Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 февраля 2020 г. N Ф07-272/20 по делу N А52-382/2019

21 февраля 2020 г.

Дело N А52-382/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Преснецовой Т.Г. и Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый Адрес" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019 по делу N А52-382/2019,

установил:

Администрация города Пскова, адрес: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22, ОГРН 1026000980246, ИНН 6027022362 (далее - администрация), обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый Адрес", адрес: 180007, Псковская обл., г. Псков, Петровская ул., д. 4, оф. 16, ОГРН 1176027007111, ИНН 6027182038 (далее - ООО "Новый Адрес", общество), об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 60:27:0020308:609 с проектируемым назначением многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Советская, д. 98.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова.

Решением суда от 19.08.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 05.11.2019 решение отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе общество просит постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.

Податель жалобы ссылается на то, что апелляционный суд не учёл, что арендаторами земельного участка производились мероприятия по получению и подготовке документов, необходимых для получения разрешения на строительство; суд первой инстанции установил, что получению разрешения на строительство предшествовали действия, направленные на получение технической и разрешительной документации; приобретая права и обязанности арендатора земельного участка, общество добросовестно полагало, что земельный участок будет предоставлен для завершения строительства на срок действия разрешения на строительство, и немедленно приступило к строительству многоквартирного дома, начало эффективно использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, по состоянию на 08.11.2018 осуществило строительство на 10%, на 29.12.2018 - на 60%.

Податель жалобы ссылается на то, что срок разрешения на строительство обществом не нарушен, ранее земельный участок ни одному из арендаторов для завершения строительства не предоставлялся, общество своевременно уплачивает арендную плату, что, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о его добросовестном поведении.

Податель жалобы ссылается на то, что к моменту вынесения постановления апелляционного суда степень готовности дома составила 82%.

Податель жалобы указывает на то, что в ходе строительства привлекались денежные средства третьих лиц Мальцевой М.Г. и ООО "Советская", с которыми обществом заключены договоры об ипотеке (залоге недвижимости), зарегистрированные Управлением Росреестра по Псковской области в ЕГРН; продажа объекта с торгов повлечет нарушение прав залогодержателей.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Пскова (арендодатель) и Щеголев А. В. (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заключили договор от 11.05.2017 N 90 аренды земельного участка площадью 1218 кв. м с кадастровым номером 60:27:0020308:20, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Советская, д. 98, для целей строительства многоквартирного жилого дома сроком на 18 месяцев (до 11.11.2018).

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 20.05.2017 права и обязанности по договору аренды от 11.05.2017 N 90 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Гремячья" (далее - ООО "Гремячья").

ООО "Гремячья" получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0020308:20 от 31.07.2018 со сроком действия до 25.07.2020.

Между ООО "Гремячья" и ООО "Новый адрес" заключен договор от 10.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 11.05.2017 N 90.

В ЕГРН 06.11.2018 зарегистрировано право собственности ООО "Новый адрес" на расположенный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:27:0020308:609 со степенью готовности 10%, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

09.11.2018 общество обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Пскова с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, продолжив строительство объекта на основании разрешения на строительство.

Администрация постановлением от 29.12.2018 N 1961 отказала обществу в предоставлении земельного участка для завершения строительства.

По состоянию на 02.03.2019 строительство многоквартирного жилого дома было ответчиком осуществлено на 60%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.03.2019.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек, строительство объекта не завершено, обществу отказано в предоставлении земельного участка для завершения строительства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, посчитал, что имеются основания для завершения обществом строительства объекта на земельном участке, в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции. Апелляционный суд установил, что срок действия договора аренды истёк, строительство объекта незавершенно, степень готовности по состоянию на 02.03.2019 составляет 60%.

Суд указал в постановлении, что тот факт, что срок действия разрешения на строительство на момент прекращения арендных отношений не истек, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что доказательств того, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не представлено, посчитал, что причиной, по которой арендатор не смог завершить строительство объекта на участке в срок, является бездействие предыдущего арендатора, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие сделанных судами выводов установленным по делу обстоятельствам, полагает, что решение апелляционного суда подлежит отмене, поскольку сделанные им выводы не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неверном толковании норм материального права, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 данной статьи).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4 названной статьи).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 этой же статьи).

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суды обеих инстанций установили, что земельный участок был предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома по результатам аукциона, в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества на расположенный на земельном участке и построенный обществом объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%, ранее ни обществу как собственнику этого объекта незавершенного строительства, ни предыдущим арендаторам земельного участка земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта.

Суд первой инстанции на основании оценки имеющихся в деле доказательств установил, что предыдущим арендатором земельного участка произведена подготовка к осуществлению строительства, получена техническая и разрешительная документация: получено одобрение проектных решений рабочей группой при научно-методическом и экспертном совете по вопросам сохранении, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, что подтверждается письмом Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 01.03.2018 N КН-09-0492; разработана проектная документация для строительства многоквартирного жилого дома по адрес: г. Псков, ул. Советская, д. 98; получены технические условия на строительство многоквартирного дома, выданные муниципальным казенным учреждение города Пскова "Специализированная служба" от 06.06.2018 N 293; получены технические условия на благоустройство прилегающей территории, выданное Управлением городским хозяйством администрации города Пскова от 20.06.2018 N 1808; технические условия на электроснабжение, выданные ПАО "МРСК Северо-Запада" от 12.11.2018 N 76-04207/18-001, технические условия на подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведении, выданные МП города Пскова "Горводоканал" от 19.11.2018 N Т-10728, получено разрешение на строительство от 31.07.2018, сроком действия до 25.07.2020.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что срок действия разрешения на строительство объекта не истёк.

Вывод апелляционного суда о том, что тот факт, что срок действия разрешения на строительство на момент прекращения арендных отношений не истек, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Кроме того, исходя из положений пунктов 4 и 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, определение начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, также входят в круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения настоящего дела. Удовлетворяя требование об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путём продажи с публичных торгов, суд апелляционной инстанции не исследовал обстоятельства, касающиеся стоимости незавершенного строительством объекта и не установил начальную цену продажи объекта.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства, обоснованно сослался на то, что общество осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, до истечения срока действия договора обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта, ранее ни обществу как собственнику этого объекта незавершенного строительства, ни предыдущим арендаторам земельного участка земельный участок не предоставлялся для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства, возможность завершения строительства объекта обществом не утрачена, срок действия разрешения на строительство не истёк. Согласно выписке из ЕГРН от 15.11.2019 степень готовности объекта на указанную дату составляет 82%.

Поскольку суд первой инстанции правильно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора и на основании правильного применения приведённых норм материального права, сделал выводы, соответствующие установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019 по делу N А52-382/2019 отменить.

Решение Арбитражного суда Псковской области от 19.08.2019 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Т.Г. Преснецова Е.В. Чуватина