Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 апреля 2019 г. N Ф07-2728/19 по делу N А13-16809/2017

22 апреля 2019 г.

Дело N А13-16809/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 12.08.2018 (судья Зрелякова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу N А13-16809/2017,

установил:

Индивидуальный предприниматель Драницына Ирина Васильевна, ОГРНИП 304352529600049, ИНН 352502215476, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области к администрации города Вологды, место нахождения: 160035, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), со следующими требованиями (с учетом их уточнения):

- урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 69,7 кв. м, расположенных на первом этаже двух-трехэтажного кирпичного нежилого здания - объекта культурного наследия федерального значения по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 14 (позиции по экспликации: 1-й этаж - N 6, 7, 20), выкупаемых арендатором в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, путем установления цены нежилых помещений равной их рыночной стоимости в размере 1 601 694 руб. 92 коп. по состоянию на 18.05.2017 в соответствии с заключением эксперта от 15.05.2018 N 1-05/2018;

- обязать Администрацию произвести предпринимателю зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 570 250 руб. 34 коп. по состоянию на 18.05.2017 в соответствии с заключением эксперта от 14.02.2018 N 260118-ЭСБА-2979 в счет оплаты стоимости названных нежилых помещений путем формулирования пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена имущества составляет 1 031 444 руб. 58 коп. (без учета налога на добавленную стоимость);

- взыскать с Администрации 5000 руб. в возмещение расходов на досудебную экспертизу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщики Жирнов Игорь Николаевич, Панин Андрей Юрьевич.

Решением от 12.08.2018 исковые требования в части урегулирования разногласий по договору и обязания Администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены помещений удовлетворены; во взыскании с Администрации в пользу предпринимателя Драницыной И.В. 5000 руб. расходов на проведение досудебной оценки помещений отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, размер рыночной стоимости спорных помещений, расположенных в историческом центре города, с хорошей транспортной доступностью и высокой пешеходной проходимостью с достоверностью определен в отчете оценщика, подготовленном по заказу Администрации, и существенно занижен как в отчете, выполненном по заказу предпринимателя, так и в экспертном заключении; возлагая на Администрацию обязанность зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет выкупной цены помещений, суды не учли, что условиями договора обязанность по проведению капитального ремонта помещений возложена на арендатора без возмещения затрат; согласия на проведение неотделимых улучшений Администрация арендатору не давала, проектно-сметная документация арендодателю на согласование не представлялась.

Предприниматель Драницына И.В. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая вывод судов о величине рыночной стоимости помещений обоснованным, ссылаясь на наличие у Администрации обязанности зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель лично не явилась, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 19.05.2008 N 43/8 предпринимателю Драницыной И.В. переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 73,1 кв. м, расположенные на первом этаже двух-трехэтажного кирпичного нежилого здания - объекта культурного наследия федерального (общероссийского) значения по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 14 (позиции по экспликации: 1-й этаж - N 6, 7, 20), в том числе торговые помещения площадью 48,4 кв. м и складские помещения площадью 24,7 кв. м.

Дополнительным соглашением от 09.04.2009 изменена редакция пункта 1 договора, согласно которому в аренду передаются помещения общей площадью 69,7 кв. м для оказания услуг розничной торговли (непродовольственными товарами).

Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением от 18.05.2017 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением Администрации от 04.08.2017 N 835 оформлено решение о продаже нежилого помещения первого этажа площадью 69,7 кв. м по указанному выше адресу предпринимателю Драницыной И.В. в порядке реализации преимущественного права приобретения по цене 2 952 000 руб.

Департамент имущественных отношений администрации города Вологды (далее - Департамент) направил предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 69,7 кв. м по цене 2 952 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной на основании отчета от 12.07.2017 N 78-07/2017 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 12.07.2017, составленного независимым оценщиком Паниным А.Ю.

Предприниматель, не согласившись с предложенной Администрацией ценой, направила протокол разногласий, в котором предложила установить цену за нежилое помещение в размере 730 232 руб., определенную исходя из установленной оценщиком Жирновым И.Н. по заказу Драницыной И.В. рыночной стоимости помещения в размере 1 130 232 руб. и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 400 000 руб.

Письмом от 25.09.2017 Департамент сообщил о невозможности подписания представленного покупателем протокола разногласий.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий, возникших между ними при заключении договора купли-продажи, предприниматель Драницына И.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных данной статьей (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом при рассмотрении переданного на разрешение суда преддоговорного спора применяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора (статьи 445, 446).

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не было достигнуто соглашение в отношении исходной цены продаваемого помещения, а также по вопросу о возможности зачета в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, и о размере стоимости таких неотделимых улучшений.

В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции для выяснения имеющих значение для дела обстоятельств определением от 23.01.2018 назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" Бужинскому Александру Станиславовичу, а также судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-правовой центр" Шестакову Андрею Леонидовичу.

В ходе строительно-технической экспертизы эксперт Бужинский А.С. определил перечень фактически выполненных предпринимателем Драницыной И.В. в период с мая 2008 года по май 2017 года ремонтно-реставрационных работ в нежилых помещениях N 6, 7, 20, перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, объем и перечень неотделимых улучшений, а также стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 18.05.2017. Результаты экспертизы отражены в заключении от 14.02.2018 N 260118-ЭСБА-2979.

Согласно экспертному заключению от 15.05.2018 N 1-05/2018, выполненному экспертом Шестаковым А.Л., рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 18.05.2017 составляла 1 601 694 руб. 92 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

Суды, оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное экспертное заключение, составленное по результатам оценки спорных помещений, правомерно пришли к выводу о возможности его использования для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения и установили ее в размере 1 601 694 руб. 92 коп.

При разрешении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений помещений в счет выкупной цены суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, указанная правовая норма имеет императивный характер, поскольку не предусматривает право арендодателя не оплатить арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет него неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В таком случае подлежат отклонению ссылки Администрации на условия договора аренды, не предусматривающие, по ее мнению, возможность возмещения арендатору расходов на улучшение арендуемых помещений.

При осуществлении зачета рыночная стоимость имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, а именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных арендатором работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Для выяснения данных обстоятельств судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза. Исследовав и оценив заключение эксперта Бужинского А.С., суды правомерно посчитали установленным, что в результате проведенных арендатором в помещениях работ были созданы неотделимые улучшения, рыночная стоимость которых составляет 570 250 руб. 34 коп. и подлежит зачету в счет выкупной цены помещения. При этом суды с учетом имеющейся в деле переписки и распределения обязанностей сторон по содержанию и ремонту арендуемого имущества отклонили довод Администрации о несогласовании арендодателем проведения работ в помещении.

Возражения подателя жалобы относительно недостоверности рыночной стоимости помещения, взятой судами за основу при определении продажной цены объекта, не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность этих выводов, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу.

Довод о невозможности зачета стоимости неотделимых улучшений по причине того, что возмещение арендатору затрат на улучшение имущества не предусмотрено условиями договора аренды, противоречит изложенной выше правовой позиции. Ссылка на отсутствие надлежащего согласия арендодателя на проведение ремонтных работ в помещении подлежит отклонению, поскольку данное возражение относится к фактической стороне спора, которая устанавливается судом, рассматривающим дело. По указанным мотивам судебный акт не может быть отменен или изменен при проверке его в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 12.08.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 по делу N А13-16809/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева Т.Г. Преснецова Е.В. Чуватина