Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июля 2019 г. N Ф07-7403/19 по делу N А56-7552/2016

08 июля 2019 г.

Дело N А56-7552/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от предпринимателя Мясникова А.А. представителя Глазатова Ю.А. (доверенность от 08.02.2018), от акционерного общества "ЮИТ Санкт-Петербург" Некрестьянова Д.С. (доверенность от 10.06.2019 N 84),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мясникова Андрея Анатольевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-7552/2016,

установил:

Индивидуальный предприниматель Мясников Андрей Анатольевич, ОГРНИП 312784734100421, ИНН 781105341313, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЮИТ Санкт-Петербург", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 1, лит. А, ОГРН 1057810048350, ИНН 7814313164 (в настоящее время акционерное общество "ЮИТ Санкт-Петербург", далее - Общество), о взыскании 9 646 666 руб., в том числе 2 200 000 руб. задолженности по арендной плате по договору от 05.08.2013 N 0803-ЭF141 аренды части земельного участка и 7 446 666 руб. задолженности по арендной плате за период просрочки возврата арендуемого имущества с 05.06.2015 по июль 2018 года (с учетом уточнения требований).

Решением от 31.01.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель Мясников А.А. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, суды безосновательно посчитали несогласованным сторонами условие договора аренды земельного участка о размере арендной платы и неправильно истолковали условия договора; размер арендной платы определен в договоре с учетом заинтересованности ответчика на момент заключения договора в долгосрочном пользовании земельным участком.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая основанным на обстоятельствах дела вывод судов о том, что при определении условий договора аренды части земельного участка воля обеих сторон была направлена выкуп в будущем земельного участка, сформированного на основе этой части.

В судебном заседании представитель предпринимателя Мясникова А.А. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Мясников А.А. (арендодатель) и закрытое акционерное общество "ЮИТ Лентек" (правопредшественник Общества) (арендатор) заключили договор от 05.08.2013 N 0803-ЭF141 аренды части площадью 692 кв. м земельного участка площадью 2735 кв. м с кадастровым номером 47:14:0604001:21, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, муниципальное образование "Виллозское сельское поселение", квартал 1, ур. Сосновка, Красносельское шоссе, с разрешенным использованием "для размещения торгово-развлекательного комплекса", для прокладки, перекладки и эксплуатации принадлежащих арендатору существующих и будущих подземных сетей канализации с подземным оборудованием (трубы канализации, подземные колодцы с насосной станцией, блоками учета, управления и т.п.) сроком на 11 месяцев с распространением условий договора на отношения сторон, фактически возникшие с момента, когда арендодатель стал собственником земельного участка (01.03.2012).

Согласно пункту 1.1 договора после проведения межевания и формирования отдельного земельного участка на основе части участка, переданной в аренду, с присвоением новому участку кадастрового номера и получением кадастрового паспорта на новый участок договор признается автоматически перезаключенным сторонами в отношении такого нового участка.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора общий размер арендной платы за весь период аренды составляет 4 400 000 руб. Указанная плата включает в себя и плату за пользование частью участка в период, предшествовавший заключению договора (пункт 3.2).

В соответствии с пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора выплата арендной платы производится в два этапа: первая выплата (50 процентов арендной платы, что составляет 2 200 000 руб.) - в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора; вторая выплата (оставшиеся 50 процентов арендной платы в размере 2 200 000 руб.) - в течение десяти рабочих дней с момента получения любой из сторон кадастрового паспорта нового участка и уведомления об этом другой стороны.

Как указано в пункте 3.5 договора, если стороны не успеют заключить и исполнить договор купли-продажи нового участка до истечения срока действия договора аренды, сумма арендной платы, указанная в пункте 3.1, увеличению в любом случае не подлежит и будет покрывать плату за пользование частью участка или новым участком в последующие периоды аренды при пролонгации договора.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что договор автоматически прекратит свое действие при переходе права собственности на новый участок к арендатору.

Пунктом 4.4. договора предусмотрена возможность автоматической пролонгации договора на новый 11-месячный срок в случае, если до истечения первоначально установленного 11-месячного срока переход права собственности на новый участок к арендатору по каким-либо причинам не состоится.

На момент заключения договора аренды на части земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:0021 размещалась принадлежащая Обществу канализационная насосная станция.

Во исполнение условий договора Общество платежным поручением от 16.08.2013 N 2359 перечислило предпринимателю 2 200 000 руб.

Кроме того, по заказу предпринимателя Мясникова А.А. кадастровым инженером изготовлен межевой план в целях образования двух земельных участков путем раздела земельного участка площадью 2735 кв. м с кадастровым номером 47:14:0604001:21.

Предприниматель обратился в филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области с заявлением о постановке на кадастровой учет вновь образованных земельных участков на основании межевого плана. Однако в осуществлении кадастрового учета было отказано, поскольку границы образуемых земельных участков попадают на территорию Санкт-Петербургского кадастрового округа.

14.03.2014 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за Мясниковым А.А. зарегистрировано право собственности на торгово-развлекательный комплекс общей площадью 1451 кв. м с кадастровым номером 47:14:0604001:38 по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО "Виллозское сельское поселение", ул. Коммунаров, д. 118А. Указанный объект находится на принадлежащем предпринимателю земельном участке с кадастровым номером 47:14:0604001:21.

Впоследствии принадлежащая Обществу канализационно-насосная станция с оборудованием, размещавшаяся на части принадлежащего истцу земельного участка, была демонтирована, что подтверждается актом от 12.07.2018 на демонтаж КНС хозяйственно-бытовой канализации К1.

Предприниматель Мясников А.А., ссылаясь на то, что арендатор за период действия договора (по 04.06.2015) уплатил арендную плату не в полном размере, а по окончании срока действия договора не освободил земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 200 000 руб. за период действия договора (по 04.06.2015), а также платы за период просрочки возврата земельного участка (с 05.06.2015 по 12.07.2018), рассчитанной помесячно исходя из того, что арендная плата за 22 месяца составляла 4 400 000 руб.

Суды, проанализировав условия договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, а также из совокупности существовавших на момент заключения и в период действия договора обстоятельств, правомерно пришли к выводу, что при заключении договора аренды стороны имели ввиду последующую продажу Обществу земельного участка, образованного из переданной в аренду части земельного участка, и размер арендной платы определяли с учетом последующего выкупа арендованной части земельного участка.

В ходе рассмотрения дела для выяснения имеющих значение для дела вопросов судом первой инстанции были назначены две судебные оценочные экспертизы, в ходе которых определены рыночная стоимость земельного участка, который мог бы быть сформирован на основе переданной в аренду части земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21, и рыночная стоимость годовой арендной платы за предоставленную в аренду часть земельного участка.

Суды, всесторонне исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, включая экспертные заключения, пришли к выводу, что указанный в договоре аренды размер арендной платы (4 400 000 руб.) сопоставим с величиной рыночной стоимости земельного участка, который мог бы быть сформирован из части участка площадью 692 кв. м, и существенно завышен по сравнению с величиной рыночной арендной платы за такой земельный участок.

Проанализировав установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, судебные инстанции обоснованно признали, что при расчетах за пользование частью земельного участка по окончании пользования с учетом ненаступления тех правовых последствий, на которые рассчитывали стороны при заключении договора, для определения помесячной платы не может применяться размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора аренды за весь период аренды.

Поскольку стоимость предоставленного ответчиком исполнения в размере 2 200 000 руб. не превышает стоимость полученного им от истца в виде права пользования частью земельного участка в период с 01.03.2012 по 12.07.2018, суды правомерно не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы подателя жалобы о неправильном толковании судами условий договора аренды отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку приемы толкования и подходы, примененные судами при выявлении истинного содержания и смысла отдельных условий договора и договора в целом, соответствуют установленным при рассмотрении спора обстоятельствам. При этом иное толкование относящихся к возникшему спору условий договора без учета конкретных обстоятельств спора могло бы в данном случае привести к неосновательному обогащению одной стороны за счет другой.

Ссылка предпринимателя на пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, согласно которому условия договора необходимо толковать в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора, которой в данном случае выступало Общество, несостоятельна. Подписанный сторонами договор не является типичным для договоров в той области, в какой Общество профессионально осуществляет деятельность. В то же время Мясниковым А.А. не доказано, что он, будучи собственником имущества, не имел возможности определять условия пользования своим имуществом и его дальнейшую судьбу.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019 по делу N А56-7552/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мясникова Андрея Анатольевича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Е.В. Чуватина