Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2020 г. N Ф07-11116/20 по делу N А56-59309/2019

29 октября 2020 г.

Дело N А56-59309/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Рудницкого Г.М.,

при участии от акционерного общества "Тандер" - Ковалева Д.В. (доверенность от 14.07.2020), от индивидуального предпринимателя Дураниной Ж.Ю. - Бондаренко Н.С. (доверенность от 25.02.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу N А56-59309/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Дуранина Жанна Юрьевна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее - Общество) о взыскании 6 736 666,67 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.02.2018 по 11.04.2019, 431 095,13 руб. задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.09.2017 по 28.02.2019.

Решением суда первой инстанции от 12.03.2020 иск удовлетворен частично с Общества в пользу предпринимателя взыскано 1019,71 руб. задолженности. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 26.06.2020 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований, с Общества пользу предпринимателя взыскано 6 736 666,67 руб. задолженность по оплате постоянной части арендной плат за период с 01.02.2018 по 11.04.2019 и задолженность в размере 431 095,13 руб. по оплате переменной части арендной платы за период с 01.09.2017 по 28.02.2019.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель предпринимателя, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.12.2014 N СПБОФ/773/14, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение площадь 227,3 кв. м с кадастровым номером 47:14:1402029:62, расположенное по адресу: 188532, Ленинградская обл., Ломоносовский район, городское поселение Лебяжье, ул. Пляжная, д. 2, и встроенное нежилое помещение площадь 195,00 кв. м с кадастровым номером 47:14:1402029:95, расположенное по тому же адресу.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено внесение арендной платы, которая состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы с момента фактической передачи арендодателем арендатору объекта и подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества составляет 430833,33 руб. на протяжении первых 12 месяцев аренды. Начиная с 13 месяца аренды, сумма арендной платы составила 470000,00 руб.

Расчет размера переменной части арендной платы производится ежемесячно в следующем порядке: размер переменной части арендной платы равен затратам Арендодателя на оплату коммунально-эксплуатационных услуг, холодное и горячее водоснабжение, электроэнергию и определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, на основании показаний счетчиков и документов, указанных в пункте 2.1 8 договора.

Срок действия договора аренды установлен в пункте 6.1 договора до 20.08.2024.

В пункте 4.5 договора аренды оговорено, что по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 12.01.2015.

Общество направило в адрес предпринимателя уведомление от 31.07.2017 N 10/246 об одностороннем расторжении договора аренды с предложением прибыть для осуществления передачи арендуемых помещений 31.08.2017 по адресу местонахождения объекта аренды для приемки помещений.

Акт приема-передачи не был подписан сторонами по причине наличия на объекте не согласованных в установленном порядке перепланировок.

Со ссылкой на то, что помещения не возвращены арендодателю, предприниматель обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 в размере 470000 руб.; задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.08.2017 по 01.09.2017 в размере 42232,88 руб.; 4 863 096,03 руб. убытков в размере стоимости работ по приведении помещения в состояние до его передачи по договору аренды от 29.12.2014.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2018 по делу N А56-15690/2018 указанный иск удовлетворен.

Судебными актами по делу N А56-15690/2018 установлено осуществление арендатором в помещениях самовольных перепланировок. При этом суды установили, что Общество не представило при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций надлежащие доказательства, подтверждающие согласование с арендодателем всех изменений объекта аренды, а также соответствие помещений после их фактического освобождения арендатором состоянию, обусловленному договором. Суды признали, что передача имущества в ненадлежащем состоянии может приравниваться к не передаче имущества, поскольку состояние помещений не позволяло их использовать. Суды указали, что, поскольку дефекты помещения не устранены, то объект не может считаться возвращенным арендодателю 12.09.2017, на чем настаивало Общество.

При рассмотрении настоящего дела, возражая против предъявленных исковых требований, Общество представило разрешение предпринимателя на выполнение ремонтных работ от 30.12.2014, в котором, по мнению ответчика, выражено согласие на осуществление перепланировок.

Рассматривая настоящее дело суд первой инстанции посчитал возможным, с учетом указанного разрешения от 30.12.2017 как нового доказательства, которое не было представлено и оценено в рамках дела N А56-15690/2018, признать, что Общество надлежащим образом исполнило обязанность по возврату помещения предпринимателю в состоянии, соответствующем условиям договора. В связи с этим суд первой инстанции признал, что у Общества отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный период. Кроме того суд первой инстанции указал, что взыскание судебными актами по делу N А56-15690/2018 с Общества в пользу предпринимателя компенсации в размере 4 863 096,03 руб. означает восстановление прав арендодателя.

Апелляционный суд не согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Апелляционный суд указал на то, что разрешение предпринимателя на выполнение ремонтных работ от 30.12.2014, в котором выражено согласие на осуществление перепланировок, не опровергает ранее установленные обстоятельства и не исключает выводы о том, что состояние арендованных помещений на момент прекращения договора аренды не соответствовало тому состоянию, в котором они должны были быть возвращены арендодателю, поскольку, представленное разрешение не содержит сведений, какие именно перепланировки в здании были согласованы арендатором, следовательно, указанный документ не может подтверждать одобрение арендодателем тех изменений, которые внесены арендатором в конструктивные элементы здания на момент прекращения договора аренды.

Пунктом 3.1.6 договора аренды в обязанности арендатора включено получение необходимого согласования для проведения реконструкции, переоборудования и перепланировки объекта. Доказательств соблюдения положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иных нормативных актов при осуществлении перепланировки и реконструкции арендуемых нежилых помещений ответчиком в материалы дела не представлено.

По условиям пункта 7.9 договора аренды при обнаружении арендодателем самовольного переустройства объекта арендатором таковое должно быть устранено, а помещения должны быть приведены в прежнее состояние за счет арендатора в разумный срок, определенный арендодателем.

Помещения при наличии в них не согласованных в установленном порядке перепланировок не может эксплуатироваться по назначению, и передача помещения в таком состоянии не свидетельствует об исполнении арендатором обязательства по возврату помещения арендодателю в состоянии, предусмотренном договором аренды.

Доказательств осуществления действий по приведению помещения в надлежащее состояние после 12.09.2017, в том числе после вынесения судебных актов по делу N А56-15690/2018, в материалы дела не представлено. Обществом также не представлены доказательства исполнения судебных актов в части выплаты в пользу предпринимателя взысканной судом компенсации стоимости работ по приведению помещения в первоначальное состояние.

Апелляционный суд указал, что само по себе взыскание указанной компенсации, не может быть расценено как восстановление прав предпринимателя.

Кассационная инстанция считает указанные выводы апелляционного суда правильными.

Представленное Обществом разрешение предпринимателя на выполнение ремонтных работ от 30.12.2014 действительно по своему содержанию не может быть оценено в качестве доказательства, подтверждающего выполнение выявленных перепланировок помещения с согласия арендодателя. Кроме того сделанный в рамках настоящего дела вывод о согласовании предпринимателем указанных перепланировок означал бы отрицание преюдициально значимых обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А56-15690/2018, об отсутствии такого согласования. Указанный вывод породил бы недопустимую конкуренцию между судебными актами по настоящему делу и по делу N А56-15690/2018.

Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты по делу N А56-15690/2018 суд кассационной инстанции отметил, что поскольку ответчик (Общество) не доказал надлежащее исполнение им предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности возвратить имущество арендодателю после прекращения договора аренды, суды обоснованно признали, что арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков в связи с необходимостью приведения помещений в надлежащее состояние, а также требовать внесения арендной платы за то время, в течение которого по вине арендатора помещения не имели потребительской ценности.

При рассмотрении настоящего дела Общество не подтвердило, что выплатило предпринимателю денежные средства, необходимые для приведения помещений в надлежащее состояние, позволяющее их использовать по назначению, не доказало, что предприниматель имеет реальную возможность за свой счет восстановить их потребительскую ценность. Таким образом, ранее установленные судами основания для требования предпринимателем внесения Обществом арендной платы не прекратились.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление апелляционного суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу N А56-59309/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина Г.М. Рудницкий