Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2020 г. N Ф07-5467/20 по делу N А56-33020/2017

16 июня 2020 г.

Дело N А56-33020/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 30.12.2019), от общества с ограниченной ответственностью Агентства недвижимости "Мансарды Петербурга" Гусейновой С.А. (доверенность от 26.08.2019 N 3), Деревянко В.М. (доверенность от 05.12.2018 N 12),

рассмотрев 11.06.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу N А56-33020/2017,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью Агентству недвижимости "Мансарды Петербурга", адрес: 197022, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 18, лит. А, пом. 5Н, ОГРН 1027806886733, ИНН 7813136843 (далее - Общество), с исковым заявлением о взыскании 2 531 923 руб. 72 коп. долга, 396 879 руб. 04 коп. неустойки по договору аренды от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100.

Общество обратилось со встречным иском к Комитету о признании неправомерными действий, связанных с начислением в период с 01.10.2016 по 31.03.2017 арендной платы по упомянутому договору аренды, о расторжении с 01.11.2016 указанного договора.

Определением от 22.06.2017 встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением.

Решением суда от 19.06.2019 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.01.2020 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты изменить, удовлетворить требования Комитета. Как указывает заявитель, вопреки выводу судов ненадлежащее исполнение Обществом своих обязательств по договору послужило основанием для применения при расчете размера арендной платы кода функционального использования (далее - код) 18.0 в порядке, предусмотренном пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), являющегося приложением N 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановления N 1379). Кроме того, кассатор полагает, что суды неправомерно указали на отсутствие оснований для взыскания задолженности даже с учетом применения кода 10.1, поскольку у Общества имеется переплата. Заявитель считает, что Общество при составлении расчета задолженности с применением кода 10.1 не учитывало изменения законодательства и использовало ставку, ранее установленную договором, что не соответствует положениям постановления N 1379.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представители Общества против ее удовлетворения возражали.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331, вступившего в силу 28.04.2011, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка площадью 3276 кв.м с кадастровым номером 78:7:3208:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, сроком до 27.11.2013.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.06.2011.

Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, что составляет в год - 126 729 руб. 12 коп., в квартал - 31 682 руб. 28 коп.

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендная плата перечисляется арендатором не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт- Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Кроме того, Комитет и Общество (инвестор) заключили инвестиционный договор от 17.05.2011 N 15-И02099 на условиях, определенных постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331.

Согласно указанному постановлению в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного на земельном участке площадью 3276 кв.м с кадастровым номером 78:7:3208:5.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга Обществу выдано разрешение на строительство от 24.06.2013 N 78-13017820-2013.

В последующем, в связи с изменениями проектных характеристик (общей площади и количества квартир, количества парковочных мест) Обществом получено новое разрешение на строительство от 11.01.2016 N 78-013-0178.1-2013.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331" продлен срок реализации инвестиционного проекта до 30.06.2015.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга Обществу выдано разрешение от 21.04.2016 N 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлениями от 30.11.2015 N 18817-ув./15, от 12.05.2016 N 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода 18.0.

Указав, что с учетом применения кода 18.0 у Общества за период с 01.10.2016 по 20.03.2017 образовалась задолженность в сумме 2 531 923 руб. 72 коп. с начислением неустойки в сумме 396 879 руб. 04 коп., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков.

Поскольку судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не обжалуются, их правомерность в указанной части в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд кассационной инстанции не проверяет.

Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Судами правильно установлено, что стоимость аренды земельных участков, относящихся к государственной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Судами установлено, что размер арендной платы в спорный период определялся Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановлением N 1379.

Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случаев, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

В рамках дела N А56-73821/2014 установлено, что нарушение срока реконструкции не связано с действиями (бездействием) Общества, а обусловлено обстоятельствами расселения и передачи Обществу для реконструкции здания общежития.

Кроме того, в рамках дела N А56-84965/2015 рассмотрен иск Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 за период 01.01.2015 по 30.09.2015. Вступившими в законную силу судебными актами отклонены доводы Комитета о необходимости исчисления с 01.02.2015 арендной платы с учетом применения кода 18.0. Суды руководствовались абзацем 4 пункта 3.1.1 Положения, которым не ограничен период расчета арендной платы по кодам 10.1, 10.2 в случае, если нарушение сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Применив положения приведенных норм, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расчета в спорный период арендной платы по коду 18.0.

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований по заявленным в иске основаниям, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и недоказанности материалами дела заявленных требований (статьи 9, 65, 71 АПК РФ).

При этом доводы, приведенные в кассационной жалобе, в том числе о наличии задолженности с учетом применения кода 10.1, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и получили правильную правовую оценку. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Поскольку суды правильно применили нормы материального права, не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу N А56-33020/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкого И.В. Сергеева