Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 февраля 2020 г. N Ф07-345/20 по делу N А05-6468/2019

19 февраля 2020 г.

Дело N А05-6468/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сергеевой И.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" Захарчука Ю.И. (доверенность от 09.01.2020), Челпанова С.Н. (доверенность от 20.04.2019),

рассмотрев 12.02.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.08.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А05-6468/2019,

установил:

администрация муниципального образования "Город Архангельск", адрес: 163069, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к потребительскому гаражному кооперативу "АГАТ-1", 163002, г. Архангельск, Московский пр., д. 25, ОГРН 1032900019877, ИНН 2927006214 (далее - Кооператив):

- о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291,

- о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.03.2017 N 4/367л и об обязании Кооператива возвратить земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7 в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Архангельской области, адрес: 163004, Архангельская обл., г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815 (далее - Министерство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, адрес: 163000 Архангельская обл., г. Архангельск, Садовая ул., д. 5 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 21.08.2019 исковые требования Администрации удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 21.08.2019 и постановление от 27.11.2019, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом судов о возможности признания отсутствующим зарегистрированного за Кооперативом права собственности на объект незавершенного строительства, считает, что Администрация препятствовала Кооперативу в осуществлении работ по строительству.

Кооператив полагает, что договор аренды земельного участка от 20.03.2017 заключен для целей завершения строительства объекта с соблюдением положений пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поэтому оснований для признания его недействительным у судов не имелось.

Суды, по мнению подателя жалобы, необоснованно признали спорный договор ничтожным и неправомерно отклонили заявление ответчика о применении исковой давности.

В судебном заседании представители Кооператива поддержали доводы жалобы.

Иные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Автомаркет" (арендатором) был заключен договор аренды от 10.12.2013 N 8/24(л) (далее - Договор от 10.12.2013), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью 1186 кв. м с кадастровым номером 29:22:050402:7, находящийся по адресу: г. Архангельск, ул. Октябрят, д. 21 (далее - Участок), и относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, сроком на 3 года.

В пункте 1.2 Договора от 10.12.2013 указано, что он заключен на основании протокола от 06.12.2013 N 9/5 о результатах аукциона, открытого по составу участников и по форме подаче предложений о размере арендной платы.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.05.2014 по делу N А05-15949/2013 права и обязанности арендатора по Договору от 10.12.2013 переведены на Кооператив.

Кооперативу 23.05.2016 Администрацией было выдано разрешение N RU 29301000-322-2016 на строительство на Участке административного здания с помещениями торгового и офисного назначения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 03.11.2016 в названный реестр внесена запись о государственной регистрации права собственности Кооператива на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050402:291 по адресу: г. Архангельск, ул. Октябрят.

В выписке из ЕГРН от 16.05.2019 указано, что названный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050402:7 и имеет степень готовности 20 процентов.

В дальнейшем между Министерством (арендодателем) и Кооперативом (арендатором) заключен договор аренды от 20.03.2017 N 4/367л (далее - Договор от 20.03.2017), по условиям которого Участок предоставлен Кооперативу за плату во временное владение и пользование для завершения строительства административного здания с помещениями торгового и офисного назначения, сроком на 3 года.

В преамбуле Договора от 20.03.2017 указано, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 21.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), разрешения на строительство от 23.05.2016 N RU 29301000-322-2016.

Решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.11.2016 по делу N а-9447/2016 разрешение на строительство от 23.05.2016 N RU 29301000-322-2016 признано незаконным.

В соответствии с Законом Архангельской области от 26.10.2018 N 19-2-ОФ "О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов" с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществляет Администрация.

Ссылаясь на то, что по результатам обследования Участка арендодателем не было выявлено объектов, обладающих признаками недвижимого имущества, а также факта осуществления каких-либо строительных работ, указывая на отсутствие предусмотренных законом оснований для заключения с Кооперативом Договора от 20.03.2017 без проведения торгов, Администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), признал требования Администрации обоснованными и удовлетворил их. При этом суд пришел к выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства не обладает необходимыми признаками, позволяющими квалифицировать его в качестве недвижимого имущества, вследствие чего оснований для предоставления Участка Кооперативу в аренду без проведения торгов не имелось.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 52 Постановления N 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

Законодатель в статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установил необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из приведенных правовых норм и из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления N 25, следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как следует из рабочей документации на строительство административного здания с помещениями торгового и офисного назначения по адресу нахождения Участка, для обустройства фундамента этого объекта предусмотрено 103 сваи на бетонной подготовке из бетона с заделкой свай в ростверк (т.д. 2, л. 6).

Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт обследования Участка от 14.05.2019, в котором отражены сведения о нахождении в границах Участка нескольких свай, пояснения ответчика о проведении им подготовительных работ, связанных со строительством объекта и погружении в грунт при их выполнении 8 свай, пришли к обоснованному выводу, что Кооператив не подтвердил завершение работ по устройству фундамента в полном объеме (с учетом предусмотренных рабочей документацией характеристик данного элемента объекта капитального строительства), в связи с чем обоснованно признали, что спорный объект не может быть признан недвижимым имуществом, и правомерно удовлетворили требование Администрации о признании отсутствующим зарегистрированного в отношении него права.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу приведенных норм и положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ одним из оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов указанным в них лицам является расположение на таком участке объекта незавершенного строительства - недвижимой вещи.

Как установили суды, находящиеся на Участке элементы фундамента не отвечают признакам, позволяющим квалифицировать их в качестве недвижимого имущества.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и признания отсутствующим зарегистрированного за Кооперативом права собственности на объект незавершенного строительства, суды пришли к обоснованному выводу о заключении Договора от 20.03.2017 с Кооперативом с нарушением предусмотренного земельным законодательством порядка предоставления участков, находящихся в государственной собственности и наличии в связи с этим оснований для квалификации названного договора как ничтожной сделки, поэтому правомерно удовлетворили требование Администрации о признании Договора от 20.03.2017 недействительным, применив в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ последствия его недействительности в виде возврата Участка Администрации.

Довод жалобы о неправильном применении судами норм гражданского законодательства об исковой давности отклоняется судом кассационной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исходя из даты подписания оспариваемого договора (20.03.2017) и даты обращения Администрации в суд с настоящим иском (23.05.2019), оснований для признания предусмотренного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срока исковой давности пропущенным не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.08.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А05-6468/2019, оставить без изменения, а кассационную жалобу потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева