Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2020 г. N Ф07-1259/20 по делу N А21-16407/2018

02 марта 2020 г.

Дело N А21-16407/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Культурно-деловой центр "Нижнее озеро" Казарчук О.Н. (доверенность от 09.08.2019), Карабутовой А.А. (доверенность от 09.08.2019), Роменко А.В. (доверенность от 05.02.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Культурно-деловой центр "Нижнее озеро" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019 по делу N А21-16407/2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Культурно-деловой центр "Нижнее озеро", адрес: 236004, Калининградская обл., Калининград, ул. Дзержинского, д. 79, лит. Б1, пом. 2, ОГРН 1153926001800, ИНН 3906952036 (далее - Центр), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов Центра путем возложения на Администрацию обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:17 для строительства культурно-делового центра "Москва" на срок три года на условиях ранее действовавшего соглашения от 26.12.2016 N 012502-1/УА об уступке прав и обязанностей по договору и договора от 06.10.2015 N 012502 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414; Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, Советский пр., д. 13; Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области, адрес: 236007, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 1 (далее - Агентство).

Решением от 22.07.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019 данное решение оставлено без изменения.

Центр в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам спора. По мнению подателя жалобы, предоставление открытому акционерному обществу "Торгово-промышленная компания "Продмаркет" (далее - Компания) земельного участка в аренду не лишает Центр права на заключение с ним договора аренды на новый срок для завершения строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства; строительство объекта не завершено в пределах срока аренды по обстоятельствам, не зависящим от Центра, который принимал меры для оформления проектной и разрешительной документации; завершение строительства объекта на земельном участке отвечает публичным интересам муниципального образования.

В судебном заседании представители Центра поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Компания и мэрия города Калининграда (далее - Мэрия) заключили договор от 10.07.2006 N 20, по условиям которого Компания обязалась за счет собственных и привлеченных средств и сил осуществить строительство культурно-делового центра "Москва" по Пролетарской ул. - ул. Сергеева в Ленинградском районе Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра города Калининграда от 03.06.2005 N 1831. Согласно пункту 1.2 договора по окончании строительства Компания передает в муниципальную собственность нежилые помещения общей площадью 415,0 кв. м.

На основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 18.09.2007 N 2156 Мэрия и Компания заключили договор от 15.10.2007 N 008997 аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 по улице Сергеева в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра "Москва" с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой сроком на три года до 18.09.2010.

Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" выдал Компании разрешение от 08.09.2008 N RU39315000-236/2008 на строительство объекта капитального строительства - культурно-делового центра "Москва" с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой на земельном участке площадью 0,2185 га по улице Сергеева в Ленинградском районе Калининграда.

Соглашением от 22.10.2010 к договору от 15.10.2007 N 008997 срок аренды продлен до 14.06.2013.

На предоставленном земельном участке Компанией начато строительство, 20.05.2013 за ней зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:88 степенью готовности 18,3%.

Администрация и Компания со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) заключили договор от 06.10.2015 N 012502 аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:17 по Пролетарской улице в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра "Москва" с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой (для завершения строительства объекта) сроком на три года с 07.09.2015 до 07.09.2018.

На основании договора купли-продажи от 25.10.2016 за Центром 18.11.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с соглашением от 26.12.2016 N 012502-1/УА права и обязанности арендатора по договору от 06.10.2015 N 012502 перешли к Центру.

Центр обращался в Агентство за разрешением на строительство, однако в выдаче разрешения ему было отказано.

Кроме того, до истечения срока действия договора от 06.10.2015 N 012502 Центр неоднократно обращался к Администрации по вопросу о заключении договора аренды на новый срок, в чем ему было отказано.

Центр, считая, что имеет право на заключение с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о возложении на Администрацию обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на три года.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду, установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи. Как указано в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Кодекса, предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из пункта 21 статьи 3 Вводного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, изначально земельный участок для строительства культурно-делового центра "Москва" был предоставлен Компании по договору аренды от 15.10.2007 N 008997 сроком на три года (до 18.09.2010). В дальнейшем соглашением от 22.10.2010 срок аренды был продлен до 14.06.2013. По истечении этого срока с Компанией как собственником объекта незавершенного строительства, право на который было зарегистрировано до 01.03.2015, на основании пункта 21 статьи 3 Вводного закона был заключен договор от 06.10.2015 N 012502 аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

Таким образом, предыдущим собственником объекта незавершенного строительства (Компанией) уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта.

При таких обстоятельствах суды в соответствии с приведенными выше положениями земельного законодательства правомерно пришли к выводу об отсутствии у Центра права на повторное предоставление без проведения торгов земельного участка в аренду для завершения строительства.

Довод Центра о наличии объективных препятствий для завершения строительства в пределах срока аренды подлежит отклонению, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения вопроса о наличии у собственника объекта незавершенного строительства права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка.

Ссылка на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочна, поскольку данная норма не применима к отношениям по предоставлению земельных участков для завершения строительства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019 по делу N А21-16407/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Культурно-деловой центр "Нижнее озеро" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина