Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 октября 2019 г. N Ф07-12711/19 по делу N А56-124874/2018

22 октября 2019 г.

Дело N А56-124874/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от акционерного общества "Орион" - Петуховой Е.Н. (доверенность от 14.01.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Орион" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу N А56-124874/2018,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Орион" (далее - Общество) о взыскании 555 495,50 рублей долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 и 159 303,92 рублей неустойки по договору аренды от 11.01.2005 N 17/ЗКС-03065, а также неустойки в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ до момента фактического исполнения обязательства.

Решением суда первой инстанции от 06.12.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.05.2019, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направил, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом "Фирма Петротрест" (правопредшественник Общества) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет) заключен договор аренды от 11.01.2005 N 17/ЗКС-03065 (далее - договор), по условиям которого Обществу во временное владение и пользование передан земельный участок, площадью 8300 кв. м, с кадастровым номером 78:4156Ф:1, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: 197372, Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 1 (северо-западнее пересечения с улицей Оптиков) (далее - участок).

Пунктом 3.1. договора предусмотрен срок аренды земельного участка 6 лет.

Пунктом 3.5. договора аренды установлен размер арендной платы за Участок в размере 66 780 240 рублей.

Пунктами 3.6.1 - 3.6.4. определен порядок внесения арендной платы.

Согласно пункту 3.6.4 за четвертый, пятый и шестой годы действия договора, в случае, если арендатор приступил к строительству, арендная плата вносится в размере 2 223 782 рублей за каждый год, оплачиваемых поквартально равными долями по 555 945, 50 рублей в квартал, в течение 10 дней первого месяца оплачиваемого квартала.

В связи с наличием у ответчика долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015, Комитетом в адрес Общества направлена претензия от 28.03.2019 с требованием об оплате задолженности и неустойки.

Поскольку претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворил заявленные требования в полном объеме, признав их обоснованными, как по праву, так и по размеру.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 6.2 договора на земельном участке допускается строительство многоквартирного дома.

В материалах дела (л.д. 80) имеется подписанный сторонами протокол исполнения обязательств по договору от 12.03.2014, из которого следует, что на земельном участке построен многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой. Арендатору выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2013 N 78-6515в-2013. В данном протоколе указано, что он является основанием для оформления в установленном порядке прав собственности арендатора и его дольщиков.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вечных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (пункт 66).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 67).

Поскольку за долго до спорного периода, за который с ответчика взыскивается арендная плата, на арендуемом земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, арендатором и арендодателем подтверждено наличие оснований для оформления прав собственников помещений в многоквартирном доме, то для правильного разрешения настоящего спора существенное значение имеет установление правового статуса земельного участка под многоквартирным домом, так как с момента государственной регистрации права собственности на квартиры такой земельный участок мог полностью поступить в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, либо у собственников помещений возникло право владения и пользования этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а публично-правовое образование утратило вправо распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. С указанными обстоятельствами непосредственно связано действие договора аренды, на основании которого с ответчика взыскивается арендная плата и неустойка.

Без надлежащего исследования указанных обстоятельств выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у Общества в спорный период обязанности по внесению арендной платы за весь земельный участок нельзя считать обоснованными.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить, когда впервые было зарегистрировано право собственности на квартиры в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке; исходя из этого установить поступил ли земельный участок под многоквартирным жилым домом, как сформированный до 01.03.2005, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; если арендуемый земельный участок целиком не может быть признан необходимым для эксплуатации многоквартирного дома, следует установить, на какую часть спорного земельного участка у собственников помещений возникло право владения и пользования для эксплуатации ими многоквартирного дома, и какая часть данного земельного участка может быть признана оставшейся в пользовании ответчика на условиях аренды; с учетом установленного разрешить спор, принять законное и обоснованное решение в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу N А56-124874/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева