Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 ноября 2019 г. N Ф07-11784/19 по делу N А56-151072/2018

05 ноября 2019 г.

Дело N А56-151072/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Задировой Ю.А. (доверенность от 15.08.2019 N 60585-42), от общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Дюны" Таюрской Н.В. (доверенность от 01.07.2019), Кострикиной С.Н. (доверенность от 21.10.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 по делу N А56-151072/2018,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "Дюны", адрес: 197706, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Заречная дорога, д. 1, лит. А, каб. 20, ОГРН 1037857002590, ИНН 7827010368 (далее - Санаторий), о взыскании 3 582 360 руб. штрафа за нарушение пункта 2.2.18 договора от 29.04.2004 N 19-А000668 аренды нежилых зданий и 298 677 руб. штрафа за нарушение пункта 2.2.6 названного договора.

Решением от 13.04.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, представленный в материалы дела акт от 15.11.2017 обследования спорного нежилого здания, проведенного сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет по контролю), является надлежащим подтверждением нарушения ответчиком условий договора аренды, неправомерно не принят судами в качестве надлежащего доказательства.

Санаторий в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на проведение Комитетом по контролю обследования спорного здания без участия Санатория и без направления ему предварительного уведомления о проведении обследования, на непредставление истцом доказательств, однозначно подтверждающих нарушение ответчиком условий договора, на прекращение действия договора аренды в связи с переходом к Санаторию с 22.12.2017 права собственности на здание вследствие его выкупа, на злоупотребление правом со стороны истца и несоразмерно большую сумму штрафа.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Санатория против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и Санаторий (арендатор) заключили договор от 29.04.2004 N 19-А000668 (в редакции дополнительного соглашения от 12.03.2014) аренды пятиэтажного здания площадью 14 440 кв. м с кадастровым номером 78:38:0000000:3361 и одноэтажного здания площадью 1355,8 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011405:3007, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Заречная дорога, д. 1 и 7, лит. А и Б соответственно, для использования под санаторий сроком до 07.04.2053.

Пунктом 2.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Пунктом 2.2.18 договора на арендатора возложена обязанность при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня заключения такого договора, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Согласно пункту 4.8 договора в случае нарушения иных условий договора, кроме установленных пунктами 2.2.2 и 2.2.19, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

Пунктом 4.10 договора за нарушение условий сдачи объекта (его части) в субаренду либо обременения объекта правами и (или) имуществом третьих лиц установлена ответственность арендатора в виде штрафа в размере годовой арендной платы.

В ходе проведенного сотрудниками Комитета по контролю обследования пятиэтажного здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Заречная дорога, д. 1, лит. А, установлено, что планировка объекта не соответствует плану, в помещениях 1-Н, 2-Н, 7-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н имеется перепланировка. Кроме того, в помещении 2-Н (части помещения 1-5) размещен пункт проката спортинвентаря, хозяйственную деятельность по прокату осуществляет индивидуальный предприниматель Яковлев П.С., представлен договор субаренды от 01.12.2011; в помещении 7-Н (часть помещения 142) размещен банкетный зал "Сакура"; в другой части помещения 7-Н размещен кафе-бар "Нота-Ля". По результатам обследования составлен акт от 15.11.2017.

В связи с выявленными нарушениями условий договора Комитет направил Санаторию претензии от 03.09.2018 с требованиями уплатить штраф в размере 3 582 360 руб. на основании пункта 4.10 договора за нарушение пункта 2.2.18 договора в части сдачи объекта (части объекта) в субаренду без согласия арендодателя, а также штраф в размере 268 677 руб. на основании пункта 4.8 договора в связи с проведением в помещениях здания перепланировки без правоустанавливающих документов в нарушение пункта 2.2.6 договора.

Поскольку указанные претензии оставлены Санаторием без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней), представляющей один из способов обеспечения исполнения обязательства, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В данном случае Комитет предъявил требования о взыскании с Санатория договорной неустойки в связи с использованием арендуемого имущества с нарушением условий договора, а именно проведением не согласованных с арендодателем и без оформления правоустанавливающих документов перепланировок, сдачей части объекта в субаренду с нарушением установленного договором порядка. В подтверждение того, что арендатором были допущены указанные нарушения договора, Комитет представил акт от 15.11.2017, составленный сотрудниками Комитета по контролю по результатам одностороннего, без участия арендатора, обследования арендуемого здания.

Суды, всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленный Комитетом акт от 15.11.2017, а также иные собранные в процессе рассмотрения дела документы, представленные в том числе ответчиком в обоснование своих возражений, правомерно не приняли акт обследования в качестве достоверного доказательства нарушения ответчиком условий договора. Указанный акт имеет односторонний характер и не предлагался арендатору для подписания; содержащиеся в акте сведения не позволяют однозначно определить, что ответчиком допущены такие нарушения договора, за которые этим договором предусмотрены испрашиваемые Комитетом меры ответственности.

При таких обстоятельствах суды, посчитав не доказанным истцом использование ответчиком здания с нарушением условий договора, правомерно отказали в удовлетворении иска.

Довод подателя жалобы о том, что акт от 15.11.2017 является надлежащим доказательством, поскольку обследование объекта недвижимого имущества проводилось Комитетом по контролю как уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга органом в порядке, установленном распоряжением Комитета по контролю от 05.09.2017 N 11-р, не может быть принят во внимание. Настоящий спор возник в рамках существовавших между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из заключенного между ними договора аренды, основанных в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Исходя из статей 124, 125 Кодекса Санкт-Петербург, от имени которого действуют органы государственной власти в рамках их компетенции, как собственник переданного в аренду имущества выступает в этих отношениях на равных началах с иным их участником. В этой связи применение уполномоченным органом в рамках осуществления контролирующей деятельности административных процедур не освобождает собственника имущества как участника гражданских правоотношений от необходимости соблюдения принципов диспозитивности при реализации своих прав, вытекающих из гражданско-правового договора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 по делу N А56-151072/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Т.И. Сапоткина