Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2020 г. N Ф07-5873/20 по делу N А05-9624/2019

15 июня 2020 г.

Дело N А05-9624/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 09.06.2020 в открытом судебном заседании поданную в электронном виде кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.10.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2020 по делу N А05-9624/2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Северодвинск", адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПСК "Высота", адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Комсомольская ул., д. 8а, оф. 1, ОГРН 1132932002829, ИНН 2902077189 (далее - Общество), о досрочном расторжении договоров о комплексном освоении территории от 25.11.2015 N 01/2015, аренды земельных участков от 16.09.2016 N 12 678 002, от 09.01.2017 N 12 678 003, а также о возложении обязанности на Общество в течение 7 календарных дней со дня вступления в законную силу судебного акта передать Администрации спорные земельные участки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление).

Решением от 02.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.01.2020, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новое постановление - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество в кассационной жалобе указывает на то, что существенные условия договоров от 16.09.2016, от 09.01.2017 арендатором нарушены не были.

По мнению подателя жалобы, требование о возвращении участка предполагает определенное решение судьбы находящегося на нем недвижимого имущества, что судами сделано не было. Соответственно, названное обстоятельство нарушает права и законные интересы арендатора. При этом расторжение договора не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению спорного земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация и Общество (застройщик) (в соответствии с протоколом приема заявок на участие в аукционе от 20.11.2015) 25.11.2015 заключили договор N 01/2015 о комплексном освоении земельного участка площадью 58 970 кв.м с кадастровым номером 29:28:108318:61, расположенного примерно в 590 м по направлению на юг от ориентира - здания, находящегося за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Окружная ул., д. 30. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -блокированная жилая застройка.

Ограничения, обременения на указанный земельный участок согласно условиям договора не установлены.

В соответствии с пунктом 1.4 договора комплексное освоение территории включает в себя: подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; образование земельных участков в границах предоставленной территории путем раздела названного земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; строительство жилых домов блокированной застройки; строительство объектов инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; осуществление мероприятий по благоустройству и озеленению земельных участков, образованных путем раздела упомянутого земельного участка.

Договор в соответствии с разделом 2 считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует в соответствии со сроком действия договора аренды от 25.11.2015 N 12 678 001, который также был заключен между названными сторонами в отношении спорного земельного участока.

Согласно пункту 3.2.1 застройщик в течение 6 месяцев с даты заключения договора направляет в администрацию проект планировки и проект межевания территории, выполненные на основе инженерных изысканий (инженерно-геологические, инженерно-геодезические) в соответствии с требованиями свода правил (далее - СП) 47.13330.2012, а также с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), правил раздела I землепользования и застройки Северодвинска, утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 N 147 (в редакции от 19.02.2015).

В пункте 3.2.2 договора указано, что срок утверждения Администрацией документации по проекту планировки территории, а также по проекту межевания территории составляет 2 месяца.

Застройщик в силу пункта 3.2.4 договора в течение 3 месяцев с даты утверждения проекта межевания территории Администрацией обеспечивает образование земельных участков за свой счет и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении этих земельных участков.

Также застройщик в силу пункта 4.4.2 договора в течение 2 месяцев с даты утверждения документации по планировке территории обязан предоставить Администрации график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.

В соответствии с пунктом 4.2 договора застройщик в течение 3-х месяцев с даты утверждения документации по планировке территории и администрация заключают дополнительное соглашение к договору, предусматривающее график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.

Согласно пункту 6.2 договора при досрочном его расторжении также подлежит расторжению договор аренды земельного участка, указанную в пункте 1.3 договора, и (или) договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора.

Земельный участок с кадастровым номером 29:28:108318:61 разделен на 62 земельных участка, в связи с этим договор аренды земельного участка от 25.11.2015, который действовал до 07.10.2016 (даты государственной регистрации соглашения о его расторжении, номер регистрации 29-29/006-29/006/052/2016-366/1), стороны расторгли.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) в отношении названных 62 земельных участков 16.09.2016 заключили договоры аренды N 12 678 002 в отношении 60 земельных участков и 09.01.2017 N 12 678 003 в отношении 2 земельных участков.

В соответствии с пунктами 5.4 указанных договоров на арендатора возложена обязанность производить оплату аренды в установленные сроки - ежеквартально не позднее 15 числа месяца следующего за кварталом, за 4-й квартал не позднее 25-го числа текущего года.

Решениями суда, принятыми по делам N А05-2453/2019, N А05-2454/2019, N А05-6232/2019, N А05-6233/2019, были удовлетворены иски Администрации о взыскании с Общества задолженности и пеней по договорам аренды от 16.09.2016 и от 09.01.2017.

Администрацией получены выкопировки с топоплана от 24.05.2019 N ВТП-243/2019, согласно которым работы по строительству жилых домов блокированной застройки начаты лишь на 30 земельных участках из 62, при этом на 5 из них имеются лишь свайные поля, на 6 - только фундаменты, на 9 - выполнена опалубка. Только на 10 земельных участках имеются объекты незавершенного строительства, а именно: на 3-х земельных участках расположены объекты в 3 этажа, на 4-х - объекты в 1 этаж, на 3-х - объекты в 0,5 этажа. Строительные работы на указанных земельных участках Обществом не ведутся с весны 2018 года.

В иске Администрация указывает на то, что согласно информации отдела судебных приставов по г. Северодвинску Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 27.02.2019 N 29026/19/132882 на исполнении в отделе судебных приставов по г. Северодвинску находится сводное исполнительное производство N 50201/18/29026-СД, возбужденное в отношении Общества, на общую сумму 37 669 267 руб. 76 коп.

Администрация, ссылаясь на неисполнением Обществом обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2, 4.2 и 4.4.2 договора от 25.11.2015, и обязательств по уплате арендной платы по договорам от 16.09.2016 и от 09.01.2017, направила 13.06.2019 Обществу претензию от 11.06.2019 N Е1-03-26/1890 с требованием прекратить нарушение условий названных договоров с их последующим расторжением. Поскольку претензия осталась без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении иска, поскольку счел, что Общество нарушило условия договора от 25.11.2015, кроме того, нарушения носят длящийся характер и являются существенными.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

Частью 3 статьи 46.4 ГрК РФ установлено, что по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 названной статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 указанной статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 упомянутой статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 этой же статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 названной статьи.

В статье 46.4 ГрК РФ закреплено, что комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

В силу части 9 статьи 46.4 ГрК РФ установлено, что договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Статьей 450 ГК РФ обусловлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судами двух инстанций установлены нарушения Обществом условий договора от 25.11.2015, которые носят длящийся характер и являются существенными. Кроме того, Обществом не оспаривается систематическое нарушение условий договоров от 16.09.2016 и от 09.01.2017 в части невнесения арендной платы в установленный договорами срок. Между тем доказательств обратного Обществом в материалы дела не представлено.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределив бремя доказывания, учтя положения пункта 6.2 договора от 25.11.2015, норм действующего законодательства, и сделали соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что в данном случае заявленные требования подлежат удовлетворению.

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанций у кассационной инстанции не имеется.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку установленных конкретных обстоятельств в рамках рассматриваемого дела, а также на несогласие с выводами судов по существу спора, сделанными на основе исследования доказательств, поэтому в силу статьи 286 АПК РФ подлежат отклонению судом округа.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Учитывая изложенное, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.10.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2020 по делу N А05-9624/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М. В. Захарова Т.И. Сапоткина