Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 июля 2019 г. N Ф07-6573/19 по делу N А21-10549/2018

03 июля 2019 г.

Дело N А21-10549/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 26.06.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Калининградской региональной общественной организации "Центр информационных технологий "Новация" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.12.2018 (судья Шанько О.А.) постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2018 (судьи Тимухина И.А., Полубехина Н.С., Желтянников В. И.) по делу N А21-10549/2018,

установил:

Калининградская региональная общественная организация "Центр информационных технологий "Новация", место нахождения: 236010, Калининградская обл., Калининград, Красносельская ул., д. 60А, ОГРН 1073900003308, ИНН 3910003224 (далее - Организация), обратилась в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236016, Калининградская обл., Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703 (далее - ТУ Росимущества), об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 30.09.2016 N 2016/09-03 и установлении ее в сумме 4724 руб. 54 коп. в месяц в связи с невозможностью использования арендованного недвижимого имущества без проведения капитального ремонта с 30.09.2016 и до даты передачи объекта аренды арендатору после проведенного капитального ремонта.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.12.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Организация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 17.12.2018 и постановление от 04.03.2019, принять новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что подтвердил невозможность использования объекта аренды без проведения его капитального ремонта и наличие оснований для уменьшения размера арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами ТУ Росимущества (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 30.09.2016 N 2016/09-03 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование памятник истории и культуры - комплекс объектов недвижимости форт N 8 "Король Фридрих I" общей площадью 5253,5 кв. м по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, п. Шоссейное, Большая Окружная ул., форт N 8 "Король Фридрих I" (далее - Объект), в целях сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1 Договор заключен на срок с 14.10.2016 по 29.09.2031.

Объект передан арендатор по акту приема-передачи от 30.09.2016.

Согласно пункту 5.1 Договора сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) за право временного владения и пользования Объектом определена в размере 36 774 руб. 50 коп. на основании отчета об оценке от 05.08.2016 N 2016-52.

Ссылаясь на невозможность использования по назначению части Объекта площадью 4577,6 кв.м ввиду необходимости проведения капитального ремонта, Организация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об уменьшении размера арендной платы по Договору до суммы, соответствующей размеру арендной платы за оставшуюся часть площади Объекта (657,9 кв.м).

Суды первой и апелляционной инстанции не установили наличия правовых оснований для удовлетворения иска.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ обязанность по проведению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, срок проведения которого не определен в договоре или который вызван неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатору предоставлено право по своему выбору совершить одно из следующих действий: произвести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Указанной нормой предусмотрены способы защиты прав арендатора, нарушенных ненадлежащим исполнением арендодателем своей обязанности.

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, для реализации этих способов защиты арендатору необходимо доказать как ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, так и нарушение своих прав и законных интересов недобросовестным поведением арендодателя.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Объект отнесен к числу объектов культурного наследия регионального значения.

Частью 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) предусмотрено, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно пункту 9 части 2 той же статьи государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе, осуществление в случаях и порядке, установленных Законом N 73-ФЗ, мер по обеспечению сохранности объектов культурного наследия.

Под сохранением объекта культурного наследия в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона N 73-ФЗ понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования.

В силу части 2 статьи 47.2 Закона N 73-ФЗ состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 7 статьи 47.6 того же Закона, с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, на основании составленного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния объекта культурного наследия, с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия.

Частью 11 статьи 48 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что лицо, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, передан во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 названного Закона; распределение обязанностей по выполнению требований, предусмотренных статьей 47.2 Закона N 73-ФЗ, между сторонами договора устанавливается указанным договором, если иное не предусмотрено статьей 47.6 того же Закона.

Пунктом 3.3.2 Договора предусмотрено обязательство арендатора использовать Объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора, условиями названного Договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами эксплуатации зданий (помещений), в том числе санитарными норами и правилами пожарной безопасности, а также выполнять требования, указанные в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца Объекта, утвержденного приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 04.04.2016 N 87, являющемся неотъемлемой частью Договора (приложение N 3).

В составе приложения N 1 к охранному обязательству имеется акт осмотра технического состояния объекта культурного наследия от 29.02.2016, в котором приведены сведения о состоянии Объекта и предложения в план выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Проанализировав положения приведенных норм и содержание Договора, в том числе пунктов 1.1, 3.3.2 Договора и приложений к нему, суды пришли к выводу, что при приемке Объекта Организация была осведомлена о его фактическом состоянии, приняла на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия.

В подтверждение необходимости проведения капитального ремонта Организация ссылается на заключение специалиста от 06.03.2017 N 0030/17, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Эксперт". Вместе с тем, частью 2 статьи 47.2 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Сведений о принятии уполномоченным органом в области охраны объектов культурного наследия решения о необходимости проведения капитального ремонта Объекта в деле не имеется.

Доказательства того, что ставка арендной платы, предусмотренная Договором (36 774 руб. 50 коп. в месяц), рассчитана без учета состояния Объекта, истцом не представлены.

При таком положении суды обоснованно посчитали, что Организация не подтвердила наличие правовых оснований для уменьшения размера арендной платы по правилам статьи 616 ГК РФ и правомерно отказали в удовлетворении заявленных истцом требований.

Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Учитывая изложенное, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 по делу N А21-10549/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Калининградской региональной общественной организации "Центр информационных технологий "Новация" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий