Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2020 г. N Ф07-541/20 по делу N А21-16291/2018

10 марта 2020 г.

Дело N А21-16291/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Региональная торговая компания" - Бойко С.Е. (доверенность от 01.10.2019), от Администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" - Манукина Д.В. (доверенность от 27.02.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Региональная торговая компания" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2019 по делу N А21-16291/2018,

установил:

Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Региональная торговая компания" (далее - Общество) о взыскании 102 377 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.04.2017 по 25.09.2018 по договору аренды земельного участка от 20.11.2000, 92 581 руб. 74 коп. неустойки по состоянию на 25.09.2018, расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.2000.

Решением суда первой инстанции от 04.09.2019 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.11.2019 решение суда изменено, в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки отказано, в части расторжении договора аренды решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Администрации, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования "Зеленоградский район" (арендодатель) и Хасиевым Н.А. (арендатор) заключен договор от 20.11.2000 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010301:8 площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Набережная, д. 1, разрешенное использование участка - под реконструкцию существующего бывшего здания кафе под кафе, бильярдную с гостиничными номерами. Срок действия договора до 2049 года

Впоследствии права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование участком ежеквартально, равными частями от суммы договора до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал не позднее 10 декабря отчетного года.

Согласно пункту 6.2 договора аренды в редакции соглашения от 30.12.2008 N 785-КЗО/2008 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает неустойку в размере 0,1% от годовой ставки арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды основанием для его досрочного расторжения являются, в том числе, использование земли не по целевому назначению или способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях; если арендатор не выполняет один из пунктов договора; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, в том числе, когда арендатор не внес подлежащую уплате по настоящему договору арендную плату более двух сроков оплаты подряд; арендатор допускает систематическую (по трем и более срокам оплаты) недоплату арендных платежей, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате и неустойке, Администрация направила Обществу претензию от 28.09.2018 N 5862/01-24 с требованием в срок до 05.11.2018 оплатить задолженность и неустойку в сумме 194 959 руб. 25 коп. и в срок до 05.11.2018 явиться в Администрацию для расторжения договора.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя исковые требования Администрации в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств отсутствия долга.

Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, поскольку в материалы дела представлены платежные поручения от 11.01.2019 N 4 и от 20.02.2019 N 5, свидетельствующие об оплате предъявленных ко взысканию задолженности и неустойки.

В указанной части суд апелляционной инстанции изменил решение, отказав в удовлетворении данных требований.

Решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды апелляционный суд оставил без изменения, принимая во внимание, что нарушения условий договора со стороны Общества носят систематический характер.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Общества.

В кассационной жалобе Общество указывает на то, что при расторжении договора судами первой и апелляционной инстанций не учтен факт нахождения на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что за обществом зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание кафе "Чайка" общей площадью 161,1 кв.м, расположенное на арендуемом земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2005, т. 1, л.д. 62).

Между тем из материалов дела следует, что фактически указанное здание на земельном участке отсутствует. Представитель Общества в судебном заседании признал, что в настоящее время от указанного здания кафе остался только фундамент с подведенными к нему коммуникациями, а ранее существовавшее здание демонтировано в процессе его реконструкции. Судебными актами по делам N А21-3105/2012 и N А21-5957/2012 подтверждается, что такое положение существует уже очень длительное время.

Таким образом, в настоящее время право собственности Общества зарегистрировано не на тот объект недвижимости, который фактически существует.

Кассационная инстанция считает, что поскольку земельный участок предоставлен Обществу не для целей размещения объекта недвижимости, а под реконструкцию здания кафе, которая очень длительное время не осуществляется, спорный договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, несмотря на нахождение на арендуемом земельном участке фундамента ранее существовавшего здания с подведенными коммуникациями. Наличие существенных нарушений условий договора, как необходимого основания для его расторжения, установлено судами и подтверждается материалами дела.

Права и законные интересы Общества, считающего себя собственником объекта недвижимости (фундамента и коммуникаций) не могут считаться нарушенными расторжением договора аренды, поскольку Общество не лишено возможности в установленном действующим земельным законодательством порядке обратиться в уполномоченные органы за получением соответствующего земельного участка на период, необходимый для завершения реконструкции. В то время как дальнейшее сохранение арендных отношений при систематическом нарушении Обществом условий договора и неиспользовании в течении длительного времени земельного участка для целей, установленных договором (осуществление реконструкции), привело бы к нарушению баланса интересов сторон договора, а так же баланса публичных и частных интересов.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2019 по делу N А21-16291/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Региональная торговая компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева