Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2019 г. N Ф07-460/19 по делу N А66-9203/2018

22 февраля 2019 г.

Дело N А66-9203/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от администрации города Твери Пиуновой Н.Г. (доверенность от 01.10.2018 N 124),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 26.07.2018 (судья Балакин Ю.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 (судьи Романова А.В., Зорина Ю.В., Чередина Н.В.) по делу N А66-9203/2018,

установил:

Администрация города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройСити", место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Московская ул., д. 82, пом. 28, оф. 16, ОГРН 1156952004439, ИНН 6952002531 (далее - ООО "СтройСити"), о взыскании 1 577 518 руб. задолженности по договору от 17.12.2015 N 316-1 аренды земельного участка за период с 22.09.2015 по 25.11.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стройимпульс", место нахождения: 170023, Тверская обл., г. Тверь, Ржевская ул., д. 10, оф. 3Б, ОГРН 1136952017179, ИНН 6950172834 (далее - ООО "Стройимпульс").

Решением от 26.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к ООО "СтройСити" право пользования земельным участком с 22.09.2015 в силу закона перешло на тех же условиях, какие были определены для первоначального арендатора; по этой причине ООО "Стройимпульс" на момент подписания соглашения от 16.10.2015 о расторжении договора аренды уже не являлось стороной этого договора, в связи с чем данное соглашение ничтожно; поскольку договор аренды с первоначальным арендатором был заключен по результатам проведения аукциона, условия этого договора не могли быть впоследствии изменены сторонами, а соглашение сторон об изменении определенного по результатам аукциона размера арендной платы ничтожно.

ООО "СтройСити" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие оснований считать ничтожными сделками соглашение от 16.10.2015 между Администрацией и ООО "Стройимпульс" о расторжении договора, а также договор от 17.12.2015 в части размера арендной платы; указывая, что из поведения истца после заключения данного договора не следовало наличие у него сомнений в действительности сделки.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 25.09.2013 N 1135 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под строительство блокированного жилого дома (4-5 блоков)" и протокола от 12.11.2013 N 35 заседания комиссии о признании аукциона несостоявшимся Администрация (арендодатель) и ООО "Стройимпульс" (арендатор) заключили договор от 25.11.2013 N 163-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 2371 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200013:97, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Малая Самара, д. 20, корп. 2, для использования под строительство блокированного жилого дома (4-5 блоков) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком действия с 25.11.2013 по 25.11.2016.

Согласно пункту 3.2 договора годовой размер арендной платы в соответствии с протоколом заседания комиссии составляет 1 400 000 руб.

03.09.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Стройимпульс" на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 787,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200013:1473, степенью готовности 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200013:97.

22.09.2015 на основании договора купли-продажи от 18.09.2015 зарегистрирован переход к ООО "СтройСити" права собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Соглашением от 16.10.2015 N 224-1, заключенным между Администрацией и ООО "Стройимпульс", договор от 25.11.2013 N 163-1 аренды земельного участка расторгнут с 22.09.2015. Стороны подписали акт от 16.10.2015 возврата земельного участка.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.10.2015.

В дальнейшем Администрация (арендодатель) и ООО "СтройСити" (арендатор) заключили договор от 17.12.2015 N 316-1 аренды того же земельного участка для использования в целях завершения строительства многоквартирного дома сроком действия с 17.12.2015 по 30.11.2018.

Размер и порядок внесения платежей определены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определяется согласно приложенному к договору расчету.

Как указано в пункте 3.3 договора, порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования города Твери, утверждается решением Тверской городской Думы.

Как видно из приложенного к договору расчета, размер арендной платы определяется по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36 (далее - Положение).

Впоследствии Администрация направила в адрес ООО "СтройСити" письмо от 06.04.2018 с предложением доплатить арендную плату в сумме 1 573 464 руб. за период с 22.09.2015 по 25.11.2016, полагая, что условие договора аренды от 17.12.2015 N 316-1 об исчислении арендной платы в соответствии с Положением противоречит закону, а размер арендной платы за указанный период должен определяться исходя из установленного договором от 25.11.2013 N 163-1, заключенным с ООО "Стройимпульс" по итогам торгов, и равного 1 400 000 руб.

Поскольку ООО "СтройСити" отказалось произвести доплату арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 1). Порядок определения размера арендной платы за указанные земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, по общему правилу устанавливается уполномоченным органом (пункт 3).

Таким образом, порядок определения размера арендной платы зависит от порядка предоставления земельного участка - по результатам проведения аукциона либо без проведения торгов.

Как установлено судами, в данном случае договор аренды от 25.11.2013 N 163-1, заключенный с ООО "Стройимпульс" по итогам аукциона, был расторгнут по соглашению сторон с 22.09.2015 - даты перехода права собственности на объект незавершенного строительства. Договор аренды от 17.12.2015 N 316-1 заключен с ООО "СтройСити" как с новым собственником объекта незавершенного строительства для завершения его строительства без проведения торгов в порядке реализации положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что не оспаривается сторонами, в том числе Администрацией.

При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии со статьями 308, 421, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии оснований для распространения на ООО "СтройСити" условий договора от 25.11.2013 N 163-1, заключенного с предыдущим арендатором, и неприменения к отношениям сторон условий заключенного между ними договора аренды от 17.12.2015 N 316-1.

Ссылки Администрации на ничтожность соглашения от 16.10.2015 о расторжении договора аренды от 25.11.2013 N 163-1 как заключенного со стороны арендатора ненадлежащим лицом, а также ничтожность условия договора от 17.12.2015 N 316-1 о порядке определения размера арендной платы как противоречащего закону подлежат отклонению. Соглашение от 16.10.2015 о расторжении договора от 25.11.2013 N 163-1 подписано ООО "Стройимпульс" как стороной этого договора с указанием на прекращение договора с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства. В свою очередь, договор от 17.12.2015 N 316-1 заключен сторонами в результате их свободного волеизъявления, исполнялся сторонами на предусмотренных в договоре условиях; о своем несогласии с размером арендной платы, определенным в договоре, Администрация заявила по истечении более двух лет с момента заключения договора.

В таком случае исходя из положений статей 9, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется достаточных причин для признания прав Администрации нарушенными и удовлетворения ее требований, обоснованных недействительностью указанных выше сделок, в связи с чем в иске Администрации судами отказано правильно.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 26.07.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 по делу N А66-9203/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова А.В. Кадулин