Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 февраля 2019 г. N Ф07-794/19 по делу N А56-15625/2017

21 февраля 2019 г.

Дело N А56-15625/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Невзоров от Эколь" Трофименко Е.В. и Логиновой В. (доверенности от 14.02.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 26.12.2018), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2018 (судьи Пряхина Ю.В., Мельникова Н.А., Семиглазов В.А.) по делу N А56-15625/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Невзоров от Эколь", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Малая Морская ул., д. 8, лит. А, пом. 9-Н, ОГРН 1097847277330, ИНН 7801503721 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская ул., д. 8, лит. А, помещение 9Н, с установлением цены продажи в размере 39 505 000 руб., об обязании заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, установив цену продажи в размере 39 505 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества).

Решением суда от 15.08.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости площадью 469,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001181:1251, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская ул., д. 8, лит. А, помещение 9Н, путём установления цены продажи в размере 43 100 000 руб.; суд обязал комитет заключить с обществом договор купли-продажи указанного объекта недвижимости по цене продажи в размере 43 100 000 руб.

Постановлением апелляционного суда от 09.11.2018 решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ГУИОН и комитет просят решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податели жалоб указывают, что экспертное заключение от 28.05.2018 N ИО-0518-32-А56-15625/2017 не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, что приводит к итоговым недостоверным результатам определения стоимости объекта недвижимости.

Податели жалоб считают, что основания для обязания комитета заключить договор купли-продажи объекта по цене, отличной от определённой в отчёте ГУИОН, у судов отсутствовали, поскольку в материалы дела не представлено доказательств недостоверности отчёта ГУИОН и предложенной истцу в качестве выкупной цены величины рыночной стоимости.

По мнению подателей жалоб, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Отзыв на кассационные жалобы не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ГУИОН и комитета поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалобы рассмотрены в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 11.12.2006 N 10-А154917 аренды помещения 9Н площадью 469,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Морская, д. 8, лит. А.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 21.07.2016 о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением комитета от 31.10.2016 N 2576-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Морская, дом 8, лит. А, помещение 9Н" принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 75 500 000 руб., определённой на основании отчёта ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 10.10.2016 N 31-8-0110(099к)-2016.

Фонд имущества уведомил общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы фонду имущества.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно выполненному по заказу истца отчёту об оценки ООО "Оценочная компания "Бизнес-Консалт" от 20.07.2016 N Р-ОН-4/16 рыночная стоимость объекта по состоянию на 04.07.2016 составляет 39 505 000 руб.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В соответствии с заключением эксперта ООО "ИОЛА" от 20.08.2017 N СЭ-3/2017 рыночная стоимость объекта по состоянию на 21.07.2018 составляет 42 692 000 руб.

По ходатайству комитета и ГУИОН суд назначил проведение повторной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО "Лабриум-консалтинг" от 28.05.2018 N ИО-0518-32-А56-15625/2017 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 21.07.2016 составляет 43 100 000 руб., без НДС.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Обжалуемые судебные акты приняты судами первой и апелляционной инстанций на основании правильного применения положений статей 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 3 Закона N 159-ФЗ и статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы комитета, касающиеся избрания истцом ненадлежащего способа защиты права, правомерно отклонены апелляционным судом, поскольку указанные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права. Поскольку между сторонами при заключении договора возникли разногласия относительно условий договора, истец воспользовался правом, предоставленным ему в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, и передал разногласия на рассмотрение суда.

Суды обоснованно не приняли доводы подателей жалоб о том, что не имелось оснований для назначения экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения без проведения экспертизы достоверности отчёта о рыночной стоимости здания и земельного участка, выполненного ГУИОН.

При назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки суды следовали толкованию норм права, приведенному в пунктах 1 и 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком". Поскольку каждая из сторон представила свои доказательства в подтверждение размера рыночной стоимости предмета выкупа, суд в целях устранения имеющихся противоречий, посчитав, что для правильного разрешения спора необходим специальные познания, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынес определение о проведении экспертизы об определении рыночной стоимости объектов оценки.

Применив положения статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству ГУИОН суд первой инстанции назначил повторную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Суды пришли к правильному выводу о том, что заключение повторной экспертизы является полным и обоснованным, не содержит неясностей, в связи с чем оснований для назначения ещё одной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов оценки не имеется.

Доводам подателей жалоб, касающимся полноты и обоснованности выводов эксперта, суд первой инстанции дал обоснованную правовую оценку и сделал правильный вывод о том, что указанное заключение соответствует требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Не имеется оснований полагать, что экспертом допущены ошибки при выборе объектов-аналогов, применении скидки на торг, использовании корректировок и ставки капитализации, которые существенно повлияли бы на определение величины рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2018 по делу N А56-15625/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Е.В. Чуватина