Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 февраля 2021 г. N Ф07-7357/20 по делу N А56-40638/2019

01 февраля 2021 г.

Дело N А56-40638/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сергеевой И.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гольф-клуб "Михайловка" Горбачевой Л.И. (доверенность от 19.02.2020), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 11.01.2021 N 05-22-283/21-0-0),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А56-40638/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гольф-клуб "Михайловка", адрес: 198510, Санкт-Петербург, г. Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, стр. 2, ОГРН 1057812990894, ИНН 7819303473 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191060, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выразившегося в непринятии решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82 площадью 859 350 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Санкт-Петербургское ш., участок 3 (напротив д. 109, лит. А), и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу проекта договора купли-продажи указанного земельного участка по цене 375 215 842 руб. 13 коп.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества от 25.12.2018, признано незаконным, на Комитет возложена обязанность в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда принять по названному заявлению решение, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 решение от 04.07.2019 изменено, бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества от 25.12.2018 о предоставлении земельного участка признано незаконным, на Комитет возложена обязанность устранить нарушение прав заявителя путем подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82 площадью 859 350 кв.м с установлением продажной цены в размере 375 215 842 руб. 13 коп. Кроме того, с Комитета в пользу Общества взыскано 4500 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе, а также 150 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 03.06.2020, оставить в силе решение от 04.07.2019.

Податель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно назначил судебную экспертизу, ходатайство о проведении которой при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялось; делая вывод о наличии у гольф-поля признаков объектов недвижимости, не учел обстоятельства предоставления земельного участка и установленные договором аренды условия использования земельного участка, а также не принял во внимание рассмотрение судом спора о признании отсутствующим права собственности на это имущество как на объект недвижимости.

Комитет выражает несогласие с выводами экспертов, изложенными в заключении от 27.02.2020, полагает их необоснованными и противоречивыми.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для уточнения позиции Комитета относительно заключения мирового соглашения.

Представитель Комитета указал, что последним принято решение об отклонении предложения Общества о заключении мирового соглашения, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для целей дополнительного обоснования позиции по существу спора.

При дальнейшем рассмотрении дела представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Суд кассационной инстанции не установил наличия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований для отложения судебного заседания, поэтому отклонил соответствующие ходатайства сторон и рассмотрел кассационную жалобу по существу.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 N 504 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 N 16/ЗКС-000076, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 859 350 кв.м с кадастровым номером 78:40:19153:82 по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, Санкт-Петербургское ш., участок 3 (напротив д. 109, лит. А) (далее - Участок), для осуществления проектирования и строительства гольф-клуба.

В пункте 7.5 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора после ввода результата инвестирования в эксплуатацию предоставить арендодателю документы кадастрового учета сформированных за счет собственных средств в результате раздела Участка земельного участка под гольф-полем и земельного участка (земельных участков) под иными объектами в составе результата инвестирования, подписанные со стороны арендатора проекты дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в связи с разделом Участка и договора аренды земельного участка, занимаемого гольф-полем.

Согласно пункту 7.7 договора сертификат соответствия гольф-поля международным стандартам, заключение Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, а также надлежащее выполнение пункта 7.5 договора согласованы сторонами в качестве основания для заключения в установленном порядке договора аренды земельного участка, занимаемого гольф-полем, сроком на 49 лет без права возведения объектов капитального строительства.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) выдала Обществу разрешение от 13.02.2015 N 78-14001220-2015 на строительство гольф-клуба на Участке.

На основании разрешения Службы от 15.11.2017 N 78014-18-2017 гольф-клуб, 1 этап строительства (гольф-поле, административное здание, здание поста охраны, насосная станция полива) введен в эксплуатацию.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 15.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности Общества на административное здание с кадастровым номером 78:40:0019153:3129 площадью 252,1 кв.м, здание поста охраны с кадастровым номером 78:40:0019153:3127 площадью 42,1 кв.м, насосную станцию полива с кадастровым номером 78:40:0019153:3126 площадью 37 кв.м, а также на сооружение - чемпионское 18-луночное гольф-поле с кадастровым номером 78:40:0019153:3128 площадью 744 300 кв.м.

Названное имущество расположено в границах Участка.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.12.2018, в соответствии с которым Участок предоставлен арендатору во временное владение и пользование сроком на 49 лет.

В дальнейшем Общество, указывая на расположение в границах Участка принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, обратилось в Комитет с заявлением от 25.12.2018 о предоставлении ему соответствующего земельного участка в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Ссылаясь на то, что названное заявление Комитетом не рассмотрено и решение по нему не принято, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Комитетом допущено незаконное бездействие, выразившееся в нерассмотрении в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации заявления Общества, поэтому признал это требование правомерным, а в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязал Комитет рассмотреть заявку Общества и принять по ней предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ решение.

Апелляционный суд определением от 02.12.2019 назначил судебную экспертизу для решения вопросов о том - является ли гольф-поле (сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером 78:40:0019153:3128) площадью 744 300 кв.м, расположенное на Участке, объектом капитального строительства, обладающим самостоятельным функциональным назначением, или оно представляет собой неотделимое улучшение земельного участка (то есть приспособление земельного участка для использования под определенные цели), является ли площадь Участка необходимой и достаточной (соразмерной) для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу и находящихся на Участке, и если нет - то земельный участок какой площади и в каких границах необходим для обслуживания эксплуатации этих объектов.

Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "СОЛИД-ПРОЕКТ" Гатману Сергею Ивановичу и Ечиковой Елене Николаевне.

В заключении от 27.02.2020 эксперты Гатман С.И. и Ечикова Е.Н. пришли к выводам, что гольф-поле (сооружение с кадастровым номером 78:40:0019153:3128) является объектом капитального строительства, обладающим самостоятельным спортивно-оздоровительным (хозяйственным) назначением, площадь Участка 859 350 кв.м является необходимой и достаточной (соразмерной) для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, в том числе заключение экспертов, пришел к выводу о наличии у Общества как собственника объектов недвижимости права на приобретение в собственность Участка, на котором они расположены, о нарушении этого права бездействием Комитета, выразившемся в нерассмотрении поданного Обществом заявления о предоставлении Участка в собственность, и возможности его восстановления путем обязания Комитета подготовить и направить в адрес заявителя проекта договора купли-продажи Участка по определенной судом цене.

Установив, в том числе по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, что совокупная площадь расположенных на Участке и принадлежащих Обществу объектов недвижимости, функционально предназначенных для нужд спора, превышает 86 % площади Участка, суд посчитал, что при расчете цены Участка при его приобретении Обществом в соответствии с положениями Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19) учитывается его кадастровая стоимость (1 500 863 268 руб. 50 коп.), подлежит применению корректирующий коэффициент в размере 0,25, в связи с чем определил цену продажи Участка в сумме 375 215 842 руб. 13 коп.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков в собственность за плату без проведения торгов регламентирован статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и при выявлении наличия хотя бы одного из них принимает решение об отказе в предоставлении участка.

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Делая вывод о наличии у Общества права на приобретение Участка в собственность без проведения торгов, по цене, определенной исходя из его кадастровой стоимости с применением корректирующего коэффициента 0,25, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Общество является собственником четырех объектов недвижимости, находящихся в границах Участка - административного здания с кадастровым номером 78:40:0019153:3129 площадью 252,1 кв.м, здания поста охраны с кадастровым номером 78:40:0019153:3127 площадью 42,1 кв.м, насосной станции полива с кадастровым номером 78:40:0019153:3126 площадью 37 кв.м, а также сооружения - гольф-поля с кадастровым номером 78:40:0019153:3128 площадью 744 300 кв.м, и что право собственности Общества на указанные объекты как на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН и в установленном порядке не оспорено.

Суд также принял во внимание выводы, изложенные в заключении экспертов от 27.02.2020 по результатам проведенной по делу экспертизы, о наличии у гольф-поля признаков объекта капитального строительства и самостоятельного назначения.

При этом суд не учел следующее.

Комитет, возражая против удовлетворения требований Общества ссылался на то, что гольф-поле не обладает признаками недвижимого имущества, при предоставлении Участка для реализации инвестиционного проекта устройство гольф-поля рассматривалось в качестве улучшения земельного участка, а при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции также указывал на то, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности Общества на гольф-поле оспаривается Комитетом в судебном порядке.

Отклоняя возражения Комитета относительно отсутствия у гольф-поля свойств самостоятельного объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции исходил из того, что занятая Комитетом при рассмотрении настоящего дела позиция входит в противоречие с его действиями как стороны по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Апелляционный суд не исследовал и не оценил доводы Комитета, мотивированные ссылками на особые условия предоставления земельных участков для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клуба и размещения гольф-поля, установленные пунктом 5.4 Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1592 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 16.06.2010), а также на положения пунктов 7.5, 7.7 договора аренды от 16.06.2010, которые, по мнению Комитета, свидетельствуют об отсутствии воли Санкт-Петербурга как представителя собственника Участка на его предоставление для целей создания такого объекта недвижимости как гольф-поле.

При этом суд первой инстанции, проанализировав приведенные Комитетом аргументы, посчитал, что на момент предоставления Участка в аренду на инвестиционных условиях гольф-поле не рассматривалось публичным собственником в качестве объекта недвижимости. Данный вывод апелляционным судом не опровергнут.

Признавая спорное сооружение самостоятельным объектом недвижимости, суд апелляционной инстанции сослался на выводы экспертов по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, но при этом не указал признаки и свойства, определяющие непосредственно спорное гольф-поле в качестве объекта недвижимого имущества.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; предъявление иска о признании зарегистрированного права отсутствующим признается допустимым способом защиты в случае, если такое право зарегистрировано в отношении объекта, не обладающего признаками недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2019 по делу N А56-100760/2019 принято к рассмотрению исковое заявление Комитета о признании отсутствующим права собственности Общества на гольф-поле - сооружение с кадастровым номером 78:40:0019153:3128 как на объект недвижимости.

При таком положении вывод суда апелляционной инстанции о том, что право собственности Общества на гольф-поле не оспаривалось Комитетом в судебном порядке, не может быть признан обоснованным.

Поскольку в подтверждение права на выкуп Участка площадью 859 350 кв.м по цене, определенной в соответствии с пунктом 7.3 статьи 1-2 Закона N 59-19 исходя из кадастровой его стоимости и корректирующего коэффициента, учитывающего площадь застройки земельного участка, Общество ссылается на расположение в границах этого участка принадлежащего ему объекта недвижимости - гольф-поля площадью 744 300 кв.м, права на который оспариваются в рамках дела N А56-100760/2019, вывод судов о наличии у заявителя исключительного права на приобретение в собственность Участка, равно как и вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для расчета цены продажи Участка по правилам пункта 7.3 статьи 1-2 Закона N 59-19, до разрешения спора по делу N А56-100760/2019 о правах Общества на этот объект как на недвижимое имущество являются преждевременными.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, с учетом доводов участвующих в деле лиц, дать установленным обстоятельствам правовую оценку и в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 04.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А56-40638/2019 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева