Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2019 г. N Ф07-9627/19 по делу N А21-7415/2018

02 сентября 2019 г.

Дело N А21-7415/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М.,

при участии от администрации городского округа "Город Калининград" Руденко Е.В. (доверенность от 15.04.2019 N 79/дв), от общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" Лапина С.С. (доверенность от 09.01.2019, Минченко А.И. (доверенность от 25.04.2019), Королевой Э.А. (доверенность от 26.04.2019),

рассмотрев 29.08.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.03.2019 (судья Лобанова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А21-7415/2018,

установил:

Администрация городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236035, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой", место нахождения: 236023, Калининград, ул. Лейтенанта Яналова, д. 2, ОГРН 1023900783796, ИНН 3905048484 (далее - Общество), об обязании построить объекты улично-дорожной сети на территории, предоставленной Обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по следующим улицам: Аксакова - магистральная улица районного значения - 360 м, Беловежская - улица в жилой застройке - 550 м, 3-го Белорусского фронта - улица в жилой застройке - 570 м, Брестская - улица в жилой застройке - 700 м, В.Денисова - магистральная улица общегородского значения регулируемого движения - 1500 м, Кипарисовая - магистральная улица районного значения - 380 м, Крымская - магистральная улица районного значения - 1120 м, Крымский - магистральная улица районного значения - 410 м, Ливадийская - магистральная улица районного значения - 260 м, Нальчинская - магистральная улица районного значения - 360 м, Таврическая - магистральная улица районного значения - 480 м, Федосийская - улица в жилой застройке - 700 м, Флотская - магистральная улица общегородского значения регулируемого движения - 670 м.

Решением суда от 11.03.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.05.2019, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит указанные решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Как указывает податель жалобы, начальная цена и размер арендной платы за использование территории комплексного освоения были установлены по результатам оценки предмета аукциона (отчет N 3-028-06) с учетом встречных затрат победителя на обустройство за свой счет автомобильных и пешеходных дорог микрорайона в рамках выполнения обязательств по комплексному освоению территории в связи с осуществлением жилищного и иного строительства, что судами необоснованно не учтено.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Общества против ее удовлетворения возражали.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, главой города Калининграда - мэром города было принято постановление от 23.06.2006 N 1444 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства", которым было постановлено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:00-00-00:0078 площадью 688 652 кв.м, разрешенное использование участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Пунктами 1.4 - 1.6 названного постановления максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка установлен в 1 год; максимальный срок по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, - 3 года; максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 5 лет.

Постановлением главы города Калининграда - мэра города от 30.06.2006 N 1506 изменена начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, которая определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.06.2006 N 3-028-06 в размере 100 000 000 руб.

На основании Постановлений N 1444 и N 1506 между Комитетом муниципального имущества города Калининграда и Обществом 14.08.2006 заключен договор продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.08.2006.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 14.08.2006 земельный участок имеет следующие характеристики: кадастровый номер 39:15:00-00-00:0078 (состоящий из четырех условных земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:13-30-03:0003, 39:15:13-30-04:0004, 39:15:13-30-08:0012, 39:15:13-30-09:0028), расположенный в проектируемом Восточном жилом районе 1, на продолжении улиц Молодой гвардии - Аксакова, севернее Московского пр. в Ленинградском районе Калининграда; общая площадь участка - 688 652 кв.м; категория земель - земли поселений; разрешенное использование участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Указаны обременения и ограничения в использовании земельного участка.

Пунктами 6.1.3 - 6.1.5 договора от 14.08.2006 установлены максимальные сроки подготовки проекта планировки территории в границах земельного участка; по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность; осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Между мэрией города Калининграда (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 21.08.2006 N 008148 аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендатору предоставлен вышеназванный земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Особые условия аренды согласованы сторонами в разделе третьем договора аренды от 21.08.2006, согласно пункту 3.1 которого арендатор обязался выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации:

- соблюдать максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, который составляет 1 год с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области;

- соблюдать максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, который составляет 4 года с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области;

- соблюдать максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, который составляет 5 лет с момента регистрации договора аренды соответствующих земельных участков в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области;

Также арендатор обязался обеспечить выполнение согласованных предложений по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки, нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение которого приобретено на аукционе (пункт 3.1.2).

На основании постановления Администрации от 07.03.2008 N 358 "Об утверждении проекта межевания территории, разработанного в границах проекта планировки территории, расположенной в Восточном жилом районе Калининграда, севернее Московского пр., на продолжении улиц Молодой Гвардии - Аксакова - Окружной дороги", распоряжения Комитета муниципального имущества города Калининграда от 02.04.2008 N 660 "О формировании земельных участков по ул. Аксакова - дор. Окружная в Ленинградском районе", соглашением от 19.05.2008 N 008148-1 стороны расторгли договор аренды от 21.08.2006 и заключили 48 договоров на передачу в аренду городских земель, расположенных по адресу: ул. Аксакова - Окружная дорога, под строительство многоквартирных домов со встроенно-пристроенными автостоянками и объектами делового, общественного и коммерческого назначения (далее - договоры аренды 2008 года), которые содержали ссылку на условия проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, на договор продажи права от 14.08.2006 и договор аренды от 21.08.2006.

Кроме того, договоры аренды 2008 года содержали пункт 3.2 о соблюдении Обществом максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или государственную собственность в соответствии с договором в порядке, установленном правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83.

В рамках арбитражного дела N А21-9586/2012 судом было утверждено мировое соглашение, заключенное между Администрацией и Обществом, в соответствии с которым были изменены характеристики ряда арендуемых земельных участков, продлен срок аренды до 25.08.2018, в связи с вводом объектов в эксплуатацию, объединением (разделом) земельных участков ряд договоров аренды земельных участков расторгнут.

Ссылаясь на то, что Обществом в нарушение условий аукциона и заключенных договоров не исполнены обязательства по строительству объектов улично-дорожной сети на территории, предоставленной Обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении исковых требований, правомерно исходя из следующего.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьями 30.1 и 30.2 (действовавшими до 01.03.2015), установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям, продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.

Кроме того, пунктом 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) было предусмотрено, что арендодателем могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Проанализировав содержание постановлений N 1444 и N 1506, протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 04.08.2006, заключенных договоров продажи права, аренды земельных участков, суды двух инстанций сделали обоснованный вывод о том, что на Общество не возлагались обязанности по созданию транспортной инфраструктуры (строительству улично-дорожной сети) на территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Кроме того, суды приняли во внимание письмо Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 25.05.2018 N 5336, из которого следовало, что обязательства по строительству улично-дорожной сети и передаче в муниципальную собственность дорог микрорайона условиями договора аренды от 21.08.2006, договоров 2008 года (в редакции последующих соглашений) не предусмотрены.

Доводы Администрации о том, что в соответствии с положениями статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в спорный период, под понятием инженерной инфраструктуры охватывалась и транспортная инфраструктура, а обязательство Общества по строительству инженерной инфраструктуры предполагало строительство в том числе транспортной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке территории, мотивированно отклонены.

Данные инфраструктуры различны по относимым к ним системам коммуникаций и объектам, что следует в частности из положений пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 35, подпункта 1 пункта 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды от 21.08.2006), Генерального плана Калининграда 2004 года (основные положения до 2015 года; пункт 4.7. - развитие транспортной инфраструктуры), утвержденного решением Городского Совета депутатов Калининграда (третьего созыва) от 22.02.2006 N 69.

То обстоятельство, что начальная цена и размер арендной платы за использование территории комплексного освоения были установлены по результатам оценки с учетом отсутствия автомобильных дорог, что влияло на стоимость права аренды, также не свидетельствует о возложении на Общество обязательств по строительству улично-дорожной сети и передаче в муниципальную собственность автомобильных дорог микрорайона. Из содержания отчета N З-028-06 следует, что при осуществлении комплексного освоения предполагаются вложения арендатора в строительство инженерных сооружений и прокладку коммуникаций.

Таким образом, из материалов дела не следует, что обязательство по строительству улично-дорожной сети, в том числе в качестве элемента инженерной инфраструктуры, было одним из условий аукциона и заключения договора аренды земельного участка.

Как установлено судами, принимая участие в аукционе по продаже права аренды и заключая в последующем договор аренды от 21.08.2006, Общество исходило из сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, в соответствии с которыми на арендатора возложена обязанность по строительству объектов инженерной инфраструктуры. Обязательств по строительству объектов улично-дорожной сети аукционная документация, а также сам договор аренды не содержат.

Вопреки доводам подателя жалобы, действующим в спорный период земельным и градостроительным законодательством, документами по проведению аукциона, заключенными договорами не предусмотрено обязательств Общества по обеспечению территории транспортной инфраструктурой, в связи с чем требования Администрации об обязании Общества осуществить строительство улично-дорожной сети правомерно отклонены судами.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.03.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 по делу N А21-7415/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа "Город Калининград" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий