Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 декабря 2020 г. N Ф07-14382/20 по делу N А56-95738/2018

18 декабря 2020 г.

Дело N А56-95738/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2019), от акционерного общества "Сестрорецкий инструментальный завод" - Кондашкиной Ж.В. (доверенность от 01.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2020 по делу N А56-95738/2018,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Сестрорецкий инструментальный завод" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об отказе в выкупе земельного участка общей площадью 1775 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011111:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, литера В, участок 1, изложенного в письме от 09.07.2018 N 49232-25; обязании Комитета устранить нарушения прав и законных интересов Общества путем подготовки проекта договора купли-продажи указанного земельного участка и направления Обществу проект указанного договора для подписания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2019 в удовлетворении требований Общества отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 решение суда первой инстанции от 26.02.2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2019 указанные решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением суда первой инстанции от 29.04.2020 заявленные Обществом требования удовлетворены.

Дополнительным решением от 29.05.2020 суд взыскал с Комитета в пользу Общества 3 000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Постановлением апелляционного суда от 19.08.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

КГА, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направил, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество, является собственником нежилого здания общей площадью 712,50 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, литера АЗ, с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 (далее по тексту - здание 1).

14.04.2015 Общество обратилось в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) с заявлением N 11602 о выкупе земельного участка общей площадью 1 775 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011111:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, литера В, участок 1.

По результатам рассмотрения указанного заявления 20.05.2016 Комитетом отказано Обществу в выкупе названного земельного участка в связи с тем, что здание 1 расположено на спорном земельном участке частично, поэтому площадь участка не является необходимой и достаточной для использования здания 1. Также Комитет сообщил, что кроме здания 1 на участке также расположено еще одно кирпичное здание (здание 2), право собственности Общества на которое не было зарегистрировано на тот момент в установленном порядке. В связи с этим Комитет указал, что выкуп спорного земельного участка возможен после корректировки границ участка с учетом площади, которая занята зданием 1, а также в случае оформления права собственности Общества на здание 2.

В период с июня 2016 года по октябрь 2017 года Обществом предприняты меры по оформлению права собственности на здание 2, которое зарегистрировано в ЕГРН 13.10.2017 с адресом: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, строение 2, кадастровый номер 78:38:0011111:2270, общей площадью 882,30 кв. м.

Таким образом, общая площадь спорного земельного участка, занятая зданиями Общества, составила 1 224 кв. м, из которых 785 кв. м - зданием 2, а 439 кв. м - зданием 1, что составляет 68,96% площади спорного земельного участка.

Общество 20.10.2017 повторно обратилось в Комитет с заявлением N 120886-25/17 о выкупе испрашиваемого земельного участка, на которое 18.07.2018 получен отказ от 09.07.2018 N 49232-25.

Отказ Комитета мотивирован тем, что Обществом не устранены замечания в части нахождения на участке здания 1, а именно: здание расположено на спорном участке лишь частично, таким образом, по мнению Комитета, передача его в собственность Общества в порядке реализации исключительного права вступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Кроме того, Комитет указывает, что на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 спорный земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, определенной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, и с учетом указаний суда кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Комитет не оспаривает, что Общество как собственник зданий, расположенных на земельном участке, относящемся к публичной собственности, имеет исключительное право на его приобретение в собственность. При этом Комитет считает, что Общество не вправе приобрести в собственность земельный участок общей площадью 1 775 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011111:22, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости, поскольку одно из принадлежащих Обществу зданий с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 расположено как на испрашиваемом земельном участке, так и на соседнем земельном участке с кадастровым номером 78:38:0011111:19, который ранее передан Обществу в собственность.

По мнению Комитета сделка по отчуждению в собственность Общества земельного участка с кадастровым номером 78:38:0011111:22 будет противоречить установленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Между тем в данном случае при отчуждении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителя в порядке реализации его исключительного права отсутствует раздельный оборот принадлежащих Обществу зданий и земельного участка, на котором они расположены.

Более того в случае возникновения у Общества права собственности на испрашиваемый земельный участок, принадлежащее ему здание с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 будет полностью расположено на земельных участках, являющихся его собственностью, следовательно, дальнейший оборот указанного здания в соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ будет возможен только совместно с теми земельными участками, на которых оно расположено, то есть будет обеспечен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, указанные возвращения Комитета не могут служить основанием для отказа в передаче в собственность Общества земельного участка общей площадью 1 775 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011111:22.

Отклоняя довод Комитета, изложенный в письме от 09.07.2018 N 49232-25, о наличии препятствий в приобретении Обществом испрашиваемого земельного участка в собственность в связи его нахождением в границах территории, предусмотренной для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, определенной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524, суды обоснованно исходили их следующего.

Общество правомерно использует предоставленный ему в пользование земельный участок и расположенные на нем объекты в полном соответствии с видом разрешенного использования, для которого и предоставлен участок, поскольку изначально спорный земельный участок образован в 2005 году в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:11111:6 с разрешенным использованием "для размещения промышленных объектов" и передан в аренду Обществу дополнительным соглашением N 1 от 14.04.2006 к договору аренды N 22-ЗД-01974 от 22.09.2005, а исходный земельный участок с кадастровым номером 78:11111:6 также был образован в результате раздела другого земельного участка с кадастровым номером 78:11111:7 также с разрешенным использованием "для размещения промышленных объектов" и был передан в аренду Обществу по договору аренды N 22-ЗД-01974 от 22.09.2005.

В соответствии с пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки, и земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования может осуществляться путем его приведения в соответствие с видом разрешенного использования, установленного градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из принципа сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и право на существующее фактическое использование объектов, не опасное для жизни и здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что у Общества имеется установленная законом возможность продолжения прежнего использования земельного участка (с учетом вышеуказанных ограничений), в том числе и право на приобретение в собственность этого участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что требования Общества о признании незаконным оспариваемого решения Комитета удовлетворены обоснованно, обжалуемые решение и постановление являются законными и отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2020 по делу N А56-95738/2018, оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина