Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 марта 2020 г. N Ф07-792/20 по делу N А66-14184/2017

25 марта 2020 г.

Дело N А66-14184/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Реал" Уткина В.В. (доверенность от 03.02.2020), от конкурсного управляющего Малахова С.М. общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания" представителя Козловой М.А. (доверенность от 20.02.2020), от Крючковой Анастасии Сергеевны представителя Захаровой И.В. (доверенность от 17.01.2020),

рассмотрев 18.03.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания" в лице конкурсного управляющего Малахова С.М. на решение Арбитражного суда Тверской области от 27.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу N А66-14184/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Реал", адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, бульвар Радищева, д. 30а, ОГРН 1036900052056, ИНН 6901033725 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания", адрес: 170017, Тверская обл., г. Тверь, ул. Бочкина, д. 4, пом. 5, ОГРН 1046900033388, ИНН 6901054161 (далее - Компания), о признании права собственности на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - торгово-гостиничный комплекс с кадастровым номером 69:40:0200016:54 степенью готовности 80% в виде расположенного на первом этаже здания нежилого помещения N 23 проектной площадью 206,31 кв.м по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Московское шоссе, д. 16, а также на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте. Помимо этого Общество просило указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект и на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте с соответствующим уменьшением доли Компании.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, пер. Свободный, д. 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121 (далее - Управление Росреестра), администрация города Твери, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), а также дольщики - Алексеева Татьяна Всеволодовна, Авраменко Анна Юрьевна, Барышев Вадим Юрьевич, Батарина Наталья Александровна, Боголюбский Олег Игоревич, Боголюбская Лариса Анатольевна, Бурова Анна Алексеевна, Веселова Марина Васильевна, Воробьев Владимир Владимирович, Галкина Анастасия Валерьевна, Григорьев Александр Евгеньевич, Душкин Сергей Александрович, Коваленко Кирилл Александрович, Новожилова Марина Ремовна, Писарев Дмитрий Александрович, Постников Константин Геннадьевич, Прокофьева Елена Михайловна, Родин Олег Анатольевич, Комарова Антонина Макаровна, Салагаев Анатолий Николаевич, Салагаев Казбек Анатольевич, Сочилина Светлана Николаевна, Ефимов Михаил Константинович, Ефимова Нина Александровна, Закутаева Ирина Викторовна, Злых Наталья Владимировна, Иванов Сергей Владимирович, Ивасик Сергей Евгеньевич, Карабанова Наталья Алексеевна, Корсаков Юрий Викторович, Кудрявцев Вячеслав Николаевич, Макарова Надежда Анатольевна, Мирошниченко Андрей Викторович, Мирошниченко Юна Игоревна, Мязина Ольга Борисовна, Умаров Владислав Викторович, Чех Юлия Юрьевна, Чех Эльвира Адольфовна, Домущук Ирина Юрьевна, Горевой Андрей Гариевич, Корзанов Владимир Николаевич, Маркин Сергей Владимирович, Крючкова Анастасия Сергеевна, общество с ограниченной ответственностью "Монтажно-строительное управление-63 Гидромонтаж", адрес: 108811, Москва, 22-ой км Киевского шоссе, двлд. 4, стр. 5, эт. 6, блок Е, оф. 629Е, ОГРН 1117746205510, ИНН 7713725242, общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадротрейд", акционерное общество "Трест Гидромонтаж", адрес: 143345, Московская обл., г. Наро-Фоминск, рабочий поселок Селятино, Промышленная ул., д. 81/1, ОГРН 1035005900566, ИНН 5030004820, общество с ограниченной ответственностью "Климентина", адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Студенческий пер., д. 23, каб. 1, ОГРН 1026940515084, ИНН 6905052574, общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Комс", адрес: 170034, Тверская обл., г. Тверь, пр. Чайковского, д. 19А, оф. 514, ОГРН 1046900068600, ИНН 6901061747, общество с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания "Сантехэлектромонтаж", адрес: 170017, Тверская обл., г. Тверь, ул. Светогоровская, д. 3, оф. 9, ОГРН 1076952027646, ИНН 6950069379, общество с ограниченной ответственностью "Дизайн сервис полиграфия", адрес: 170023, Тверская обл., г. Тверь, ул. Маршала Захарова, д. 1А, комн. 5, эт. 3, ОГРН 1086952005282, ИНН 6950078373, общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Эверест"", адрес: 70100, Тверская обл., г. Тверь, бульвар Радищева, д. 56, ОГРН 1176952000950, ИНН 6950202334, временный управляющий Компании Мочалин Роман Викторович, Шевченко Валерия Юрьевна.

Решением суда от 27.12.2018 за Обществом признано право на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - торгово-гостиничный комплекс с кадастровым номером 69:40:0200016:54 в степени готовности 80%, расположенный по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Московское шоссе, д. 16, в виде нежилого помещения N 23 проектной площадью 206,31 кв.м, расположенного на первом этаже указанного объекта, и на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте.

Помимо этого суд в резолютивной части своего решения указал, что данное решение при вступлении его в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности Общества на соответствующие доли в общем имуществе.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы ссылается на то, что строительство торгово-гостиничного комплекса не завершено, он не введен в эксплуатацию и, следовательно, помещение N 23 фактически не существует как объект права; указывает, что спорное помещение не передавалось истцу во владение и пользование, а право собственности Компании на него не было зарегистрировано Управлением Росреестра; полагает, что признание за Обществом права собственности повлекло незаконное изъятие имущества из конкурсной массы Компании, что нарушает права иных конкурсных кредиторов, в том числе таких же дольщиков, как и истец; считает, что требования Общества не подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку на момент вынесения обжалуемых судебных актов в отношении Компании была введена процедура банкротства - наблюдение.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители Компании и привлеченной в качестве третьего лица Крючковой А.С. настаивали на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Компанией (застройщиком) и Обществом (участником долевого строительства) заключен договор от 17.12.2013 N 65-01/2013 долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязался на основании разрешения на строительство от 16.04.2013 N RU69320000-22, выданного Инспекцией архстройконтроля Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери, осуществить силами других лиц строительство многофункционального здания "Торгово-гостиничный комплекс по Московскому шоссе, 16 в г. Твери".

В соответствии с пунктом 2.1 договора застройщик обязался завершить строительство торгово-гостиничного комплекса, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать Обществу по передаточному акту нежилое помещение, границы которого заштрихованы в плане - приложении N 1 к договору, а участник долевого строительства принял на себя обязательство своевременно уплатить цену, указанную в пункте 3.1 договора, и принять помещение по передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 2.2 договора объектом долевого строительства согласно проектной документации является помещение N 23 ориентировочной площадью 206,31 кв.м, расположенное на 1-ом этаже здания.

В пункте 3.1 договора установлена цена помещения в размере 19 599 450 руб., которая состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, подлежащих уплате участником долевого строительства.

В силу пункта 3.4 договора оплата участником долевого строительства цены помещения, указанной в пункте 3.1 договора, производится в сроки и порядке, установленном графиком платежей, являющимся приложением N 2 к договору.

Согласно пункту 1 графика Общество обязано уплатить цену помещения в размере 19 599 450 руб., из них 19 000 000 руб. - в срок до 30.11.2014 и 599 459 руб. - в течение 10 банковских дней с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о котором застройщик обязан уведомить участника долевого строительства.

Пунктами 3.5, 3.6, 6.3 договора установлена обязанность Общества оплатить цену помещения в полном объеме до подписания сторонами передаточного акта о передаче застройщиком помещения; датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате цены помещения признается дата поступления денежных средств на расчетный счет застройщика.

В пункте 3.7 договора стороны указали, что обязательства застройщика перед участником долевого строительства являются встречными.

В целях соблюдения условий договора и установленных графиком сроков Общество в срок до 20.11.2014 перечислило Компании 19 000 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Указанное в пункте 1.1 названного договора разрешение на строительство выдано сроком до 31.12.2017.

В силу пункта 6.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства помещение в составе введенного в эксплуатацию объекта по передаточному акту в срок не позднее 1 квартала 2015 года.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение Компанией своих обязательств по договору надлежащим образом, а также на то, что она не завершила строительство объекта в установленный срок и не передала Обществу объект долевого строительства.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признал следующее: Компания в нарушение условий договора не завершила в срок строительство торгово-гостиничного комплекса, не ввела его в эксплуатацию и не передала Обществу объект долевого строительства; Общество выполнило обязательства по оплате объекта долевого строительства; незавершенное строительством здание является объектом гражданского права и законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таком объекте; расположенное на 1-ом этаже спорного здания нежилое помещение N 23 ориентировочной площадью 206,31 кв.м фактически существует; на основании вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции от 30.01.2018 по делу N 2-5/2018 и от 27.02.2018 по делу N 2-45/2018, которыми за Мирошниченко Ю.И., Прокофьевой Е.М., Маркиным С.В., Сочилиной С.Н., Авраменко А.Н., Домущук И.Ю., Горевым А.Г., Ивасиком С.Е., Буровой А.А. признано право собственности на доли в спорном объекте незавершенного строительства в виде нежилых помещений и на месте общего пользования.

В связи с этим суд признал требования Общества обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Между тем суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 11 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону N 214-ФЗ.

Из указанных положений действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на помещение связано с окончанием строительства объекта недвижимости и вводом его в эксплуатацию как законченного строительством объекта недвижимости, а также с выполнением самим участником долевого строительства обязательств, возложенных на них договором.

Как установлено судами, здание торгового комплекса не достроено, и, следовательно, в силу положений статей 209, 244 ГК РФ является недопустимым признание за дольщиком права собственности на долю в праве в виде помещения в сооружении, не введенном в эксплуатацию и не существующем как объект права по смыслу условий заключенного с истцом договора и положений пункта статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

До завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания торгового комплекса невозможно как надлежащее исполнение ответчиком обязательств в части передачи истцу помещения, предусмотренного договором, так и определение общей площади здания и фактической площади помещения, подлежащего передаче истцу, и, следовательно, размера доли истца в праве собственности на объект недвижимости и на месте общего пользования в нем.

Вопреки ссылкам судов, определение размера доли истца в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект исходя из проектной площади здания и без учета степени готовности является в данном случае недопустимым, поскольку до окончания строительства возможны изменения как в здании, так и в размере долевого участия.

Более того, из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривалось, что истец как участник долевого строительства оплатил лишь часть цены по договору (19 000 000 руб.), а 599 549 руб. должен был заплатить после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При таком положении у судов не имелось правовых оснований для признания за истцом права на долю, определенную исходя из размера помещения, подлежащего передаче после соблюдения двух обязательных условий - ввода здания в эксплуатацию и оплаты дольщиком в полном размере долевого участия, равного цене помещения.

Вопреки выводам суда первой инстанции, ненадлежащее исполнение застройщиком своего обязательства окончить строительство торгового комплекса в срок не влечет автоматического и безусловного освобождения дольщика как стороны в договоре долевого участия в строительстве от исполнения возложенных на него обязанностей по оплате цены помещения в полном размере и возникновения у него права требовать передачи помещения независимо от размера произведенных им платежей.

Удовлетворяя иск Общества, предъявленный к Компании, суды первой и апелляционной инстанций не проверили, зарегистрировано ли право собственности ответчика на незавершенный строительством объект. Между тем по смыслу положений статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Действительно, статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества, однако основания возникновения и приобретения прав собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены статьями 218, 244 ГК РФ.

Сам по себе факт признания за кем-либо из дольщиков права собственности на иные помещения в здании не влечет возможность применения данных судебных актов по аналогии при разрешении настоящего спора.

При рассмотрении кассационной жалобы стороны признали, что у Компании имелось более 40 дольщиков, договоры долевого участия которых были зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимость. При этом, в отношении требований 18 дольщиков судами общей юрисдикции вынесены судебные акты о признании права на доли в праве общей собственности на здание в виде конкретных помещений, в то время как требования остальных дольщиков включены в реестр требований кредиторов Компании, которая решением Арбитражного суда Тверской области от 20.08.2019 по делу N А66-89/2018 признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыто конкурсное производство.

С учетом приведенных обстоятельств в их совокупности суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые решение и апелляционное постановление в силу положений пункта 1 части 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, поскольку выводы судов не соответствуют имеющимся в деле документам и не применены нормы материального права, подлежащие применению.

Поскольку по настоящему делу требуются дополнительное исследование, проверка и повторная оценка доказательств, а в силу положений статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора по существу, то в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции с целью повторного, полного, всестороннего и объективного установления юридически значимых обстоятельств и доказательственных фактов.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении; установить все значимые для настоящего спора обстоятельства; проверить доводы ответчика об отсутствии регистрации за ним права собственности на какие-либо объекты в спорном здании и о допустимости разрешения требований Общества не в рамках дела о банкротстве; запросить сведения о государственной регистрации прав Компании на объект недвидиммости; проверить доводы сторон и дать им оценку; разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 27.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу N А66-14184/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова Г.М. Рудницкий