Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июля 2020 г. N Ф07-5158/20 по делу N А21-14237/2018

15 июля 2020 г.

Дело N А21-14237/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Юпоя" Коршакова И.В. (доверенность от 10.06.2020),

рассмотрев 08.07.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу N А21-14237/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юпоя", адрес: 236000, Калининградская обл., Калининград, пр. Калинина, д. 113, ОГРН 1043902803614, ИНН 3907037738 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - Комитет), об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121018:92 сроком на три года.

Решением суда от 31.10.2019 требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, прекратить производство по делу.

Податель жалобы полагает, что в данном случае не соблюдены условия для получения спорного земельного участка в аренду для завершения строительства: отсутствует объект незавершенного строительства, не выдано разрешение на строительство объекта, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок обратилось иное лицо; указывает на то, что договор аренды прекращен на основании уведомления Администрации от 30.04.2015 N и-КМИ-08/11863, направленного в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с отказом арендодателя от договора и неосвоением арендатором земельного участка; ссылается на то, что предоставление спорного участка заявителю может быть осуществлено по итогам торгов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 15.08.2008 N 1294 между Администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Росслитстрой" (арендатором, далее - ООО "Росслитстрой") заключен договор от 08.10.2008 N 009615 аренды земельного участка площадью 0,3592 га с кадастровым номером 39:15:121018:0024.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства одноквартирных жилых домов и локальных очистных сооружений (земельные участки, предоставленные для строительства индивидуальных жилых домов).

Согласно пункту 1.1 договора он заключен сроком на 3 года (на период строительства) и действует до 15.08.2011.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение от 21.02.2011 N 009615-1 к указанному договору, которым изменили цели предоставления участка и в пункте 1.3 договора указали, что участок предоставлен для строительства трехэтажного многоквартирного дома, а также изменили размер и порядок внесения арендной платы и штрафных санкций.

Дополнительное соглашение зарегистрировано 21.03.2011 в установленном порядке.

Впоследствии ООО "Росслитстрой" (цедент) и Общество (цессионарий) заключили соглашение от 01.07.2014 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 08.10.2008 N 009615.

Затем они обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) с соответствующим заявлением от 18.12.2014 о государственной регистрации договора цессии и изменения арендатора.

В своем уведомлении от 15.01.2015 Управление Росреестра сообщило ООО "Росслитстрой" о приостановлении государственной регистрации уступки в связи с необходимостью представления соглашения об уступке прав по договору аренды, заключенного с арендодателем и оформленного в соответствии с требованиями действующего законодательства, либо письменного согласия Администрации (арендодателя) на уступку прав арендатора по договору.

После этого ООО "Росслитстрой" направило в адрес Администрации уведомление от 13.02.2015, в котором сообщило о состоявшейся уступке и просило предоставить письменное согласие арендодателя на уступку Обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

В свою очередь, Комитет как представитель арендодателя в своем письме от 08.04.2015 сообщил ООО "Росслитстрой" об отказе от продления срока аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121018:24 в связи с его неосвоением и неполучением разрешения на строительство.

Одновременно Администрация, ссылаясь на положения статей 610, 621 ГК РФ и на неосвоение арендатором земельного участка и в установленный срок и неисполнение им обязательств, в направленном ею в адрес ООО "Росслитстрой" уведомлении от 30.04.2015 сообщила об отказе от договора и прекращении его действия.

Управление Росреестра в марте 2016 года внесло в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении обременения и действия договора аренды от 08.10.2008 N 009615.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.11.2015 по делу N А21-10485/2014 ООО "Росслитстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2015 по делу N А21-3146/2015 ООО "Росслитстрой" отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации в выдаче согласия на совершение уступки от ООО "Росслитстрой" к Обществу прав и обязанностей арендатора по договору от 08.10.2008 N 009615, признании незаконным решения Администрации об отказе в заключении дополнительного соглашения на предмет продления срока действия договора N 009615 и обязании Администрации заключить с ООО "Росслитстрой" дополнительное соглашение к договору аренды о продлении действия договора на период строительства сроком на три года.

Указанное решение суда не обжаловалось в установленном законом порядке и вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 05.09.2016 по делу N А21-3751/2016 удовлетворено заявление Общества и в порядке, предусмотренном в статье 218 АПК РФ, установлен юридический факт, а именно: состоявшаяся между ООО "Росслитстрой" и Обществом уступка прав и обязанностей по договору на передачу в аренду городских земель от 08.10.2008 N 009615, в результате которой Общество стало новым арендатором, признана фактом, имеющим юридическое значение.

Данное решение вступило в законную силу, не было обжаловано и его законность не проверялась в апелляционном либо кассационном порядке.

Общество, ссылаясь на решение суда от 05.09.2016 по делу N А21-3751/2016 и указывая на наличие у него прав арендатора и на намерение получить разрешение на строительство, обратилось в Администрацию с заявлением от 08.11.2016 о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору от 08.10.2008 и установлении срока действия договора - 3 года.

На основании предложения Администрации, изложенного в письме от 04.08.2017, и в соответствии с Проектом планировки территории с проектом межевания, утвержденным постановлением Администрации от 14.07.2015 N 1115, Общество выполнило работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:15:121018:0024, после чего распоряжением Комитета от 08.11.2017 N 5356/р-КМИ была утверждена схема расположения земельных участков и вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:121018:92 площадью 3 365 кв.м и 39:15:121018:91 площадью 227 кв.м поставлены на кадастровый учет.

Затем Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 05.02.2018 о предоставлении ему в аренду вновь образованного земельного участка площадью 3 365 кв.м с кадастровым номером 39:15:121018:92 сроком на три года для осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

Комитет в письме от 06.04.2019 N и-КМИ-08/7669 сообщил Обществу об отказе от заключения договора аренды, ссылаясь на то, что ранее договор аренды от 08.10.2008 N 009615 был прекращен по основаниям статьи 610 ГК РФ и в связи с неисполнением арендатором обязательств по строительству и что решение суда по делу N А21-3751/2016 не является основанием для заключения договора аренды без проведения торгов.

Общество, полагая, что имеются предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) основания для заключения с ним договора аренды на новый срок на тех же условиях, что и в договоре от 08.10.2008 N 009615, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства Администрация представила акт от 29.11.2016 проверки муниципального контроля юридического лица ООО "Росслитстрой", составленный с участием представителей Администрации и конкурсного управляющего ООО "Росслитстрой", в котором указано на то, что на арендуемом земельном участке здания и сооружения визуально не обнаружены, доступ на участок не ограничен. К данному акту проверки приложены документы фотофиксации.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установили, что изначально спорный земельный участок был предоставлен ООО "Росслитстрой" без проведения торгов, а также признали, что участок не мог быть использован арендатором в соответствии с его разрешенным использованием по независящим от арендатора причинам, что подтверждается судебным актом по делу N А21-3751/2016, а также решением Центрального районного суда Калининграда от 14.06.2012 по делу N 2-93/2012, которым подтверждена неправомерность использования гражданами Лаевским А.А. и Борисовой З.А. части земельного участка, переданного в аренду ООО "Росслитстрой".

Кроме того, суды признали, что Общество, являющееся арендатором участка на основании соглашения об уступке прав (требований) и решения суда от 05.09.2016 по делу N А21-3751/2016, имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу прямого указания, содержащегося в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

В связи с этим суды удовлетворили требования в полном объеме и обязали Администрацию заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121018:92 сроком на три года.

Между тем суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - в пункте 4 данной статьи.

Так, согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из этого следует, что в случае, если земельный участок предоставлен лицу без проведения торгов, то в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ такое лицо имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что на основании договора цессии Общество приобрело права арендатора по договору от 08.10.2008 N 009615, заключенному между Администрацией и ООО "Росслитстрой" без проведения торгов, в связи с чем оно в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ вправе требовать заключения с ним нового договора.

Однако для заключения с Обществом договора аренды без проведения торгов отсутствовали условия, установленные в подпункте 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения обжалуемых решения и апелляционного постановления, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения спора.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

На спорном земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, не имеется объектов незавершенного строительства, наличие которых согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" влечет возникновение права на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

При таком положении у Общества не имеется преимущественного права на получение спорного участка в новую аренду без проведения торгов.

Выводы судов противоречат приведенным нормам материального права, а также правовой позиции, сформулированной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 1(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 (далее - Обзор практики), а также определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 N 307-ЭС20-293, от 11.07.2019 N 310-ЭС19-10112.

Как указано в пункте 16 Обзора практики, ссылка судов на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения пункта 1 статьи 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2, подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В связи с этим в данном случае при разрешении требований об обязании заключить новый договор аренды по основаниям, предусмотренным в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ, не подлежали учету ссылки Общества на невозможность до января 2015 года осуществления строительства на переданном в аренду земельном участке в связи с использованием двух его частей физическими лицами, на которых решением суда от 14.06.2012 по делу N 2-93/2012 возложена обязанность по освобождению участка.

При таких обстоятельствах следует признать, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о правомерности требований Общества являются необоснованными, поскольку они сделаны без учета подлежащих применению норм материального права и фактических обстоятельств настоящего спора, в полной мере установленных судами.

Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, без проведения торгов в случаях, если на этом участке отсутствует объект незавершенного строительства и арендатором не начато соответствующее строительство. Данное обстоятельство не лишает арендатора возможности заключить договор аренды земельного участка по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Довод подателя жалобы о необходимости прекращения производства по делу в связи с исключением Общества из ЕГРЮЛ не нашел своего подтверждения, поскольку согласно сведениями, содержащимся в ЕГРЮЛ по состоянию на 08.07.2020, в отношении Общества регистрирующим органом принято решение от 30.03.2020 о предстоящем исключении из ЕГРЮЛ, о чем в реестр 01.04.2020 внесена запись N 2203900145359. Таким образом, на момент рассмотрения кассационной жалобы Общество является действующим юридическим лицом и указанные подателем жалобы основания для прекращения производства по делу отсутствуют.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Администрации суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Поскольку все необходимые обстоятельства и факты судами установлены, но ими дана неверная правовая квалификация спорных правоотношений, для разрешения спора по существу нет необходимости исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания, кассационная инстанция полагает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по обстоятельствам, приведенным в настоящем постановлении.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу N А21-14237/2018 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий