 1 по 4 кварталы 2017 года, в связи с чем признал требования Администрации о взыскании задолженности и неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку признал не доказанной совокупность условий, указанных в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и расценил произведенные Обществом работы как выполнение арендатором своих обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 424, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из содержания статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земли, относящейся к государственной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав приведенные правовые положения, установили факт нарушения Обществом обязательств по договору в части оплаты арендных платежей и наличие у него задолженности по арендной плате за 4 квартал 2016 года и за период с 1 по 4 кварталы 2017 года в размере 2 865 658 руб. 51 коп.

При этом судами установлено, что договор аренды сторонами исполнялся, что подтверждается подписанными актами приема-передачи участка арендатору, до спорного периода ответчик вносил арендные платежи.

Представленный истцом расчет задолженности, основанный на ставках, установленных решением окружного Совета депутатов муниципального образования "Янтарный городской округ" от 23.12.2015 N 95, которым утвержден Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования "Янтарный городской округ" и предоставленные в аренду без торгов, судами проверен и признан правильным и обоснованным. В ходе судебного разбирательства ответчик не оспаривал данный расчет.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило достоверных доказательств оплаты пользования переданным в аренду имуществом, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности. Доказательства, подтверждающие наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о прекращении у арендатора обязанности по оплате арендных платежей в спорный период, в материалах дела отсутствуют, однако данная обязанность Общества сохранялась в спорный период, поскольку договор аренды являлся действующим и отсутствуют доказательства возврата участка по акту, подписанному сторонами.

При таком положении требование Администрации о взыскании задолженности за спорный период в размере 2 865 658 руб. 51 коп. и начисление неустойки в сумме 246 179 руб. 22 коп. соответствует положениям статьи 614 ГК РФ и пунктам 3.2, 5.2 договора.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, обоснованно исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности первоначальных требований.

Суды правомерно отклонили как необоснованные доводы Общества о невозможности использования земельного участка, поскольку в материалах дела отсутствуют объективные, достоверные и достаточные доказательства того, что арендодатель не предоставил арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судами, в период действия договора Общество не предъявляло Администрации как арендодателю требований о понуждении к исполнению обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ. При этом оно не воспользовалось механизмом, предусмотренным пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, и до обращения в суд с настоящим иском не направляло арендодателю претензий о неисполнении обязанности по передаче спорного участка.

В материалы дела не представлены какие-либо документы, свидетельствующие о противоправности поведения арендодателя.

При оценке правомерности встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений суды правильно исходили из положений статьи 623 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

В качестве расходов на неотделимые улучшения арендованного земельного участка с кадастровым номером 39:22:010005:233 Общество указало понесенные им затраты на выделение в натуре и вынос на местность границ названного участка при разделе первоначально переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:22:010005:0019, также затраты на санитарную зачистку пяти земельных участков от сухостойного кустарника, включая участок с кадастровым номером 39:22:010005:0019 и на прокладку дороги к участку с кадастровым номером 39:22:010005:233. Размер подлежащих взысканию расходов определен Обществом, исходя из выплаченных по договорам подряда денежных средств пропорционально площади земельного участка с кадастровым номером 39:22:010005:233.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из обязанности Общества, предусмотренной пунктом 4.4.7 договора, выполнять работы по благоустройству территории и признали, что указанные работы производились истцом по встречному иску в собственных интересах и фактически они сводятся к выполнению арендатором условий использования участка в рамках исполнения обязательств по договору аренды (использование земельного участка под размещение курортно-рекреационного комплекса).

Суды, установив отсутствие достаточных доказательств, подтверждающих наличие совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 623 ГК РФ, обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска.

Как правильно указали суды, представленные в дело распоряжение N 150, разрешение N 1225 и письмо Администрации от 12.03.2008 N 291 не свидетельствуют о даче арендодателем согласия на производство именно неотделимых улучшений земельного участка, поскольку в данных документах прямо указано, что эти работы Общество выполняет в целях проведения проектно-изыскательских работ, являющихся необходимой и составной частью строительства комплекса.

Оснований для иной оценки установленных обстоятельств у суда кассационной инстанции нет, поскольку определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, исследование и оценка представленных сторонами доказательств отнесены исключительно к компетенции судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу.

Ссылки подателя жалобы на судебные акты по делам N А21-5749/2016, А21-9285/2017 и А21-13386/2017 отклоняются кассационным судом как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку предметом рассмотрения указанных дел являлись обстоятельства, касающиеся исполнения иного договора аренды от 15.11.2004 N 408/2004, заключенного в отношении другого земельного участка.

Доводы Общества о неисполнении судами обязанности назначить проведение судебной экспертизы для определения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений участка являются необоснованными, поскольку в силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ размер затрат арендатора имеет правовое значение лишь при доказанности наличия согласия арендодателя на улучшения арендованного имущества, которое, как установлено судами, в данном случае отсутствовало.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.07.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 по делу N А21-3643/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Типлекс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева