Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июня 2019 г. N Ф07-6339/19 по делу N А05-11984/2018

19 июня 2019 г.

Дело N А05-11984/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Бычковой Е.Н. и Сергеевой И.В.,

рассмотрев 19.06.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй Проект" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12.12.2018 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 (судьи Романова А.В., Зорина Ю.В., Чередина Н.В.) по делу N А05-11984/2018,

установил:

Муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - Муниципальное образование) в лице администрации Муниципального образования, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, пл. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Администрация), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Строй Проект", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Розы Люксембург, д. 5, корп. 1, оф. 320, ОГРН 1122901007096, ИНН 2901226007 (далее - Общество), о взыскании на основании договора аренды от 19.05.2015 N 96/15ок (далее - договор от 19.05.2015) 197 382,5 руб. задолженности по арендной плате за пользование в период с 01.01.2018 по 31.07.2018 помещением площадью 117,9 кв.м (далее - помещение N 1), являющимся частью нежилого помещения 10Н с кадастровым N 29:22:040716:1103, расположенного на 4 этаже здания по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 11 (далее - здание), и 19 844,12 руб. пени за просрочку внесения арендной платы, начисленных за период с 11.01.2018 по 31.07.2018; о взыскании на основании договора аренды от 12.08.2016 N 69/16ок (далее - договор от 12.08.2016) 39 592,8 руб. задолженности по арендной плате за пользование в период с 01.01.2018 по 31.07.2018 помещением площадью 24,3 кв.м (далее - помещение N 2), являющимся частью нежилого помещения с кадастровым N 29:22:040716:1103, расположенного на 4 этаже здания, и 4097,86 руб. пени за просрочку внесения арендной платы, начисленных за период с 11.01.2018 по 31.07.2018; о расторжении договоров от 19.05.2015 и 12.08.2016 и выселении Общества из помещений N 1 и 2.

Решением от 12.12.2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019, иск удовлетворен; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 3 2 218 руб. государственной пошлины по иску.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 12.12.2018 и постановление от 05.03.2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что арендодатель в нарушение пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передал в аренду недвижимое имущество в ненадлежащем состоянии, в связи с чем его использование без проведения ремонтных работ было невозможно; Администрация обязана возместить понесенные Обществом расходы, связанные с ремонтом.

В отзыве на кассационную жалобу Муниципальное образование в лице Администрации, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором от 19.05.2015 (в редакции дополнительных соглашений от 25.08.2015 и 28.10.2015) и договором от 12.08.2016 Муниципальное образование (арендодатель) обязалось предоставить Обществу (арендатору) в аренду на 5 лет (с момента государственной регистрации договоров) помещения N 1 и 2, а арендатор - принять их и вносить за них ежемесячную арендную плату в размере 33 901 руб. и 7118,64 руб. соответственно.

Договорами от 19.05.2015 и 12.08.2016 предусмотрено, что арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за текущий месяц (подпункт 2.2.3); арендатору предоставляется на три года с момента передачи помещений N 1 и 2 льгота в виде снижения размера арендной платы на 10% (подпункт 3.1.1); размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, о чем арендодатель предупреждает арендатора в письменной форме не позднее, чем за один месяц до момента изменения размера арендного платежа, при этом подписания дополнительного соглашения о таком изменении не требуется (пункт 3.4); в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1% задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1); требование о досрочном расторжении договора может быть заявлено арендодателем, в том числе, если арендатор два раза подряд не внес платежи в размере и сроки, установленные названным договором, независимо от того внесены ли соответствующие платежи впоследствии (подпункт 5.1.2).

По актам приема-передачи помещений от 25.05.2015 и 01.07.2016 помещения N 1 и 2, соответствующие ведомостям их технического состояния, приняты Обществом без каких-либо замечаний.

На основании пункта 3.4 договора от 19.05.2015 Муниципальное образование письмами от 14.11.2016 N 003-07/1555 и от 21.05.2018 N 03-12/740 уведомило Общество об увеличении ежемесячной арендной платы с 20.12.2016 до 34 919 руб., а с 01.07.2018 до 35 966,6 руб.

Письмом от 24.07.2018 N 03-12/936 Муниципальное образование уведомило Общество об увеличении с 01.09.2017 размера ежемесячной арендной платы по договору от 12.08.2016 до 7332 руб.

Муниципальное образование, ссылаясь на наличие на 01.08.2018 задолженности по договору от 19.05.2015 в размере 197 382,60 руб. основного долга и 19 844,12 руб. пени, а также задолженности по договору от 12.08.2016 а размере 43 690,66 руб. основного долга и 4097,86 руб. пени, письмами от 08.08.2018 N 03.12/1250 и 03.12/1251 предложило Обществу погасить задолженность, расторгнуть названные договоры и освободить помещения N 1 и 2 в срок до 31.08.2018.

Поскольку Общество оставило данные претензии без ответа и удовлетворения, Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Возражая против удовлетворения иска, Общество сослалось на то, что оно в 2015 г. и 2017 г. за свой счет в помещениях N 1 и 2 выполнило ремонтные работы, стоимость которых должна быть зачтена в счет погашения задолженности по арендной плате.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно представленным Муниципальным образованием в суд первой инстанции расчетам от 10.09.2018, составленным с учетом перечисления Обществом платежными поручениями от 05.03.2018 N 162 и от 05.03.2018 N 163 арендной платы за январь 2018 в размере 31 427,10 руб. и 6598,80 руб., задолженность последнего по договорам от 19.05.2015 и 12.08.2016 составила соответственно 197 382,50 руб. и 39 592,80 руб.

Названные расчеты проверены судом первой инстанции и признаны правильными.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку Обществом были нарушены сроки внесения арендной платы, то арендодатель был вправе начислить арендатору за период с 11.01.2018 по 31.07.2018 неустойку в определенном пунктом 4.1 договоров от 19.05.2015 и 12.08.2016 размере.

В связи с тем, что Общество не представило доказательства внесения им арендной платы по договорам от 19.05.2015 и 12.08.2016 за период с 01.01.2018 по 31.07.2018, а также допустило просрочку внесения арендных платежей, установленных пунктом 3.1 данных договоров, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ, правомерно взыскал в пользу Муниципального образования 236 975,30 руб. основного долга и 23 941,98 руб. пени.

При этом судами первой и апелляционной инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы подателя кассационной жалобы о том, что стоимость произведенных им ремонтных работ должна быть зачтена в счет оплаты долга по арендной плате и пеней.

Согласно статье 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2); стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В пункте 2.2.6 договоров от 19.05.2015 и 12.08.2016 стороны прямо предусмотрели, что стоимость неотделимых улучшений помещений N 1 и 2, произведенных арендатором как с согласия арендодателя, так и без него, не возмещается последним.

С учетом изложенного у арендатора отсутствует право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений помещений N 1 и 2.

Как видно из материалов дела, при передаче объектов аренды сторонами был произведен осмотр помещений N 1 и 2, о чем составлены акты технического состояния нежилых помещений от 25.05.2015 и 01.07.2016, следовательно, Общество знало о техническом состоянии переданного в аренду имущества, в связи с чем ссылка Общества на пункт 1 статьи 611 ГК РФ несостоятельна. Доказательств невозможности использования объектов аренды без их улучшений также Обществом не представлено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ).

Подпунктом 5.1.2 договоров от 19.05.2015 и 12.08.2016 также предусмотрено, что требование о досрочном расторжении договора может быть заявлено арендодателем, если арендатор два раза подряд не внес платежи в размере и сроки, установленные названными договорами, независимо от того внесены ли соответствующие платежи впоследствии.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей по договору, соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора и, приняв во внимание, что арендатор не погасил возникшую задолженность не только после получения претензии Муниципального образования, но и в период рассмотрения спора в суде, признал обоснованными требования последнего о расторжении договоров от 19.05.2015 и 12.08.2016 и обязании Общества возвратить Муниципальному образованию арендованные помещения N 1 и 2.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 по делу N А05-11984/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй Проект" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

С.В. Афанасьев Е.Н. Бычкова И.В. Сергеева