Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 декабря 2019 г. N Ф07-14331/19 по делу N А56-103123/2018

20 декабря 2019 г.

Дело N А56-103123/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 17.12.2019 в открытом судебном заседании поданную в электронном виде кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Молодкина Дмитрия Евгеньевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по делу N А56-103123/2018,

установил:

Индивидуальный предприниматель Молодкин Дмитрий Евгеньевич, ОГРНИП 304784335800069, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области", адрес: 188650, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Сертолово, ул. Молодцова, д. 7, корп. 2, ОГРН 1054700123510, ИНН 4703083424 (далее - Администрация), о взыскании 718 999 руб. 85 коп. неосновательного обогащения.

Решением от 23.05.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2019, в иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Молодкин Д.Е., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новое постановление - об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает неправомерными выводы судов о невозможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты при выкупе государственного имущества после заключения договора купли-продажи, поскольку при таком подходе на стороне Администрации возникнет неосновательное обогащение. В отсутствие доказательств иной стоимости неотделимых улучшений представленный им по состоянию на 06.06.2018 отчет об оценке, по мнению предпринимателя, является достоверным доказательством.

По мнению подателя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.09.2003 заключили договор N 04-05/01-24 аренды нежилого здания склада душевого павильона площадью 35,4 кв.м с кадастровым номером 47:08:0102002:258, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Сертолово, Шоссейная ул., д. 9, корп. 3, для оказания бытовых услуг населению.

На основании постановления главы муниципального образования г. Сертолово от 21.06.2005 N 406 предпринимателю разрешено строительство второго этажа упомянутого здания. В связи с этим 28.06.2005 предпринимателем получено разрешение N 15 отдела архитектуры и градостроительства муниципального образования "Сертолово" на выполнение строительно-монтажных работ.

В техническом паспорте объекта, составленном 21.12.2005 филиалом Ленинградского областного управления инвентаризации и оценки недвижимости - бюро технической инвентаризации г. Сертолово по результатам обследования здания, установлено изменение его общей площади с 35,4 кв.м до 71,3 кв.м за счет строительства второго этажа.

В связи с этим между сторонами 28.02.2006 подписано соглашение о расторжении названного договора и 01.03.2006 заключен новый договор N 04-05/01-07 в отношении объекта с изменившимися параметрами.

Впоследствии Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (продавец) и предприниматель (покупатель) 09.07.2015 заключили договор N 73-8/-VII.15 купли-продажи упомянутого здания.

В пункте 2.1 договора определена цена продажи недвижимого имущества в размере 1 460 000 руб. Порядок оплаты установлен в графике платежей (приложение N 1).

Предпринимателю 14.08.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное здание.

Поскольку согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз" N 2018/06/06-18, составленному 28.06.2018, стоимость неотделимых улучшений в виде второго этажа здания составляет 1 084 000 руб., предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о зачете в счет суммы выкупных платежей за здание стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период аренды здания, ссылаясь на повторную уплату суммы, которую покупатель уже уплатил при строительстве.

Предприниматель, ссылаясь на незаконность отказа Администрации в зачете стоимости неотделимых улучшений, фактическую уплату 1 094 999 руб. 85 коп. в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 09.07.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями норм статей 309, 310, 421, 424, 431, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

С учетом положений статьи 421, пункта 2 статьи 424 и статьи 431 ГК РФ стороны, заключая договор купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и о цене выкупа.

В статьях 309, 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Соответственно, из изложенных выше норм права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения.

Таким образом, как правомерно установлено судами, реконструкция арендуемого здания согласована с арендодателем в установленном порядке; зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора; договор купли-продажи от 09.07.2015 не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества, а также установлено, что предприниматель с заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения спорного говора купли-продажи не обращался.

Суды, в порядке статьи 71 АПК РФ исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, а также исследовав условия договора купли-продажи и условия договора аренды, пришли к обоснованным выводам о том, что в данном случае фактически предъявленный иск направлен на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Соответственно, представленный предпринимателем отчет об оценке от 28.06.2018, составленный по состоянию на 06.06.2018, достоверным доказательством стоимости неотделимых улучшений на момент заключения договора купли-продажи от 09.07.2015 являться не может.

На основании изложенного суды двух инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по делу N А56-103123/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Молодкина Дмитрия Евгеньевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина