Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2020 г. N Ф07-10710/20 по делу N А56-78069/2019

21 октября 2020 г.

Дело N А56-78069/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга -Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2019), от общества с ограниченной ответственностью "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" - Романовой С.А. (доверенность от 20.02.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу N А56-78069/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" (далее - Общество) о взыскании 30 349 458 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.11.2013 N 00/ЗК-06591(17) за период с 01.01.2019 по 30.06.2019; 425 189 руб. 03 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 01.02.2019 по 13.02.2019 и с 11.04.2019 по 25.04.2019 соответственно; неустойки, начисленных по ставке 0,1% от просроченной суммы задолженности в размере 15 026 425 руб. 29 коп. за каждый день просрочки, начиная с 14.02.2019 по день фактического исполнения обязательства; неустойки, начисленных по ставке 0,1% от просроченной суммы задолженности в размере 15 323 033 руб. 43 коп. за каждый день просрочки, начиная с 26.04.2019 по день фактического исполнения обязательства.

Решением суда первой инстанции от 06.12.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 10.06.2020 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 10.06.2020.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.10.2013 N 802 общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Астана" (прежнее наименование Общества) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22.11.2013 N 00/ЗК-06591 (17), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 17 954 кв. м с кадастровым номером 78:34:4163:22, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, уч. 1 (северо-западнее дома 112, литера А, по ул. Савушкина) (далее - Участок).

В соответствии с пунктом 1.2 договора Участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по строительству коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (торгово-деловой комплекс), который согласно пункту 31. договора должен соответствовать следующим характеристикам; общая площадь не более 52 600 кв. м, в том числе общая площадь торгово-развлекательных помещений не более 12 600 кв. м, общая площадь офисных помещений не более 36 400 кв. м, общая площадь подземного паркинга не более 3 600 кв. м.

Пунктом 9.1 установлено, что договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 08.11.2017.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлены в разделе 4 договора.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по внесению арендной платы арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письмом от 27.04.2018 N 29462-32 Комитет уведомил арендатора о возобновлении действия договора на неопределенный срок, указал, что арендная плата по договору подлежит уплате согласно прилагаемому к письму графику платежей; размер квартальных платежей рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.

Письмом от 04.03.2019 N 14031-32 Комитет уведомил Общество об отказе от договора с 01.06.2019.

Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что Обществом не внесены арендная плата за спорный период.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме признав их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, придя к выводу о том, что ответчик в спорный период был фактически лишен возможности использовать Участок по указанному в договоре аренды назначению.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что подпунктом 2.2 пункта 3 Приложения N 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 24.01.2014 N 22 "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала 63, ограниченной Яхтенной ул., ул. Савушкина, проектируемым проездом, проектируемой пешеходной улицей, проектируемым проездом, в Приморском районе" (далее - Постановление N 22) для Участка, предоставленного Обществу, установлена максимальная высота объектов капитального строительства - 70 м.

Постановление опубликовано на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга "gov.spb.ru" 30.01.2014.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 03.10.2016 утвержден градостроительный план Участка, предусматривающий возможность строительства объектов капитального строительства высотой до 70 м.

Проектная документация на строительство многофункционального делового комплекса была разработана ООО "Лайфкволити Эволюшн" в 2016 году.

03.05.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение N 78-015-0552-2017 на строительство многофункционального делового комплекса на Участке со сроком действия до 03.06.2020, которым предусмотрено строительство многофункционального делового комплекса площадью 52 556,86 кв. м в 20 этажей, количество подземных этажей - 1, площадью застройки 10 394,13 кв. м, высотой 69,34 кв. м на земельном участке размером 17 594 кв. м.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.01.2018 N 78-АПГ17-20, признано недействующим Постановление N 22.

Признавая недействующим Постановление N 22, суд пришел к выводу о том, что при согласовании проекта планировки территории были нарушены процедуры принятия названного постановления, установленные как федеральным, так и региональным законодательством, в частности, не было получено согласование с федеральным органом охраны объектов культурного наследия проектов генеральных планов поселений и городских округов, проектов документации по планировке территории, разрабатываемых для исторических поселений, а также градостроительных регламентов, устанавливаемых в пределах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны.

Названным решением установлено, что территория рассматриваемого квартала, согласно Приложению 1 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в редакции, действовавшей до внесения в него изменений Законом Санкт-Петербурга от 26.06.2014 N 417-65, относилась к зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2, участок зоны 2-1.

Согласно Приложению N 3 (схема высотного регулирования для территории Санкт-Петербурга) к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в той же редакции высота зданий для указанной территории определялась в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Указанное Приложение N 3 в части слов "высота зданий для указанной территории определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга" признано недействующим с 16.03.2011 вступившими в законную силу решениями Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 по делу N 3-311/10, от 22.06.2012 по делу N 3-102/12.

Вместе с тем, согласно Приложению N 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", вступившему в силу 30.06.2016, для территории квартала 63, в пределах которой находится Участок, установлена предельная высота - 40 м.

Таким образом, действовавшие на дату принятия градостроительного плана Участка и на дату выдачи Обществу разрешения на строительство градостроительные регламенты не предусматривали возможность строительства здания высотой до 70 м, в связи чем при рассмотрении дела N 3а-106/2017 судом было признано, что Постановление N 22 утверждено с нарушением, в том числе, требований к установленной на данной территории высотности.

Согласно решению Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017У Постановление N 22 признано недействующим с момента вступления решения суда в законную силу. Данное решение вступило в законную силу 10.01.2018.

В связи с признанием недействующим Постановления N 22 определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2018 по делу N 33а-12886/2018 признано незаконным разрешение от 03.05.2017 N 78015-0552-2017 на строительство многофункционального делового комплекса на спорном земельном участке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Комитета апелляционный суд сослался на то, что до момента разработки и утверждения в установленном порядке документов планировки территории, в замен признанных незаконными, Общество не могло приступить к строительству, то есть не имело возможности после признания недействующим проекта планировки и недействительным разрешения на строительство использовать предоставленный ему Участок по назначению, указанному в договоре, по обстоятельствам, от него не зависящим.

Суд кассационной инстанции считает правильными указанные выводы апелляционного суда.

Возможность использования Обществом предоставленного ему Участка непосредственно связана с выполнением органами публичной власти, выступающими от лица города Санкт-Петербурга (фактического арендодателя) функций по разработке и утверждению градостроительной документации по планировке территории, без которой невозможно получение разрешения на строительство объекта. Ранее утвержденная документация по планировке территории, которой руководствовалось Общество, признана недействующей в связи с нарушениями, допущенными органами публичной власти, не связанными с действиями ответчика. Отсутствие необходимой документации по планировке территории фактически лишило Общество возможности продолжить использование Участка по назначению.

При таких обстоятельствах возложение на Общество обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды для достижения целей, предусмотренных договором, возникшей по вине собственника такого объекта, привело бы к нарушению баланса интересов сторон договора аренды.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу N А56-78069/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий