Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 ноября 2020 г. N Ф07-13417/20 по делу N А56-55430/2019

27 ноября 2020 г.

Дело N А56-55430/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Компания Максимум" Жиганшина И.И. (доверенность от 10.07.2020), от акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Сигнал" Крепака А.А. (доверенность от 09.01.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Максимум" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу N А56-55430/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Максимум", адрес: 199155, Санкт-Петербург, пр. Кима, д. 6, лит. А, ОГРН 1137847240365, ИНН 7816564974 (далее - компания), обратилось Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Научно-производственное предприятие "Сигнал", адрес: 192019, Санкт-Петербург, ул. Книповича, д. 4, ОГРН 1127847050385, ИНН 7811511866 (далее - предприятие), о взыскании 5 459 388 руб. расходов, понесённых на выполнение работ по частичному восстановлению фасада, 1 711 218 руб. 30 коп. расходов, понесённых на выполнение работ по устранению аварийности кровельного покрова, 120 000 руб. 00 коп. расходов, связанных с оплатой услуг по выявлению дефектов кровли здания инженерно-лабораторного корпуса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Кима, д. 6, лит. А, (с учётом уточнения требования).

Решением суда от 27.01.2020 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 27.08.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе компания просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что, являясь арендатором помещений внутри здания, истец должен делать текущий и капитальный ремонт внешних элементов здания, не являющихся предметом договора аренды, а у ответчика - собственника здания эта обязанность отсутствует; о том, что согласно пунктам 3.1.7 и 3.2.7 договора истец обязан был за свой счёт осуществить ремонт кровли и фасадов или вернуть арендодателю арендованные помещения; о том, что по договору аренды и акту приёма-передачи от 14.11.2013 истцу передано в аренду здание; о том, что факт передачи арендуемых помещений без замечаний в момент заключения договора аренды является обстоятельством, исключающим основание для взыскания с ответчика денежных средств; о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что недостатки кровли и фасада здания препятствовали истцу в пользовании арендованным имуществом; о том, что уведомление ответчика от 11.07.2018 N 041-2/444/1569 по своему содержанию не подтверждает факт согласования проведения спорных работ; о том, что отсутствие письменного соглашения между истцом и ответчиком на проведение противоаварийных работ по ремонту кровли и фасада здания является основанием для отказа в иске по возмещению стоимости таких работ.

Податель жалобы полагает, что суды при разрешении настоящего спора неправильно применили статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и не применили подлежащую применению статью 612 ГК РФ.

По мнению подателя жалобы, мотивируя вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика денежных средств в связи с тем, что здание не признано аварийным, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на не подлежащие применению пункт 1 часть третья статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Российской Федерации от 17.05.2017 N 577.

Податель жалобы ссылается на то, что судами не принято во внимание, что противоаварийные работы в отношении кровли и фасадов были объективно необходимы и обязательны, непроведение таких работ препятствовало эксплуатации здания, проведённые истцом работы не являются неотделимыми улучшениями по смыслу статьи 623 ГК РФ, проведение таких работ за счёт истца в силу статьи 1102 ГК РФ привело к возникновению у ответчика неосновательного обогащения.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

В возражениях на отзыв предприятия компания указывает, что представленные компанией документы являются достоверными доказательствами, считает доказанным наличие оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов, понесённых в связи с противоаварийным ремонтом здания, и факт несения расходов по ремонту кровли и фасада здания.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель компании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предприятия обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Предприятие (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор от 14.11.2013 N 459-А аренды части нежилого здания - помещения площадью 9675,1 кв. м с кадастровым номером 78:06:0220603:1082/1, расположенного на первом, втором и третьем этажах здания инженерно-лабораторного корпуса с кадастровым номером 78:6:2206В:7:7, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пр. Кима, д. 6, лит. А.

Согласно пункту 1.6 договора в случае возникновения у арендатора необходимости в проведении реконструкции, строительно-монтажных и ремонтных работ (далее - вместе или отдельно реконструкция) отдельных арендуемых им помещений для проведения их в соответствие конкретному виду деятельности, арендатор должен заблаговременно согласовать с арендодателем проведение планируемой реконструкции в случаях и порядке, предусмотренном действующим договором.

Пунктом 3.1.7 договора предусмотрено, что арендодатель производит капитальный ремонт всего здания, в котором находятся арендуемые помещения, только в случае признания здания аварийным в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно пункту 3.2.7 договора стороны установили, что арендатор обязуется в случае проведения реконструкции помещений в порядке, предусмотренном настоящим договором, переоборудования сантехники, сноса (перемещения) несущих конструкций и других капитальных ремонтных работ произвести и оплатить за свой счёт расходы по оформлению такой реконструкции в соответствующих органах (получение согласований, разрешений, в БТИ и др.).

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 14.11.2013 N 1 к договору аренды. Согласно дополнительному соглашению в соответствии с пунктом 1.6 договора арендатор обязуется проинвестировать проведение строительно-монтажных и ремонтных работ здания в размере 55 000 000 руб. в течение действия договора. В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения все неотделимые улучшения, являющиеся результатом проведённой арендатором реконструкции переходят в собственность арендодателя.

Акт приёма-передачи помещения от 14.11.2013 подписан сторонами без замечаний с указанием, что объект в момент приёмки находится в технически исправном состоянии, обеспечивающим его нормальную эксплуатацию, недостатки у объекта отсутствуют.

Уведомлением от 11.07.2018 N 041-2/444/1569 предприятие сообщило компании о необходимости приведения здания в надлежащее состояние к 16.07.2018, в связи с предстоящим осмотром здания Государственной административно-технической инспекцией Санкт-Петербурга.

В целях проведения ремонтных работ в отношении кровли и фасада здания между компанией (заказчик) и ООО "Стройподдержка" (подрядчик) заключено дополнительное соглашение от 15.07.2018 N 4 к договору подряда от 15.01.2018 N 15-01/2018 на выполнение работ по частичному восстановлению фасада названного здания на общую сумму 5 459 388 руб.

Согласно заключенному компанией (заказчик) и ООО "Стройподдержка" (подрядчик) дополнительному соглашению от 23.07.2018 N 3 к договору подряда от 15.01.2018 N 15-01/2018 предусмотрено выполнение работ по устранению аварийности кровельного покрова упомянутого здания на общую сумму 1 711 218 руб. 30 коп.

Ссылаясь на то, что у компании возникли убытки в размере 7 170 606 руб. 30 коп. в виде понесённых расходов по оплате аварийных работ по замене части кровли и ремонта фасада здания, а также расходы по оплате работ по обследованию и выполнению заключения по состоянию кровли здания, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций сослались на недоказанность истцом оснований для взыскания в его пользу с ответчика убытков и отказали в иске.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из пункта 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суды сделали правильный вывод о том, что обязанность по выполнению текущего и капитального ремонта возложена на арендатора, за исключением случая, когда будет признано, что здание является аварийным.

Доводы подателя жалобы о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права подлежат отклонению.

Обязанность арендодателя передать арендатору имущества надлежащего качества установлена статьёй 612 ГК РФ. Суды обоснованно признали установленным, что объект аренды передан предприятием компании по акту в надлежащем состоянии, позволяющем его использование в соответствии с целью, предусмотренной договором. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регламентированы статьёй 616 ГК РФ. Суды в соответствии со статьей 431 ГК РФ проанализировали условия договора аренды и дополнительных соглашений к нему, исходя из буквального толкования отдельных условий договора и смысла договора в целом, и обоснованно посчитали, что действительная воля обеих сторон договора была направлена на возложение на арендатора обязанности по выполнению ремонтных работ в отношении здания, за исключением случая, когда выполнение ремонтных работ связанно с капитальным ремонтом всего здания только в случае признания здания в установленном законодательством порядке аварийным. Суды правильно определили круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения настоящего спора, и правильно распределили между участвующими в деле лицами бремя доказывания. В связи с тем, что признание здания аварийным материалами дела не подтверждается, суды мотивированно отклонили доводы истца, касающиеся того, что затраты по оплаченным им работам должен нести ответчик. Суды обоснованно признали, что истец не доказал, что он своевременно до начала производства работ известил арендодателя о своём намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя. Суды правомерно сослались на то, что истец не доказал согласование с ответчиком объемов и стоимости ремонтных работ, что также исключает возложение на ответчика понесённых истцом расходов. Суды обеих инстанций обоснованно исходил из того, что предусмотренных законом или договором оснований для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков установленными по делу обстоятельствами не подтверждается.

Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 1 части 3 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации и на постановление Правительства Российской Федерации от 17.05.2017 N 577, не подлежащих применению к спорным правоотношениям, не повлекла принятие неправильного решения по существу спора.

Суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу N А56-55430/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Максимум" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Т.Г. Преснецова