Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2021 г. N Ф07-15116/20 по делу N А05-2104/2020

21 января 2021 г.

Дело N А05-2104/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Северодвинск" Ульяновой И.В. (доверенность от 28.09.2020),

рассмотрев 14.01.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.07.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 по делу N А05-2104/2020,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Северодвинск", адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест", адрес: 164523, Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, офис 15Н, ОГРН 1082902000807, ИНН 2902058549 (далее - Общество), о взыскании 3 736 335 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 по договору от 28.04.2017 N 12 096 001 аренды земельного участка, 151 990 руб. 91 коп. пеней, начисленных за период с 16.07.2019 по 20.03.2020 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением суда от 30.04.2020 к производству принят встречный иск Общества к Администрации о признании прекращенными обязательств по оплате арендных платежей по указанному договору в части 5185,65 кв.м площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке, которому присвоен адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр. Труда, д. 61, и обязании Администрации выполнить перерасчет арендной платы с учетом прекращения аренды в части земельного участка площадью 5185,65 кв.м.

Решением суда от 15.07.2020 требования Администрации и Общества удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано 2 738 575 руб. 51 коп. долга и 120 286 руб. 49 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Кроме того, суд признал прекращенными с 08.05.2019 обязательства Общества по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 N 12 096 001 в части 5185,65 кв.м площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказал.

Дополнительным решением от 17.07.2020 суд взыскал с Администрации в пользу Общества 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 6000 руб. государственной пошлины с Общества - в доход федерального бюджета.

Постановлением апелляционного суда от 29.10.2020 решение суда оставлено без изменения.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение суда, дополнительное решение изменить, требования по первоначальному иску удовлетворить, во встречном иске отказать в полном объеме. Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, полагает выводы судов не соответствующими нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, считает, что договор аренды прекращается в отношении земельного участка в целом с возведением на нем того объекта, для строительства которого участок предоставлен.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала доводы кассационной жалобы.

Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.04.2017 N 12 096 001 аренды земельного участка площадью 19 785 кв.м с кадастровым номером 29:28:104155:39, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, - 5-этажного жилого дома, примерно в 260 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: г. Северодвинск, пр. Победы, д. 16.

Земельный участок предоставлен однократно для целей завершения строительства (пункт 1.3), разрешенное использование земельного участка - для строительства жилых домов Ж-1-3 (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия установлен с 04.04.2017 по 03.04.2020.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата за 2017 год за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с пунктом 13.2 постановления правительства Архангельской области от 15.12.2009 N 190-пп.

Согласно пункту 5.3 договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого органом, полномочным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, который подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы за каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительных соглашений не требуется.

Пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату (несвоевременную уплату) арендной платы в установленные пунктом 5.4 договора сроки в виде пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с выпиской от 19.01.2020 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 31.05.2006, имеет вид разрешенного использования "для строительства жилых домов Ж-1-3".

В соответствии с отчетом от 04.08.2017 N 17-0074/3, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Региональное агентство экспертиз", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 составляет 57 555 000 руб. на 04.08.2017

Уведомлением от 18.02.2019 Администрация направила Обществу расчет арендной платы за 2019 год. Из расчета следует, что арендная плата определена в сумме 7 755 500 руб. исходя из рыночной стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования 10% годовых.

В связи с возникновением на стороне Общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019, Администрация обратилась в суд с настоящим иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

В свою очередь Общество, ссылаясь на то, что на части земельного участка, предоставленного в аренду по упомянутому договору, возведены многоквартирные жилые дома и право первого собственника на помещение в одном из жилых домов зарегистрировано 08.05.2019, соответственно, земельный участок, занятый этим многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений дома, обратилось к Администрации со встречным исковым заявлением о признании прекращенным обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части и о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы.

Суды обеих инстанций, применив положения статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), статей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статей 309, 310, 614, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), принимая во внимание правовую позицию Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), признали доказанным факт отсутствия у Администрации правовых оснований для взыскания с Общества арендной платы в отношении части спорного земельного участка, поскольку с 08.05.2019 - даты государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 29:28:104155:2556, введенным в эксплуатацию на этом земельном участке согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.03.2019 N 29-1032901000703-454-2019, публичный собственник утратил право на распоряжение им в части площади 5185,65 кв.м пропорционально площади застройки земельного участка. Соответственно, у Общества прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование указанной частью арендуемого земельного участка.

Суд округа, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В пункте 67 постановления N 10/22 определено, если земельный участок не сформирован под многоквартирным домом и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых многоквартирных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора и на которой предполагается (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов.

В соответствии с подпунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок предоставлялся Обществу в аренду для строительства нескольких многоквартирных жилых домов, строительство осуществлялось поэтапно на основании выдаваемых разрешений на строительство и впоследствии - разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию от 26.03.2019 N 29-1032901000703-454-2019 и от 31.12.2019 N 29-1032901000703-492-2019 указывалось соответственно на строительство многоквартирного дома со встроенными помещениями, возводимого в два этапа: две секции на 89 квартир (1-й этап) и 79 квартир (2-й этап).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 23.01.2019 многоквартирному дому присвоен адрес: г. Северодвинск, пр. Труда, д. 61, площадь квартир - 89, площадь застройки 1137, 6 кв.м.

Жилые дома первого и второго этапа строительства поставлены на отдельный кадастровый учет.

Между тем в материалах дела отсутствуют сведения о выделении частей арендуемого земельного участка, занятого указанными объектами строительства, постановки на кадастровый учет обособленных земельных участков, необходимых для эксплуатации построенных ответчиком многоквартирных жилых домов.

Также после ввода в эксплуатацию многоквартирных домов изменения в договор аренды в целях уточнения площади арендуемого участка внесены не были.

С учетом приведенных обстоятельств обязанность по внесению в спорный период арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок в целях жилищного строительства могла прекратиться у Общества только в части, ограниченной площадью застройки возведенного жилого дома.

Вывод судов о прекращении использования ответчиком части земельного участка площадью 5185,65 кв.м в связи с завершения строительства многоквартирного дома не основан на нормах действующего гражданского и жилищного законодательства, что привело к неправильному исчислению судом первой инстанции размера арендной платы, подлежащей взысканию, неправильным выводам по встречному иску.

При таком положении решение и апелляционное постановление по настоящему делу о взыскании с Общества задолженности, размер которой определен без учета указанных выше обстоятельств, по встречному требованию о прекращении обязательства подлежат отмене.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и дополнительно представленным доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.07.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 по делу N А05-2104/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина