Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 февраля 2020 г. N Ф07-292/20 по делу N А21-5952/2019

18 февраля 2020 г.

Дело N А21-5952/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест" Таршина М.И. (доверенность от 01.02.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу N А21-5952/2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест", адрес: 236010, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 47, ОГРН 1033904500960, ИНН 3907034078 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействительным решения администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), содержащегося в письме от 21.01.2019; обязании Администрации предоставить Обществу земельный участок площадью 6584 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из земель населенных пунктов по Алданской улице в Центральном районе Калининграда на праве аренды путем заключения договора аренды.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация; Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - Комитет).

Решением от 08.07.2019 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судами норм права. По мнению подателя жалобы, у Общества отсутствует право на продление договора аренды; предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для заключения с Обществом договора аренды земельного участка на новый срок не имелось, поскольку на испрашиваемом земельном участке отсутствует зарегистрированный за Обществом на праве собственности объект незавершенного строительства; необходимость снятия ограничений в виде установленной в отношении большей части земельного участка санитарно-защитной зоны и проведения работ по выносу существующего напорного коллектора за границы земельного участка не имеет правового значения для данного спора.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая доводы Комитета об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства и предоставлении земельного участка уже ранее Обществу на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и противоречащими друг другу, ссылаясь на добросовестность Общества как арендатора земельного участка и бездействие Администрации по изъятию находящегося на участке объекта незавершенного строительства с целью продажи его с публичных торгов.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация и Общество со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Вводного закона заключили договор от 08.02.2016 N 28/2016-А аренды земельного участка площадью 13 906 кв. м с кадастровым номером 39:15:110636:179 по Алданской улице в Центральном районе Калининграда с разрешенным использованием "среднеэтажная жилая застройка" для завершения строительства объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, с кадастровым номером 39:15:110636:181, степенью готовности 4%, сроком действия до 10.01.2019.

Согласно пункту 4.2 названного договора арендная плата исчисляется с 11.01.2016; до указанной даты арендная плата за землю вносится по договору от 19.10.2009 N 010171 на передачу в аренду городских земель.

Кроме того, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией и Кравченко Андреем Геннадьевичем заключен договор от 20.02.2015 N 012219 аренды земельного участка площадью 6292 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:5414 по Алданской улице в Центральном районе Калининграда под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа сроком действия с 09.02.2015 по 08.02.2018.

На основании соглашения от 10.06.2015 N 012219-1/УА права и обязанности арендатора по данному договору перешли к Обществу.

В дальнейшем в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110636:179 и 39:15:000000:5414 образован земельный участок площадью 20 198 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:8317 с разрешенным использованием "среднеэтажная жилая застройка, под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа". В отношении данного земельного участка Администрация и Общество на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключили договор от 06.06.2016 N 261/2016-А для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181, степенью готовности 4%, сроком действия до 10.01.2019.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:8317 образованы три земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:000000:9815, 39:15:110636:185, 39:15:110636:186.

Администрация и Общество на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключили договор от 28.12.2016 N 603/2016-А аренды земельного участка площадью 6584 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из земель населенных пунктов по Алданской улице в Центральном районе Калининграда с разрешенным использованием "среднеэтажная жилая застройка" сроком до 10.01.2019. Согласно пункту 1.4 договора на участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187 степенью готовности 3%.

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало Обществу разрешение от 12.03.2018 N 39-RU39301000-041-2018 на строительство на земельном участке площадью 6584 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями сроком действия до 12.08.2019.

До истечения срока действия договора от 28.12.2016 N 603/2016-А Общество обратилось в Комитет с заявлением от 27.12.2018 о продлении данного договора, приложив разрешение на строительство от 12.03.2018 N 39-RU39301000-041-2018.

В ответ письмом от 21.01.2019 Комитет сообщил о невозможности продления срока аренды со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество, считая отказ органа местного самоуправления незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды, удовлетворяя требования Общества, исходили из того, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства; имеется совокупность установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий для заключения с Обществом без проведения торгов договора аренды земельного участка на новый срок; Общество представило доказательства объективной невозможности освоения земельного участка в пределах срока аренды в связи с необходимостью снятия ограничений в использовании земельного участка (установление в границах участка санитарно-защитной зоны).

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Таким образом, по смыслу приведенных норм в совокупности одним из условий заключения без проведения торгов нового договора аренды земельного участка является наличие на земельном участке на момент заключения нового договора аренды объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности лицу, претендующему на заключение нового договора аренды.

В пункте 1.4 договора от 28.12.2016 N 603/2016-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 указано на наличие на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187 степенью готовности 3%. Между тем суды не проверяли, имелся ли на дату обращения Общества с заявлением к Администрации и в арбитражный суд с настоящим заявлением на испрашиваемом земельном участке объект незавершенного строительства, являлось ли Общество собственником этого объекта. В деле отсутствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на указанные даты, которые подтверждали бы существование на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства и принадлежность его Обществу.

Комитет, возражая против заявленных требований, представил заключение от 19.02.2019 по результатам рейдового осмотра земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110636:185 и 39:15:000000:9815. В заключении содержится описание фактического состояния земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 и находящихся на нем объектов. Указанное заключение приобщено судом первой инстанции к материалам дела, однако не исследовано и не оценено судами.

Кроме того, исходя из положений пунктов 3, 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации новый договор аренды земельного участка может быть заключен с арендатором, если ранее земельный участок был предоставлен ему без проведения торгов, а при наличии на участке объекта незавершенного строительства - если ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства.

Судами недостаточно исследованы правоотношения сторон по поводу использования земельных участков по Алданской улице в Центральном районе Калининграда с учетом их неоднократного переформирования. Так, спорный земельный земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:8317, который, в свою очередь, образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110636:179 и 39:15:000000:5414. При этом земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:5414 предоставлен в аренду первоначальному арендатору (Кравченко А.Г.) по результатам аукциона, а договор от 08.02.2016 N 28/2016-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:110636:179 заключен со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Вводного закона. В обоснование заявленных требований Общество также ссылалось на договор аренды от 19.10.2009 N 010171, заключенный в отношении земельного участка площадью 2,7223 га с кадастровым номером 39:15:000000:107 для строительства квартала многоквартирных домов на основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 01.04.2009 по делу N А21-1145/2009. Однако взаимосвязь указанного земельного участка с земельными участками, которые являлись предметом последующих договоров аренды, судами не исследовалась.

При таком положении выводы судов об удовлетворении заявленных требований нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам законодательства, в связи с чем обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении спора суду необходимо повторно исследовать обстоятельства, имеющие значение для разрешения вопроса о наличии у Общества права на заключение договора аренды спорного участка без проведения торгов; в зависимости от установленного разрешить спор.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу N А21-5952/2019 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина