Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 июля 2020 г. N Ф07-7321/20 по делу N А21-10240/2019

07 июля 2020 г.

Дело N А21-10240/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" генерального директора Алексеева В.С. (приказ от 07.07.2017), Крузмана А.Х. (доверенность от 10.06.2020),

рассмотрев 30.06.2020 в открытом судебном заседании поданную в электронном виде кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А21-10240/2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", адрес: 238530, Калининградская обл., г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная долина", адрес: 236022, Калининград, Советский пр., д. 19, пом. 4, ОГРН 1063906153200, ИНН 3906164902 (далее - Общество), о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2004, обязании Общества снести (демонтировать) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:010324:414 площадью застройки 2733,2 кв.м степенью готовности 45% в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу, в случае неисполнения решения суда в установленный срок - предоставить Администрации право снести (демонтировать) названный объект с привлечением необходимой техники, оборудования и специалистов других организаций и служб с последующим взысканием с Общества произведенных расходов.

Решением от 20.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2020, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять новое постановление - об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы полагает, что в данном случае именно Общество допускает злоупотребление своими правами, поскольку объект незавершенного строительства и земельный участок под ним длительное время находятся в ненадлежащем состоянии, не законсервированы, не охраняются, представляют угрозу жизни и здоровью граждан, а также угрозу экологической безопасности населения, так как расположены в курортной зоне федерального значения.

По мнению Администрации, судами сделаны выводы, основанные только на позиции Общества, противоречащие доказательствам, имеющимся в материалах дела.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит неоконченное строительством здание гостиницы со спортивно-атлетическим залом общей площадью 2733,2 кв.м степенью готовности 45%, расположенное по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, д. 33.

Между Администрацией (арендодатель) и Эль-Бадауи Хуссейном Моххамад Хуссейном (арендатором) на основании договора от 23.12.2002 купли-продажи не законченного строительством здания 16.09.2004 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 1700 кв.м с кадастровым номером 39:05:01-03-24:0004 для завершения строительства и обслуживания здания гостиницы со спортивно-атлетическим залом.

Согласно соглашению от 26.12.2006 арендатором по названному договору аренды стало Общество.

Сторонами 24.10.2011 дополнительным соглашением N 376-КЗО/2011 в упомянутый договор в части площади земельного участка (изменена на 2413 кв.м, его кадастрового номера (изменен на 39:05:010324:175), сроков исполнения арендатором обязательств по представлению проекта завершения строительства гостиницы; получению разрешения на строительство и завершению строительства гостиницы и т.д.

В соответствии с пунктами 4.4.10 - 4.4.12 договора от 16.09.2004 в редакции дополнительного соглашения от 24.10.2011 арендатор обязан в срок до 01.06.2012 представить проект завершения строительства гостиницы на рассмотрение и согласование в орган местного самоуправления; в срок до 01.12.2012 получить разрешение на строительство гостиницы; в срок до 01.10.2014 завершить строительство гостиницы.

Администрация, ссылаясь, что спорный земельный участок длительное время не используется по назначению, строительство и реконструкция здания не ведутся, направила Обществу претензию от 09.04.2018 N 1604-ю/01.ош, предложив в срок до 23.05.2018 прибыть в Администрацию для решения вопроса о добровольном расторжении договора аренды, а также претензию от 17.08.2018 N б/н с требованием в срок до 18.09.2018 произвести демонтаж нежилого здания с кадастровым номером 39:08:010324:414, снять данный объект с кадастрового учета.

Поскольку требования претензии Обществом не исполнены, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам и определив нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, в отсутствие доказательств неиспользования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением в связи с бездействием в удовлетворении требований Администрации отказал.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) лица обязаны использовать предоставленные им земельные участки в соответствии с их целевым назначением и своевременно приступать к их использованию в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с положениями пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных упомянутым Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределив бремя доказывания, и сделали соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что Обществом принимались активные меры для продолжения и завершения строительства объекта.

Кроме того, суды правомерно указали, что осуществление комплекса мероприятий, установленных требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях получения разрешения на строительство, свидетельствует о соблюдении Обществом требований статьи 42 ЗК РФ и добросовестности арендатора. Соответственно, со стороны Общества по спорному договору не допущено существенных нарушений в части неиспользования участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске.

Обжалуемые судебные акты в соответствии с требованиями части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ содержат мотивированное обоснование отклонения заявленных истцом доводов.

Аргументы заявителя кассационной жалобы с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления. Доводы кассационной жалобы заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и получили правильную правовую оценку. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А21-10240/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Е.В. Чуватина