Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 октября 2020 г. N Ф07-9491/20 по делу N А56-7348/2019

22 октября 2020 г.

Дело N А56-7348/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга -Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2019), от общества с ограниченной ответственностью "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" - Романовой С.А. (доверенность от 20.02.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2020 по делу N А56-7348/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" (далее - Общество) о взыскании 14 729 159 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22.11.2013 N 00/ЗК-06591(17) за период с 01.10.2018 по 31.12.2018; 235 666 руб. 55 коп. неустойки за период с 11.10.2018 по 26.10.2018; неустойки с 27.10.2018 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

Решением суда первой инстанции от 28.03.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.06.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.10.2013 N 802 общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Астана" (прежнее наименование Общества) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22.11.2013 N 00/ЗК-06591(17), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 17 954 кв. м с кадастровым номером 78:34:4163:22, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, уч. 1 (северо-западнее дома 112, литера А, по ул. Савушкина) (далее - Участок).

В соответствии с пунктом 1.2 договора Участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по строительству коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (торгово-деловой комплекс), который согласно пункту 31. договора должен соответствовать следующим характеристикам; общая площадь не более 52 600 кв. м, в том числе общая площадь торгово-развлекательных помещений не более 12 600 кв. м, общая площадь офисных помещений не более 36 400 кв. м, общая площадь подземного паркинга не более 3 600 кв. м.

Пунктом 9.1 установлено, что договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 08.11.2017.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлены в разделе 4 договора.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по внесению арендной платы арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письмом от 27.04.2018 N 29462-32 Комитет уведомил арендатора о возобновлении действия договора на неопределенный срок, указал, что арендная плата по договору подлежит уплате согласно прилагаемому к письму графику платежей; размер квартальных платежей рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.

Письмом от 04.03.2019 N 14031-32 Комитет уведомил Общество об отказе от договора с 01.06.2019.

Ссылаясь на неисполнение Обществом в спорный период обязательств по внесению арендной платы, Комитет направил в адрес Общества претензию от 26.10.2018 с требованием погасить задолженность и выплатить неустойку.

Поскольку претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, признав их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Возражая против исковых требований Общество ссылалось на то, что в спорный период оно было фактически лишено возможности использовать земельный участок для целей, предусмотренных договором, поскольку в судебном порядке была признана недействующей документация по планировке территории, на которой расположен Участок, и признано недействительным выданное на основании указанной документации разрешение на строительство объекта, предусмотренного договором.

Материалами дела подтверждается, что подпунктом 2.2 пункта 3 Приложения N 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 24.01.2014 N 22 "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала 63, ограниченной Яхтенной ул., ул. Савушкина, проектируемым проездом, проектируемой пешеходной улицей, проектируемым проездом, в Приморском районе" (далее - Постановление N 22) для Участка, предоставленного Обществу, установлена максимальная высота объектов капитального строительства - 70 м.

Постановление опубликовано на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга "gov.spb.ru" 30.01.2014.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 03.10.2016 утвержден градостроительный план Участка, предусматривающий возможность строительства объектов капитального строительства высотой до 70 м.

Проектная документация на строительство многофункционального делового комплекса была разработана ООО "Лайфкволити Эволюшн" в 2016 году.

03.05.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение N 78-015-0552-2017 на строительство многофункционального делового комплекса на Участке со сроком действия до 03.06.2020, которым предусмотрено строительство многофункционального делового комплекса площадью 52 556,86 кв. м в 20 этажей, количество подземных этажей - 1, площадью застройки 10 394,13 кв. м, высотой 69,34 кв. м на земельном участке размером 17 594 кв. м.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.01.2018 N 78-АПГ17-20, признано недействующим Постановление N 22.

Признавая недействующим Постановление N 22, суд пришел к выводу о том, что при согласовании проекта планировки территории были нарушены процедуры принятия названного постановления, установленные как федеральным, так и региональным законодательством, в частности, не было получено согласование с федеральным органом охраны объектов культурного наследия проектов генеральных планов поселений и городских округов, проектов документации по планировке территории, разрабатываемых для исторических поселений, а также градостроительных регламентов, устанавливаемых в пределах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны.

Названным решением установлено, что территория рассматриваемого квартала, согласно Приложению 1 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в редакции, действовавшей до внесения в него изменений Законом Санкт-Петербурга от 26.06.2014 N 417-65, относилась к зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2, участок зоны 2-1.

Согласно Приложению N 3 (схема высотного регулирования для территории Санкт-Петербурга) к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в той же редакции высота зданий для указанной территории определялась в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Указанное Приложение N 3 в части слов "высота зданий для указанной территории определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга" признано недействующим с 16.03.2011 вступившими в законную силу решениями Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 по делу N 3-311/10, от 22.06.2012 по делу N 3-102/12.

Вместе с тем, согласно Приложению N 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", вступившему в силу 30.06.2016, для территории квартала 63, в пределах которой находится Участок, установлена предельная высота - 40 м.

Таким образом, действовавшие на дату принятия градостроительного плана Участка и на дату выдачи Обществу разрешения на строительство градостроительные регламенты не предусматривали возможность строительства здания высотой до 70 м, в связи чем при рассмотрении дела N 3а-106/2017 судом было признано, что Постановление N 22 утверждено с нарушением, в том числе, требований к установленной на данной территории высотности.

Согласно решению Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017У Постановление N 22 признано недействующим с момента вступления решения суда в законную силу. Данное решение вступило в законную силу 10.01.2018.

В связи с признанием недействующим Постановления N 22 определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2018 по делу N 33а-12886/2018 признано незаконным разрешение от 03.05.2017 N 78015-0552-2017 на строительство многофункционального делового комплекса на спорном земельном участке.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.10.2020 (резолютивная часть оглашена 15.10.2020), установлено, что до момента разработки и утверждения в установленном порядке документов планировки территории, в замен признанных незаконными, Общество не могло приступить к строительству, то есть не имело возможности после признания недействующим проекта планировки и недействительным разрешения на строительство использовать предоставленный ему Участок по назначению, указанному в договоре, по обстоятельствам, от него не зависящим. Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Возможность использования Обществом предоставленного ему Участка непосредственно связана с выполнением органами публичной власти, выступающими от лица города Санкт-Петербурга (фактического арендодателя) функций по разработке и утверждению градостроительной документации по планировке территории, без которой невозможно получение разрешения на строительство объекта. Ранее утвержденная документация по планировке территории, которой руководствовалось Общество, признана недействующей в связи с нарушениями, допущенными органами публичной власти, не связанными с действиями ответчика. Отсутствие необходимой документации по планировке территории фактически лишило Общество возможности продолжить использование Участка по назначению.

При таких обстоятельствах возложение на Общество обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды для достижения целей, предусмотренных договором, утраченной по вине собственника такого объекта, привело бы к нарушению баланса интересов сторон договора аренды.

Отклоняя возражения Общества апелляционный суд указал на то, что обстоятельства, на которые ссылается Общество, свидетельствуют только о невозможности строительства на Участке объекта недвижимости высотой более 40 м. При этом, условия Договора не содержат требования к высоте торгово-делового комплекса, для строительства которого предоставлялся Участок. То есть, по мнению апелляционного суда, Общество не было лишено возможности строить объект высотой до 40 м.

Между тем, Общество, действуя разумно и осмотрительно, имело все основания планировать свою деятельность по застройке Участка, исходя их документации по планировке территории, которая была утверждена органами государственной власти Санкт-Петербурга. Возможность признания указанной документации недействующей в связи с нарушениями, допущенными при ее разработке и утверждении, выходит за рамки обычного предпринимательского риска, который Общество могло разумно предвидеть и предотвратить. В связи с этим планирование Обществом строительства объекта максимально допустимой этажности является правомерным и оправданным с точки зрения получения наибольшей выгоды от предпринимательской деятельности. Такое поведение Общества не может быть признано недобросовестным или неосмотрительным.

Более того, строительство запланированного Обществом объекта стало невозможным только после 10.01.2018 - момента вступления в законную силу решения Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017.

Совершенно очевидно, что для разработки новой проектной документации для строительства объекта высотой до 40 м необходимо значительное время. Кроме того, для разработки нового проекта необходима утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории, которая до настоящего времени отсутствует и без которой получение нового разрешения на строительство не представляется возможным.

Таким образом, у Общества в спорный период отсутствовала реальная возможность строить какой-либо объект.

Учитывая, что невозможность использования Участка для строительства в спорный период была следствием незаконных действий и решений органов государственной власти Санкт-Петербурга, то есть собственника Участка, у Общества отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный период.

Ввиду изложенного исковые требования Комитета удовлетворению не подлежат.

Следует отметить, что обязанность Общества вносить арендную плату за Участок за период до прекращения действия Постановления N 22 подтверждена судебными актами по делу N А56-9039/2018.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2020 по делу N А56-7348/2019 отменить.

В иске отказать.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина Г.М. Рудницкий