Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2020 г. N Ф07-14236/20 по делу N А56-113728/2019

28 декабря 2020 г.

Дело N А56-113728/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - Бузининой О.В. (доверенность от 29.01.2020), от общества с ограниченной ответственностью "СЭТЛ СИТИ" - Рзаевой Е.О. (доверенность от 10.01.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу N А56-113728/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СЭТЛ СИТИ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, (далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации соглашения от 06.08.2019 о перемене лица в обязательстве по договору от 10.02.2019 N 094-БАЗ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между Обществом, ООО "Физкультурно-оздоровительная база ЛМЗ имени Карла Либкнехта" (далее - База) и Степанченко Инессой Юрьевной, представленного на государственную регистрацию 28.08.2019; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанного соглашения и взыскании с заинтересованного лица 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены База и Степанченко И.Ю.

Решением суда первой инстанции от 30.01.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 27.08.2020 решение суда первой инстанции от 30.01.2020 отменено в части взыскания с Управления Росреестра 33000 руб. судебных расходов, в связи с принятием отказа Общества от данного требования.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных Обществом требований в полном объеме.

В отзывах на кассационную жалобу Общество, База и Степанченко И.Ю. просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и База (дольщик) заключили договор от 10.02.2019 N 094-БАЗ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный данным договором срок построить многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями обслуживания, встроенно-пристроенными гаражами и объектом дошкольного образования на 250 мест на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0007125:228, по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику жилую однокомнатную квартиру примерной площадью 28,87 кв. м на шестом этаже (пункт 1.2), в свою очередь, дольщик обязался уплатить за строительство данной квартиры 3 608 750 руб. (пункт 5.1).

Согласно пункту 5.9 договора указанный долевой взнос является окончательным и согласованным на весь период действия договора независимо от изменения стоимости строительства объекта, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5.4 договора, в соответствии с которым должны осуществляться либо возврат части уплаченной суммы средств, либо наоборот доплата в случае расхождения фактической площади квартиры после завершения строительства с изначально оговоренной в договоре.

В подпункте 2.2.9 договора стороны предусмотрели возможность уступки дольщиком прав по нему после уплаты всей цены или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

В марте 2019 года База перечислила Обществу указанную в пункте 5.1 договора сумму долевого взноса в полном объеме по платежному поручению от 11.03.2019 N 336.

В августе 2019 года стороны договора и Степанченко И.Ю. заключили соглашение к нему от 06.08.2019 о перемене лица в обязательстве, в соответствии с которым не только заменили Базу на названное физическое лицо, но и уменьшили размер долевого взноса, который был установлен в пункте 5.1 договора, изложив его в следующей редакции: общий размер долевого взноса, подлежащего внесению дольщиком застройщику, составляет 3 600 005 руб. (пункт 7 соглашения).

В пункте 6 соглашения его стороны указали, что на момент заключения данного соглашения База произвела финансирование строительства объекта в полном объеме в размере 3 608 750 руб.

В соответствии с пунктами 8 и 9 соглашения за уступку прав и обязанностей по договору Степанченко И.Ю. уплачивает Базе 3 600 005 руб. посредством перечисления собственных средств в размере 900 000 руб. и открытия безотзывного аккредитива в публичном акционерном обществе "Банк "Санкт-Петербург" на сумму 2 700 005 руб. В тот же день предусмотренные пунктом 8 соглашения средства были перечислены в пользу Базы согласно аккредитиву от 06.08.2019 N 127903/19.

Как следует из пункта 11 соглашения, застройщик с учетом изложенного возвращает Базе разницу между размером долевого взноса, указанного в пункте 8 соглашения, и уплаченной последним суммы, приведенной в пункте 6 этого же соглашения, в размере 8 745 руб.

Помимо этого стороны также уменьшили стоимость одного квадратного метра площади квартиры с 125 000 руб. до 124 697 руб., которые подлежат доплате или возврату (в зависимости от обстоятельств) при несовпадении площади построенного помещения с оговоренными в договоре характеристиками с учетом приложения N 2 к нему.

В конце августа 2019 года все три стороны соглашения, действуя в лице одного представителя Смирновой Юлии Александровны, подали через многофункциональный центр документов Калининского района пакет документов на государственную регистрацию заключенного им соглашения.

Управление Росреестра 29.08.2019 приостановило государственную регистрацию представленного соглашения со ссылкой на несоблюдение при его заключении требований части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в связи с отсутствием в договоре положений, позволяющих изменять в дальнейшем его цену.

Уведомлением от 02.12.2019 N 78/121/239/2019-252 в осуществлении государственной регистрации отказано, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для ее приостановления, на которые ранее было указано сторонам, не были устранены.

Полагая свои права и законные интересы нарушенными в результате отказа в государственной регистрации соглашения, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме, признав, что уменьшение цены договора по соглашению сторон, само по себе не может расцениваться как нарушающее прав дольщика (цессионария), на защиту которых направлена часть 2 статьи 5 Закон N 214-ФЗ.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что указанное положение Закона N 214-ФЗ направлено, прежде всего, на защиту интересов дольщика, как слабой стороны договора.

В данном случае уменьшение размера долевого взноса не ущемляет, а напротив улучшает положение как цессионария, уплачивающего цеденту меньшую цену за произведенную уступку, так и названного цедента, которому застройщик обязуется вернуть разницу, оговоренную в пункте 11 соглашения.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что поскольку условия соглашения нельзя назвать, ущемляющими охраняемые законом права дольщика, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации соглашения по формальным причинам без учета направленности Законов N 214-ФЗ.

Из выступлений представителя Управления Росреестра в судебном заседании кассационной инстанции, а также процессуальных документов, представленных в ходе судебного разбирательства, следует, что регистрирующий орган не отрицает возможность заключения соглашения об изменении цены договора участия в долевом строительстве после его заключения. Однако, Управление Росреестра считает, что в данном случае, поскольку договором прямо не предусмотрены случаи и условия изменения цены, сторонам следовало внести в договор положения, определяющие такие случаи и условия, и лишь за тем заключать соглашение об изменении цены.

Между тем Обществом представлены в материалы дела (л.д. 17 - 31) доказательства, подтверждающие, что Управление Росреестра в течение августа 2019 года осуществляло государственную регистрацию дополнительных соглашений о перемене лица в обязательстве по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключенным с Обществом, содержащих условие об уменьшении цены договора, при отсутствии в договоре указаний на случаи и условия изменения цены. Указанные соглашения регистрировались разными государственными регистраторами. Из обращения Общества в Управление Росреестра от 17.09.2019 (л.д. 33-34) следует, что практика беспрепятственной регистрации таких соглашений существовала более 13 лет.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что оспариваемое решение Управления Росреестра не только противоречит закону, но и нарушает устойчивость гражданского оборота, участники которого в значительной степени ориентируются на сформировавшуюся практику осуществления регистрационных действий и правомерно рассчитывают на применение единых подходов к сходным правовым ситуациям.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу N А56-113728/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина