Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 февраля 2020 г. N Ф07-17291/19 по делу N А56-12720/2019

26 февраля 2020 г.

Дело N А56-12720/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эврика" Грибовой Л.В. (доверенность от 09.01.2020 N 3) и Миронова М.Ю. (доверенность от 09.01.200 N 6), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 25.11.2019 N 86840-42),

рассмотрев 19.02.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эврика" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу N А56-12720/2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эврика", адрес: 192177, Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., д. 3, лит. А, ОГРН 1027806069906, ИНН 7811006670 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 15.01.2019 N 1503-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 10278092444561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в предоставлении в собственность земельного участка площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., уч.1, и обязании Комитета подготовить и направить в его адрес договор купли-продажи указанного земельного участка.

Решением суда от 31.05.2019 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы считает, что обладает исключительным правом на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку на нем расположена часть принадлежащего ему нежилого здания торгово-бытового комплекса площадью 4 370,8 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:2030; полагает, что выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 03.10.2018 подтверждается факт расположения принадлежащего ему на праве собственности здания на 3 земельных участках, из которых участки с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 принадлежат ему на праве собственности, а участок площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10 был указан в заявлении от 15.08.2018 о передаче в собственность.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Общества настаивали на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого здания торгово-бытового комплекса площадью 4 370,8 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:2030, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., д. 3, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2015.

Как следует из выписки из ЕГРН на здание от 03.10.2018, указанный объект недвижимости расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 и 78:12:0007202:10.

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 принадлежат Обществу на праве собственности.

При этом земельный участок площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10 был предоставлен Обществу на основании заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) договора от 17.05.2005 N 13/ЗКС-03817 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству соединительной галереи между зданиями блоков бытового обслуживания населения и дальнейшему использованию после осуществления проекта.

Договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 20.07.2006.

После завершения строительства объекта и подписания акта от 04.03.2005 приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии Комитет и Общество подписали протокол от 13.02.2006 исполнения обязательств по договору аренды от 17.05.2005, согласно которому настоящий протокол является основанием для оформления в установленном порядке прав собственности на здание соединительной галереи.

На основании указанных договора аренды от 17.05.2005, протокола исполнения обязательств от 13.02.2006, акта приемки законченного строительством объекта недвижмости от 04.03.2005, а также договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.07.1997 N 6075, акта государственной приемочной комиссии от 07.09.1998 о вводе объекта в эксплуатацию, распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 22.04.2002 N 608-ра о завершении строительства объекта, технического паспорта здания регистрирующий орган осуществил регистрацию права собственности Общества на нежилое здание торгово-бытового комплекса общей площадью 4 370,8 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2015.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 15.08.2018 N 193 о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10 в собственность по договору купли-продажи, указывая, что на участке располагается принадлежащий ему объект недвижимости - соединительная галерея, входящая в состав здания с кадастровым номером 78:12:0007202:30.

В ответ на данное заявление Комитет в своем письме от 18.09.2018 N 69455-32 сообщил Обществу об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, ссылаясь на отсутствие на участке объектов недвижимости, прошедших государственный кадастровый учет.

Впоследствии Общество повторно направило в Комитет заявление от 09.10.2018 N 235, в котором просило передать ему в собственность за плату указанный земельный участок, ссылаясь на нахождение на его территории завершенного строительством объекта недвижимости - соединительной галереи, входящей в состав здания с кадастровым номером 78:12:0007202:30, а также на произведенное уточнение местоположения границ данного здания и сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН от 03.10.2018, о расположении принадлежащего ему здания в границах земельных участков с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 и 78:12:0007202:10.

Комитет в своем письме от 18.10.2018 N 78783-32 сообщил Обществу о принятии его заявления к рассмотрению, а также указал, что в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек контура здания, сооружения, расположенного на выкупаемом земельном участке, и невозможности определить площадь застроенной части земельного участка, цена выкупа земельного участка будет определяться равной 100% кадастровой стоимости участка.

Общество обратилось в ООО "ЛКМ" с заявлением от 19.10.2018 N 244 об определении площади застроенной части земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10, ссылаясь при этом на то, что на его территории расположена часть здания с кадастровым номером 78:12:0007202:30.

ООО "ЛКМ" в своем письменном ответе от 23.10.2018 N 183/18 указало, что площадь застройки указанного земельного участка под зданием торгового комплекса составляет 135 кв.м.

Комитет в своем письме от 15.01.2019 N 1503-32 сообщил об отказе в предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10 в собственность за плату, ссылаясь на то, что объект недвижимости с кадастровым номером 78:12:0007202:30 расположен на испрашиваемом участке лишь частично.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что данный отказ в предоставлении в собственность спорного земельного участка является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, признал, что формирование земельного участка под частью здания не соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрении в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ к случаям продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отказывая в удовлетворении требований и признавая законным отказ Комитета в предоставлении в собственность Общества земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10, суды не учли закрепленный в действующем земельном законодательстве основополагающий принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (статья 1 ЗК РФ).

Помимо этого они не дали правовую оценку доводам Общества и представленным им доказательствам о том, что спорный земельный участок был предоставлен ему в установленном законом порядке для строительства соединительной галереи, которая по сведениям ЕГРН фактически не является самостоятельным объектом недвижимости и учтена в составе единого объекта - здания торгово-бытового комплекса.

Доказательства неправомерности действий Общества, повлекших размещение строящегося здания на трех земельных участках, в материалы дела не представлены.

Обжалуемые решение и апелляционное постановление приняты без учета того, что требования Общества направлены на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, а также на устранение фактически сложившейся ситуации, противоречащей указанному принципу, при которой законно возведенное и принадлежащее ему здание расположено на трех земельных участках, два из которых принадлежат ему на праве собственности, а один находится в публичной собственности.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что выводы судебных инстанций об обоснованности оспариваемого отказа Комитета, а также об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Общества носят преждевременный характер, сделаны без учета доказательств, имеющихся в материалах дела, и без должного анализа доводов Общества и не соответствуют нормам материального права.

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, не воспользовался правом, установленным в пункте 2 статьи 66 АПК РФ, а также существенно нарушил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

При таком положении в соответствии с требованиями пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ принятые по делу судебные акты подлежат отмене и, поскольку для разрешения спора необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему спору, и дать оценку всем доводам и доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении; истребовать у заявителя выписку из ЕГРН на принадлежащие Обществу на праве собственности здание, земельные участки (с учетом обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А56-102218/2018), а также на спорный земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007202:10; установить все значимые для настоящего спора обстоятельства; проверить доводы сторон и дать им оценку; разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу N А56-12720/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева