Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 августа 2019 г. N Ф07-7917/19 по делу N А56-74805/2018

07 августа 2019 г.

Дело N А56-74805/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Бурдинской Е.В. (доверенность от 01.11.2018 N 66018), от общества с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити Кьюб Систем" Панова В.В. (доверенность от 30.07.2019 N 1/7/2019),

рассмотрев 31.07.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-74805/2018,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити Кьюб Систем", место нахождения: 198412, Санкт-Петербург, г. Ломоносов, наб. Сидоровского канала, д. 2А, лит. А, пом. 7, ОГРН 1089847333531, ИНН 7841393698 (далее - Общество), о взыскании 4 480 906 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018, а также 3 485 205 руб. 68 руб. неустойки (пеней) за просрочку платежей, ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618.

Решением суда от 01.11.2018 с Общества в пользу Учреждения взыскано 1 145 172 руб. 39 коп. задолженности, 570 000 руб. пеней, в удовлетворении остальной части требований отказано; при определении размера взыскиваемых санкций суд применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требовании в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о том, что при расчете арендной платы не подлежит применению пункт 7.4 договора аренды, устанавливающий применение повышающего коэффициена, поскольку арендатор не произвел ремонт зданий, расположенных на земельном участке, и не представил новую ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории; считает, что суды необоснованно применили положения статьи 333 ГК РФ и уменьшили размер неустойки до 570 000 руб., поскольку Общество не представило доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Учреждения настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодателем, далее - Комитетом) и Обществом (арендатором) заключен договор от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618 аренды земельного участка площадью 18 190 кв.м с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, наб. Сидоровского канала, д. 2а, лит. А.

Договор заключен на срок до 21.08.2063 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1).

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Как следует из пункта 3.4 договора, величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 786 439 руб. 72 коп. Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет в 1 и 4 кварталах 184 855 руб. 77 коп., во 2 и 3 кварталах - 208 364 руб. 09 коп. В 2014 году величина коэффициента динамики рынка недвижимости составляет 1,2, в 2015 году - 1,25. В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы. В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18 с учетом пункта 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек=Акварт*Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также не реже 1 раза в 3 года (отсчет указанного периода начинается с 10.11.2014) предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/ с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

Согласно пункту 7.4 договора в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 N 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

За ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы пунктом 5.3 договора установлена ответственность в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Письмом от 24.02.2016 N 15867-32 Комитет уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 570 584 руб. 03 коп. в 1 и 4 кварталах и до 599 169 руб. 35 коп. во 2 и 3 кварталах с 01.12.2015.

В соответствии с Положением о Комитете, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98 (далее - Положение), Комитет является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга и проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга. Пунктом 3.4 Положения установлено, что Комитет осуществляет иные полномочия собственника государственного имущества Санкт-Петербурга, за исключением полномочий, которые в соответствии с действующим законодательством относятся к компетенции иных органов государственной власти Санкт-Петербурга. Вместе с тем Учреждение представляет интересы Комитета на основании договора поручения и доверенностей.

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендных платежей Учреждение направило в его адрес претензию от 14.03.2018 N 455-пр./18 с требованием об уплате 4 480 906 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 и 2 618 530 руб. 91 коп. неустойки.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на невыполнение Обществом указанных в данной претензии требований и ненадлежащее исполнение им обязательств по договору аренды.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки в спорные периоды. Вместе с тем суд пришел к выводу, что поскольку истец не представил доказательств того, что собственник объекта принимал решения о его реконструкции или капитальном ремонте, а условия пункта 7.4 договора аренды противоречат положениям постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), то не имеется правовых оснований для применения коэффициента К6 при расчете арендной платы. В связи с этим суд частично удовлетворил требования: о взыскании задолженности - в размере 1 145 172 руб. 39 коп. с учетом произведенных ответчиком выплат в сумме 1 185 931 руб. 83 коп., требование о взыскании неустойки - исходя из подлежащего взысканию размера задолженности по арендной плате и с учетом применения положения статьи 333 ГК РФ, определив размер пеней в 570 000 руб.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Между тем судами не учено следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также Постановлением N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 настоящего Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс. По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Из приведенных правовых положений следует, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок определения размера арендной платы на соответствующий период.

Согласно Приложению N 4 к Положению код 10.1 применяется при расчете арендной платы за земельные участки:

- предоставленные для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости (нежилые здания, нежилые помещения, многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, жилые помещения) в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции), а также арендная плата за примыкающие к ним земельные участки, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов;

- занятые объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиями, сооружениями, частями зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в которых предусмотрен капитальный ремонт, реконструкция или восстановление после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, в том числе для арендаторов, осуществляющих особые (льготные) виды деятельности в соответствии с приложением N 7 к названному Положению.

Следовательно, действовавший в спорный период и на момент заключения договора порядок расчета арендной платы по коду 10.1 не предусматривал возможности применения этого кода без повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев и отсутствии разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, в расчет арендной платы, являющийся приложением к договору, включены коды и коэффициенты, в том числе код 10.1.

Арендуемый Обществом земельный участок был предоставлен последнему для эксплуатации нежилых зданий (пункт 1.2 договора), часть из которых указана в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории ГУИОН от 28.10.2014 N 39767Г-14/2 как неиспользуемые (пустующие) помещения в аварийном состоянии и требующие ремонта, в связи с чем в отношении занимаемой ими площади земельного участка (2 574,6 кв.м) применен код функционального использования 10.1.

В пункте 3 данной ведомости прямо указано на то, что арендная плата по коду 10.1 устанавливается на срок не более одного года с момента заключения договора аренды; по истечении указанного срока в случае отсутствия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к коду 10.1 применяется повышающий коэффициент К6 (л.д. 76).

Названная ведомость ГУИОН от 28.10.2014 N 39767Г-14/2 была составлена по заявке Общества и на нее имеется ссылка в пункте 7.4 договора аренды.

При таком положении следует признать, что при заключении договора аренды Общество приняло на себя обязательство по самостоятельному исчислению размера арендных платежей с применением повышающего коэффициента К6 в случае неиспользования им помещений, указанных в ведомости от 28.10.2014 N 39767Г-14/2, по истечении 12 месяцев с даты заключения договора и непредставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной ГУИОН в установленном порядке.

Как установлено судами, такая ведомость Обществом не предоставлена арендодателю до настоящего времени.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2018 по делу N А56-104373/2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2019, с Общества в пользу Комитета взыскан штраф в размере 200 000 руб. за неисполнение предусмотренной договором аренды от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618 обязанности предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка.

Условия пункта 7.4 договора соответствуют требованиям пункта 3.1.2 Положения, утвержденного Постановлением N 1379.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен в аренду Обществу как собственнику, в том числе и объектов, находящихся в аварийном состоянии, требующих ремонта, и порок волеизъявления сторон при заключении сделки не доказан, то при разрешении настоящего спора подлежат применению нормы о регулируемых ценах, а также требования пункта 3.1.2 Положения и согласованные сторонами условия пункта 7.4 договора аренды, предусматривающие возможность применения повышающего коэффициента до изменения функционального использования земельного участка по истечении 12 месяцев в соответствии с новыми ведомостями функционального использования земельного участка, составленными ГУИОН.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о противоречии условий пункта 7.4 договора положениям Постановления N 1379 сделаны без приведения каких-либо правовых оснований и фактических обстоятельств.

С учетом приведенных обстоятельств суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о недопустимости применения повышающего коэффициента К6 при расчете арендных платежей в спорный период являются необоснованными, поскольку они сделаны без приведения должной правовой и доказательственной базы и без оценки и учета представленных в материалы дела доказательств и действующего законодательства.

В то же время в материалах дела отсутствует расчет исковых требований с приведением расшифровки применяемых коэффициентов, их значений и соответствующих площадей участка, в связи с чем не представляется возможным проверить обоснованность размера требований Учреждения. Данное обстоятельство подлежит дополнительному исследованию.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что в нарушение требований статьи 14 АПК РФ обжалуемые судебные акты приняты без исследования всех существенных и имеющих значение для дела обстоятельств. При таком положении в соответствии с требованиями пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ они подлежат отмене и, поскольку для разрешения спора необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему спору, и дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении; установить все значимые для настоящего спора обстоятельства; предложить истцу представить расчет исковых требований с указанием применяемых коэффициентов и их размера; проверить доводы сторон и дать им оценку с учетом приведенных в настоящем постановлении правовых норм; разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 по делу N А56-74805/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова Т.И. Сапоткина