Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 ноября 2020 г. N Ф07-10130/20 по делу N А21-2212/2017

30 ноября 2020 г.

Дело N А21-2212/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 24.11.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа "Город Калининград" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 по делу N А21-2212/2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа "Город Калининград", адрес: 236035, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), (с учетом объединения дел N А21-2212/2017 и N А21-3746/2019 в одно производство с присвоением делу номера N А21-2212/2017), к открытому акционерному обществу "Система", адрес: 236016, Калининград, Клиническая ул., д. 83, ОГРН 1023901023332, ИНН 3906015717 (далее - Общество), о взыскании 6 148 169 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.06.2007 по 2018 год по договору на передачу в аренду городских земель от 19.02.1999 N 002258, 12 592 725 руб. 87 коп. пеней по состоянию на 10.04.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Арпеджио" (далее - ООО "Арпеджио"), общество с ограниченной ответственностью "Инвестрезерв" (далее - ООО "Инвестрезерв"), общество с ограниченной ответственностью "Кристал", общество с ограниченной ответственностью "Проминвест", общество с ограниченной ответственностью "Балтвагонмаш", общество с ограниченной ответственностью "Атриум", Козлова Раиса Ивановна, Шишкова Ольга Сергеевна.

Решением от 18.03.2020 с Общества в пользу Администрации взыскано 3 064 616 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.02.1999 N 002258 за период с 01.01.2014 по 31.12.2018, 604 695 руб. 23 коп. пеней по состоянию на 06.02.2019. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.08.2020 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав на необходимость рассмотрения дела в ином судебном составе.

В обоснование доводов кассационной жалобы Администрация ссылается на то, что суд апелляционной инстанции при оценке последствий и преюдициального значения решения арбитражного суда по делу N А21-6168/2009 применительно к установленному арендному обязательству в отношении арендуемых по договору на передачу городских земель от 19.02.1999 N 002258 земельных участков для выявления правового статуса участников спора и отсутствия факта перемены лиц в обязательстве в силу закона должен был учитывать положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Как полагает податель жалобы, суд апелляционной инстанции неправомерно не применил положения пункта 6 статьи 8.1 и статьи 168 ГК РФ, в результате чего не было принято во внимание, что в условиях ничтожности всех договоров купли-продажи указанные записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не порождают никаких правовых последствий ввиду их недостоверности. По мнению подателя жалобы, Общество по-прежнему является собственником объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке, следовательно, обязательства Общества по внесению арендной платы по договору с Администрацией не прекращались.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, мэрия города Калининграда (правопредшественник Администрации, арендодатель) и Общество (арендатор) 19.02.1999 заключили договор N 002258 на передачу в аренду земельного участка общей площадью 1,4453 га по адресу: Калининград, Ленинградский р-н, Клиническая ул., со сроком действия до 14.11.2044 под существующие здания и сооружения котельной (в редакции дополнительных соглашений N 002258-1 от 29.12.2001, N 002258-2 от 31.12.2002),

В силу пункта 4.2 договора (в редакции соглашения от 29.12.2001 N 001177-2) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 25-го ноября текущего года), вносить арендную плату за землю.

Согласно пункту 4.10 договора (в редакции соглашения от 31.12.2002) установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств Обществом по внесению арендной платы по договору, обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Возражая против предъявленного иска, ООО "Арпеджио" и ООО "Инвестрезерв" заявили о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, а также указали на истребование решением Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2015 по делу N А21-6168/2009 в пользу Общества недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, пояснив также, что до настоящего времени в установленном порядке не произведена государственная регистрация права на объекты недвижимости за Обществом, в связи с чем оснований для взыскания с него арендной платы не имеется.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, применив по заявлению третьих лиц исковую давность к требованиям о взыскании задолженности.

Вместе с тем суд отклонил довод ООО "Арпеджио" и ООО "Инвестрезерв" о том, что у Общества прекратились обязательства по внесению арендной платы за земельный участок с 2006 года ввиду регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, за иными лицами. При этом суд отметил, что сведения в ЕГРН о регистрации права собственности на объекты недвижимости за предыдущими собственниками носят формальный характер. Суд учел фактическое оспаривание собственником (Обществом) зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке; отсутствие доказательств того, что арендатор не пользуется земельным участком, расторг договор или отказался от него; недоказанность создания со стороны арендодателя реальных препятствий в пользовании земельным участком.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился, в связи с чем отменил его и вынес новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела, заключенные Обществом договоры купли-продажи оспорены в установленном законом порядке, решением Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2015 по делу N А56-6168/2009 из чужого незаконного владения третьих лиц в пользу Общества истребовано имущество (объекты недвижимости), расположенное на земельном участке, плата за аренду которого взыскивается в настоящем деле. Этим же решением суд признал право собственности Общества на данное имущество.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правильно исходил из того, что решение суда по делу N А21-6168/2009 до настоящего времени не исполнено из-за отсутствия у ОАО "Система" сформированных в предусмотренном законом порядке органов управления. В связи с изложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу, что Общество не имело возможности пользоваться земельным участком в указанный в исковом заявлении период и, соответственно, не несет обязанность по уплате арендных платежей по настоящему делу.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований.

Нормы материального права при разрешении спора применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 по делу N А21-2212/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа "Город Калининград" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина