Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2019 г. N Ф07-7795/19 по делу N А05-17477/2018

18 июля 2019 г.

Дело N А05-17477/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Соловецкая трапеза" Рябенко А.В. (доверенность от 12.02.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соловецкая трапеза" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 30.01.2019 (судья Тюпин А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-17477/2018,

установил:

Заместитель прокурора Архангельской области на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район", место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 30, ОГРН 1022901496551, ИНН 2921001442 (далее - комитет), администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район", место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 30, ОГРН 1022901495143, ИНН 2921001682 (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Соловецкая Трапеза", место нахождения: 164070, Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Соловецкий, ул. Ковалева, д. 4, кв. 5, ОГРН 1131031001023, ИНН 1002008053 (далее - ООО "Соловецкая Трапеза", общество), о признании недействительным (ничтожным) заключённого между комитетом, администрацией и обществом договора от 28.06.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Соловецкий муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое", ул. Ковалева, и о применении последствий недействительности договора в виде обязания общества возвратить комитету земельный участок.

Решением суда от 30.01.2019 иск удовлетворён.

Постановлением апелляционного суда от 11.04.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы считает необоснованным вывод судов о том, что договором аренды предоставлен земельный участок площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, занимаемого арендуемой недвижимостью и необходимого для эксплуатации арендуемого здания, ссылается на то, что судом не установлено, какая площадь земельного участка является необходимой для эксплуатации здания, указывает, что общество является арендатором помещений с 1 по 23, согласно техническому паспорту здание состоит из 23 помещений, то есть общество арендует всё здание.

Податель жалобы ссылается на то, что суд не дал оценку тому, что согласно техническому паспорту здания площадь застройки составляет 424, 3 кв. м, полагает, что площадь земельного участка 522 кв. м превышает площадь застройки на 97,7 кв. м, которые необходимы для эксплуатации и содержания здания, считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.02.2014 серии 29-АЛ N 079438 муниципальному образованию "Сельское поселение Соловецкое" принадлежит на праве собственности здание общей площадью 298,9 кв. м с кадастровым номером 29:17:010101:976, расположенное по адресу: Архангельская обл., Приморский муниципальный р-н, муниципальное образование "Соловецкое", пос. Соловецкий, ул. Ковалева, д. 15.

Администрация муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Карельская трапеза" (после смены наименования - ООО "Соловецкая Трапеза", арендатор) заключили договор от 11.08.2014 N 01/14 аренды муниципального имущества - встроенных нежилых помещений NN 7-23 общей площадью 240,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: Архангельская обл., Приморский муниципальный р-н, муниципальное образование "Соловецкое", пос. Соловецкий, ул. Ковалева, д. 15, для использования в целях производства хлеба и мучных кондитерских изделий, сроком на 5 лет.

В соответствии с актом приёмки-передачи от 15.09.2014 помещения переданы арендатору.

Администрация муниципальному образованию "Сельское поселение Соловецкое" (арендодатель) и то же общество (арендатор) заключили договор от 06.03.2017 N 1/2017 аренды муниципального имущества - встроенных нежилых помещений NN 1 - 6 общей площадью 69 кв. м, расположенных в здании по адресу: Архангельская обл., Приморский муниципальный р-н, муниципальное образование "Соловецкое", пос. Соловецкий, ул. Ковалева, д. 15, для организации точки общественного питания.

Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Карельская трапеза" (после смены наименования - ООО "Соловецкая Трапеза", арендатор) заключили договор от 28.06.2018 аренды земельного участка площадью 522 кв. м с кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Соловецкий муниципальное образование "Сельское поселение Соловецкое", ул. Ковалева, сроком до 06.03.2022.

Ссылаясь на то, что обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, занятого арендуемым зданием и необходимого для эксплуатации здания, на то, что договор аренды земельного участка от 28.06.2018 заключен с нарушением норм земельного законодательства в обход процедуры проведения торгов, в связи с этим договор является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали установленным, что на указанном земельном участке площадью 522 кв. м с кадастровым номером 29:17:010101:1251, государственная собственность на который не разграничена, расположено нежилое здание - котельная с хозяйственным блоком с кадастровым номером 29:17:010101:976, находящееся по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, муниципальное образование "Сельское поселение Соловецкое", пос. Соловецкий, ул. Ковалева, д. 15, посчитали, что оспариваемым договором предоставлен в аренду земельный участок, значительно превышающий площадь земельного участка, занимаемого арендуемой недвижимостью и необходимого для эксплуатации арендуемого здания, и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Сделав выводы о том, что площадь предоставленного обществу в аренду земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации и использования арендуемого обществом здания, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение части 4 статьи 170 и части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали, на основании каких имеющихся в деле доказательств они сделали такой вывод, мотивы, по которым они отклонили доводы общества о необходимости для эксплуатации арендуемого здания для производства хлеба и мучных кондитерских изделий и для организации общественного питания земельного участка площадью 522 кв. м, о том, что площадь застройки согласно техническому паспорту здания составляет 424, 3 кв. м. Суды не установили, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации и использования упомянутого здания.

В материалах дела не имеется ни межевого плана спорного земельного участка, ни кадастрового плана земельного участка, ни иных документов, из которых было бы видно, каким образом расположено арендуемое здание на земельном участке, его расположение относительно смежных земельных участков, и возможно ли сформировать земельный участок для эксплуатации упомянутого здания меньшей площадью, чем спорный участок, с целью формирования другого земельного участка из оставшейся при этом части земельного участка для его последующей реализации на торгах.

Представленная обществом в судебном заседании кассационной инстанции копия межевого плана земельного участка с кадастровым номером 29:17:010101:1251, обстоятельства, которые суды посчитали установленными, не подтверждает.

Поскольку сделанные судами выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; исследовать обстоятельства, связанные с формированием и предоставлением обществу спорного земельного участка; проверить, находятся ли на нём здания и (или) сооружения, в том числе являющиеся объектами недвижимости, а если находятся, то кому принадлежат, кто ими владеет и пользуется и на каком праве; проверить доводы общества о том, что у него в аренде находится всё принадлежащее муниципальному образованию здание с кадастровым номером 29:17:010101:976; установить расположение арендуемого обществом строения по отношению к спорному земельному участку, соотношение спорного земельного участка со смежными земельными участками; установить, оформлены ли права общества на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить довод общества о том, что площадь спорного земельного участка соответствует предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка, установленным нормативными актами, в том числе Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" Приморского муниципального района Архангельской области от 22.06.2017 N 365.

Суду необходимо при новом рассмотрении дела решить вопрос о привлечении к участию в деле администрации муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" как представителя собственника упомянутого здания.

С учётом положений статей 3.1, 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статей 16 - 19 Земельного кодекса Российской Федерации суду следует установить правовой статус земельного участка, установить относится ли спорный участок к определённому уровню государственной собственности, к муниципальной собственности или к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В случае необходимости при новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о привлечении к участию в деле специалиста или о назначении проведения судебной экспертизы.

После чего суду надлежит дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам с учётом доводов всех участвующих в деле лиц, с указанием доказательств, на основании которых суд пришёл к своим выводам, мотивов, по которым он принял или отклонил те или иные доводы участвующих в деле лиц и представленные ими доказательства.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 30.01.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 по делу N А05-17477/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина