Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 декабря 2020 г. N Ф07-12906/20 по делу N А56-107782/2019

3 декабря 2020 г.

Дело N А56-107782/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Кадулина А.В.,

судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от Товарищества собственников жилья N 1032 - Матусовой С.В. (доверенность от 01.06.2020), Куприной О.С. (доверенность от 01.12.2020), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - Корниловой Е.С. (доверенность от 30.12.2019), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2020), от Жилищно-строительного кооператива N 1035 - Захаряна К.В. (доверенность от 03.06.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Товарищества собственников жилья N 1032 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А56-107782/2019,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья N 1032, (далее - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра), по исправлению реестровой ошибки в отношении многоквартирного дома с кадастровым номером 78:13:0007440:3577, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35/28, литера А., и постановке на отдельный кадастровый учет его самостоятельных частей (1 и 2 подъездов); обязании Управления Росреестра внести в единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) соответствующие изменения в отношении указанного дома, а также снять с кадастрового учета объект недвижимости общей площадью 4482,5 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007440:6058 и присвоенным ему адресом: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35, корпус 3, стр. 1, и исключить сделанную о нем запись из упомянутого реестра.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в лице филиала по Санкт-Петербургу (далее - Кадастровая палата), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", (далее - ГУП ГУИОН), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, (далее - Комитет), жилищно-строительный кооператив N 1035, (далее - Кооператив).

Решением суда первой инстанции от 16.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2020, в удовлетворении заявленных Товариществом требований отказано.

В кассационной жалобе Товарищество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В отзывах на кассационную жалобу Управление Росреестра, ГУП ГУИОН и Кооператив просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Управления Росреестра, ГУП ГУИОН и Кооператива, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, устава Товарищества, утвержденного общим собранием членов жилищно-строительного кооператива N 1032 от 13.04.2006 (протокол N 1), Товарищество создан в результате реорганизации названного кооператива в форме преобразования и является его правопреемником.

Обращаясь в суд с указанными требованиями, Товарищество сослалось на то, что в сентябре 2019 года из письма Комитета от 29.08.2019 N 64314-36, направленного в ответ на обращение от 24.07.2019 N 44 по вопросу учета объекта недвижимости, ему стало известно о том, что Управлением Росреестра была исправлена реестровая ошибка в отношении многоквартирного дома с кадастровым номером 78:13:0007440:3577, расположенного в границах поставленного на учет в январе 2010 года земельного участка площадью 11 465 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007440:24, по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35/28, литера А, и в июне 2019 года осуществлен государственный кадастровый учет бывшей части указанного дома (1-2 подъездов) как самостоятельного объекта с присвоением кадастрового номера 78:13:0007440:6058. Впоследствии решением Комитета от 22.07.2019 N 53012-24.1 данному объекту присвоен адрес: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35, корпус 3, строение 1.

Товарищество считает, что в результате оспариваемых действий Управления Росреестра не была исправлена реестровая ошибка, а был фактически осуществлен раздел первичного объекта недвижимости с кадастровым номером 78:13:0007440:3577, без согласия собственников помещений данного многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, который принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений всего жилого дома - с 1 по 15 подъезды.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных Товариществом требований отказал, придя к выводу о том, что изначально в 1978 году строительство двух спорных подъездов, представляющих собой один корпус под номером 7, состоящий из 71 квартиры, осуществлялось силами Кооператива отдельно от трех остальных корпусов, то есть как самостоятельного объекта недвижимости. Суд признал, что последующий кадастровый учет многоквартирного дома целиком как единого объекта был произведен ошибочно, а оспариваемые действия Управления Росреестра являются правомерными, поскольку направлены на исправление выявленной реестровой ошибки.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в дел, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под ошибками, содержащимися в ЕГРН, понимаются:

- техническая ошибка в записях - техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН;

- реестровая ошибка - воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.

В силу положений части 1 и части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ исправление регистрирующим органом как технической ошибки в записях, так и реестровой ошибки, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Как следует из материалов дела под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35/28, литера А, на основании распоряжений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 30.12.2009 N 4836-рк и от 28.01.2010 N3793-р был сформирован земельный участок площадью 11465 кв.м. с кадастровым номером 78:13:7440:24.

В письме от 27.07.2020 N 05-20-61935/20-0-1 (т.7, л.д. 106-107), направленном в адрес апелляционного суда, Комитет сообщает, что образование указанного земельного участка осуществлялось в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон 189-ФЗ). Решении о формировании и проведении кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35/28, литера А, принято на общем собрании собственников помещений в этом многоквартирном доме голосами более 2/3, согласно выписке из протокола от 21.10.2009 общего собрания.

Комитет также указывает, что при формировании земельного участка были учтены Справка о размерах помещений в многоквартирном доме, изготовленная ГУП ГУИОН, от 05.05.2009 (т.7, л.д.108-120), приложенная к названному письму. Из данной справки следует, что при формировании земельного участка были учтены все без исключения помещения, находящиеся в указанном доме, как едином объекте недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 названной статьи (в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка с кадастровым номером 78:13:7440:24), в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 4 данной статьи, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В силу пункта 5 указанной статьи, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, на земельный участок, занятый указанным многоквартирным жилым домом, возникло право общей долевой собственности всех собственников помещений в данном многоквартирном доме как едином объекте недвижимости.

Кроме того, с 01.01.1995 (момента введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ) возник такой объект права, как общее имущество дома.

Статьей 289 ГК РФ было установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно статье 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Материалами дела подтверждается, что с момента первичной инвентаризации в 1979 и 1980 годах многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35/28, литера А, был учтен в качестве единого строения, имел сквозную нумерацию квартир; в 1992 году изготовлен единый технический паспорт на весь дом. Действия по учету указанного дома в качестве единого объекта никогда и никем не оспаривались. Сквозная нумерация квартир, по сути, свидетельствовала о том, что их собственники, а также иные участники гражданского оборота воспринимали вторичные объекты недвижимости (квартиры) в качестве частей одного здания.

Таким образом, поскольку по состоянию на 01.01.1995 указанный жилой дом представлял собой единый объект недвижимости, то право общей долевой собственности на общее имущество, где бы оно не находилось в многоквартирном доме, возникло у всех собственников помещений, независимо от того в какой из частей многоквартирного дома расположены такие помещения.

То есть объекты общего имущества, расположенные в той части здания, которую Управление Росреестра рассматривало в качестве самостоятельного жилого дома, в настоящее время принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений данного здания, а не только собственникам тех помещений, которые расположены в части дома, которой присвоен кадастровый номер 78:13:0007440:6058. Равно как собственники помещений, расположенных в указанной части здания, являются долевыми собственниками объектов общего имущества, находящихся в других частях данного жилого дома.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является зарегистрированным, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра было не вправе осуществить исправление реестровой ошибки в виде учета объекта недвижимости - бывшей части указанного дома (1-2 подъездов) как самостоятельного объекта с кадастровым номером 78:13:0007440:6058, поскольку такое исправление неминуемо влечет за собой изменение зарегистрированных прав на объект недвижимости (части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ).

Позиции Товарищества и Кооператива, выявленные в ходе судебного разбирательства, наглядно свидетельствуют о том, что действия Управления Росреестра по исправлению реестровой ошибки, по сути, породили спор о праве на общее имущество многоквартирного дома.

Следует также отметить, что оспариваемые действия были совершены Управлением Росреестра на основании заявления об уточнении уникальных характеристик дома, а не заявления об исправлении реестровой ошибки. Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали формальные основания для совершения действий, предусмотренных статьей 61 Закона N 218-ФЗ.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, признавая наличие реестровой ошибки, исходили из того, что часть указанного жилого дома (1-2 подъезды), получившая кадастровый номер 78:13:0007440:6058, в свое время строилась как самостоятельное здание, поскольку в материалах инвентарного дела имеются следующие копии документов о приемке рассматриваемого здания в эксплуатацию: акт от 29.06.1979 N 4421, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал N 40 корп. N 7, в составе 71 квартиры; акт от 28.06.1979 N 4423, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал N 40 корп. N 6, в составе 179 квартир; акт от 29.06.1979 N 4408, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал N 40 корп. N 5, в составе 215 квартир; акт от 28.12.1979 N 4409, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал N 40 корп. N 5а, в составе 71 квартиры. На указанные корпуса после их ввода в эксплуатацию были составлены 4 технических паспорта.

Указанные выводы судов, по сути, означают, что реестровая ошибка была допущена при едином учете указанных четырех корпусов, которые суды считают самостоятельными строениями.

Между тем самостоятельный учет лишь одного из указанных корпусов (кадастровый номер 78:13:0007440:6058) при сохранении остальных трех корпусов в составе единого объекта недвижимости с кадастровым номером 78:13:0007440:3577 не приводит к устранению реестровой ошибки, наличие которой суды признали установленной.

При таких обстоятельствах оспариваемые действия Управления Росреестра нельзя признать законными.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а заявленные Товариществом требования - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А56-107782/2019 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, выразившиеся в исправлении реестровой ошибки в отношении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульвар, дом 35/28, литера А, с кадастровым номером 78:13:0007440:3577, и постановке на учет самостоятельных частей многоквартирного дома.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу Товарищества собственников жилья N 1032 (ОГРН 5067847028013) 5000 рублей судебных расходов по делу.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.Г. Преснецова И.В. Сергеева