Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 августа 2020 г. N Ф07-7320/20 по делу N А21-5762/2019

03 августа 2020 г.

Дело N А21-5762/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грандлидер" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу N А21-5762/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Грандлидер", адрес: 236011, Калининградская обл., г. Калининград, Судостроительная ул., д. 75, лит. Е, каб. 309, ОГРН 1063906139550, ИНН 3907054187 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - администрация), и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - комитет), о признании незаконными отказов в предоставлении земельного участка в аренду, выраженных в письмах комитета от 08.02.2019 N и-КМИ-07/2560 и администрации от 18.03.2019 N 544, об обязании предоставить обществу в аренду на 49 лет земельный участок общей площадью 13 522 кв. м с кадастровым номером 39:15:131703:29 под торгово-развлекательный комплекс, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 30.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Калининградское городское потребительское общество (далее - потребительское общество).

Решением суда от 10.12.2019 требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 17.03.2020 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы считает, что апелляционный суд проигнорировал хронологию принятия документов территориального планирования в совокупности их содержания и взаимосвязи.

Податель жалобы указывает, что генеральный план как основной документ территориального планирования не ставился под сомнение обществом, вместе с тем, проект планировки, принятый после генерального плана в его развитие конкретизирует и уточняет его.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что законодатель чётко разделяет понятия "территориальное планирование" и входящие в его состав документы (генеральный план) и "градостроительное зонирование" и входящие в его состав документы (правила землепользования и застройки).

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о несовпадении красных линий, установленных с целью определения планируемых границ территории общего пользования, в соответствии с генеральным планом в границах спорного земельного участка, и красных линий, определённых в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории (проект планировки и проект межевания).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.04.2013 серии 39-АБ N 167349 на основании договора купли-продажи от 15.03.2013 N 398/Э/ДКП обществу на праве собственности принадлежит торгово-развлекательный комплекс площадью 21 472,9 кв. м с кадастровым номером 39:15:131703:41, расположенный на земельном участке общей площадью 13 522 кв. м с кадастровым номером 39:15:131703:29, категория земель населенных пунктов, вид разрешённого использования: "под торгово-развлекательный комплекс", по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 30 - ул. Горького, д. 2.

Земельный участок общей площадью 13 522 кв. м с кадастровым номером 39:15:131703:29 принадлежит обществу на праве аренды на основании договора аренды от 19.11.2015 N 012589 со множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 19.11.2020 (5 лет). Вторым арендатором указанного земельного участка является потребительское общество

Письмом от 30.01.2019 N 35 общество обратилось в комитет и администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов для обслуживания существующего здания торгового центра.

Письмом от 08.02.2019 N и-КМИ-07/2560 комитет отказал обществу в предоставлении участка со ссылкой на пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), сославшись на отсутствие отказа второго арендатора - потребительского общества от действующего договора аренды, на расположение земельного участка согласно генеральному плану города в двух функциональных зонах: общественно-деловой и уличной дорожной сети, а также указал на отсутствие заявления второго арендатора земельного участка - потребительского общества о предоставлении земельного участка в аренду.

Письмом от 18.02.2019 N 35 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет, ссылаясь на получение письма об отказе в заключении договора от комитета.

Администрация письмом от 18.03.2019 N 544/и также отказала обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка со ссылкой на указанные комитетом обстоятельства.

Полагая, что отказы комитета и администрации в предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал, что отказ комитета и администрации в предоставлении обществу земельного участка в аренду не соответствует требованиям закона и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что генеральным планом города Калининграда предусмотрено строительство на части истребованного обществом земельного участка автомобильной дороги местного значения, и пришёл к выводу о том, что оспариваемый обществом отказ в предоставлении земельного участка соответствует требованиям закона, отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске.

Кассационная инстанция полагает, что постановление подлежит отмене в связи с неправильным применением апелляционным судом норм материального права, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции сослался на то, что частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана города перед правилами землепользования и застройки, посчитал установленным, что часть земельного участка, испрашиваемого обществом, предназначена для размещения объекта местного значения (автомобильной дороги), и пришёл к выводу о том, что в связи с этим земельный участок не может быть предоставлен обществу.

Однако суд апелляционной инстанции не учёл следующее.

Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - торгово-развлекательный комплекс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131703:29 из категории земель населённых пунктов с видом разрешённого использования: "под торгово-развлекательный комплекс". Земельный участок используется обществом на основании договора аренды от 19.11.2015, заключенного со множественностью лиц на стороне арендатора. Вторым арендатором является потребительское общество, которому принадлежат объекты недвижимости, расположенные на названном земельном участке. Договор аренды заключен на пять лет (до 19.11.2020).

Общество до окончания срока действия договора аренды земельного участка обратилось с заявлением сначала в комитет, а затем в администрацию, в котором просило предоставить ему указанный земельный участок в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет для обслуживания и эксплуатации принадлежащего обществу здания торгово-развлекательного комплекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пунктами 7, 8 и 9 данной статьи в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка установлен статьёй 39.16 ЗК РФ.

Довод администрации и комитета в обоснование отказа в предоставлении земельного участка обществу в аренду о том, что договор аренды земельного участка не прекращен, противоречит положениям статьи 39.20 ЗК РФ, а также положениям пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которым основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является то, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка участок предоставлен на праве аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В данном случае арендатором испрашиваемого земельного участка является само общество, соответственно наличие действующего договора аренды земельного участка не препятствует предоставлению его в аренду.

Нахождение земельного участка в аренде со множественностью лиц на стороне арендатора в данном случае также не является препятствием для его предоставления в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Принимая довод комитета и администрации о том, что земельный участок не может быть предоставлен в связи с тем, что генеральным планом города Калининграда предусмотрено строительство на части земельного участка автомобильной дороги местного значения, апелляционный суд неправильно применил положения статей 39.20, 22 и 27 ЗК РФ.

Суд не учёл, что собственники зданий обладают исключительным право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены эти здания, в собственность или аренду.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 4 статьи 27 ЗК РФ перечислены земельные участки, изъятые из оборота, к которым спорный земельный участок не относится.

Ограниченные в обороте земельные участки перечислены в пункте 5 указанной статьи. В соответствии с подпунктом 7 этого пункта ограниченными в обороте являются земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Поскольку отнесение земельного участка к ограниченным в обороте не препятствует заключению договора аренды этого земельного участка с собственником находящегося на нём здания, комитет и администрация необоснованно отказали обществу в предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учётом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.

Как следует из приведённых норм права, ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку оснований для возврата заявления общества и для отказа в предоставлении земельного участка, предназначенного для эксплуатации и использования принадлежащего обществу здания, без проведения торгов в аренду сроком на 49 лет у администрации не имелось, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу N А21-5762/2019 отменить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.12.2019 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Т.Г. Преснецова