Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 февраля 2021 г. N Ф07-16524/20 по делу N А05-8476/2019

16 февраля 2021 г.

Дело N А05-8476/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Кадулина А.В.,

судей Преснецовой Т.Г., Чуватиной Е.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Северодвинск" - Постникова А.А. (доверенность от 18.01.2021), от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" - Гатилова В.В. (доверенность от 26.12.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу N А05-8476/2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" (далее - Общество) о взыскании 20 990 010 руб. 36 коп., в том числе: 19 134 011 руб. 28 коп. долга по арендной плате за период с 01.03.2019 по 27.01.2020 по договору аренды земельного участка от 05.02.2019 N 12644002; 1 855 999 руб. 08 коп. пеней, начисленных за период с 05.03.2019 по 28.04.2020; о досрочном расторжении договора от 05.02.2019 N 12 644 002 и о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 5413 кв. м, кадастровый номер: 29:28:112204:7, находящийся по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Гоголя, д. 4.

Общество предъявило встречный иск к Администрации о расторжении договора аренды от 05.02.2019 N 12 644 002; взыскании с Администрации неосновательного обогащения в размере 3 530 000 руб., уплаченных в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка; взыскании 332 533 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2019 по 10.06.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Кадастровая палата).

Решением суда первой инстанции от 18.06.2020 принят отказ Администрации от иска в части требований о расторжении договора аренды земельного участка от 05.02.2019 N 12 644 002 и обязании Общества передать земельный участок по акту приема-передачи, а также отказ общества от встречного иска в части требования о расторжении договора. Производство по делу в части указанных требований прекращено.

Суд взыскал с Общества в пользу Администрации 20 578 014 руб. 35 коп., в том числе: 18 758 445 руб. 16 коп. долга и 1 819 569 руб. 19 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Общества отказано.

Постановлением апелляционного суда от 03.11.2020 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований Администрации отказано. Встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе Администрация, считая, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить без изменения обжалуемое постановление апелляционного суда, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Кадастровая палата, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направила, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно выписке от 06.06.2019 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в собственности МО "Северодвинск" находится земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7, площадью 5413 кв. м, по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Гоголя, д. 4, с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка.

Из выписки также следует, что кадастровый номер земельному участку присвоен 29.08.1997.

Согласно письменным пояснениям Кадастровой палаты сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 площадью 12 600 кв. м с разрешенным использованием для эксплуатации здания школы N 4 были внесены в ЕГРН 16.08.2004 на основании инвентаризационной описи ранее учтенных земельных участков на территории кадастрового квартала 29:28:112204. 07.10.2010 на основании межевого плана от 14.09.2010 в ЕГРН внесены сведения об уточненной площади земельного участка - 11 546 кв. м, о виде разрешенного использования - для эксплуатации здания учреждения образования, а также сведения о координатах характерных точек его границ. 13.01.2016 площадь земельного участка была изменена на 5413 кв. м в связи с регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:339 площадью 6133 кв. м. 22.12.2006 в соответствии с распоряжением Администрации от 24.11.2016 N 1847-риз изменен вид разрешенного использования земельного участка на "здания жилые многоквартирные в 4-5 этажей". 10.07.20018 в соответствии с распоряжением Администрации от 09.06.2018 N 116-рз вид разрешенного использования изменен на вид "среднеэтажная жилая застройка".

Согласно схеме расположения земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 (после образованный из него земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:339) он расположен внутри квартала и окружен со всех сторон смежными земельными участками с кадастровыми номерами 29:28:112204:339, 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13, 29:28:112204:5, 29:28:112204:15 и не имеет смежных границ с землями общего пользования.

01.02.2019 состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 для целей строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей.

По результатам аукциона, оформленным протоколом от 01.02.2019, между Администрацией и Обществом заключен договор от 05.02.2019 N 12 644 002 аренды земельного участка под строительство здания жилого многоквартирного дома в 5 этажей.

Договор заключен в редакции протокола от 28.02.2019 согласования разногласий к протоколу разногласий от 25.02.2019.

Срок действия договора установлен с 01.03.2019 по 31.08.2023 (пункт 4.1.).

Согласно пункту 5.1. договора ежегодная арендная плата, установленная в соответствии с протоколом от 01.02.2019 о результатах аукциона, составляет 24 497 210 руб. Ежегодная арендная плата вносится арендатором за период с 01.03.2019 по 29.02.2020 в размере 24 497 210 руб., в том числе: 3 530 000 руб. уплачено в качестве задатка, 20 967 210 руб. в срок не позднее 30 дней со дня подписания протокола от 01.02.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено начисление неустойки в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки платежа.

Задаток для участия в аукционе в сумме 3 530 000 руб. внесен Обществом по платежному поручению от 25.01.2019 N 101.

Поскольку арендную плату за первый год аренды за вычетом задатка Общество не внесло, Администрация направил в его адрес претензию от 07.05.2019 с требованием произвести оплату.

Отказ Общества от оплаты послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с требованиями о взыскании долга, неустойки и расторжении договора аренды.

Общество, полагая, что имеются препятствия в пользовании земельным участком по назначению, не зависящие от арендатора, обратилось в суд с встречным иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования Администрации являются обоснованными, а для удовлетворения встречных требований Общества основания отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, признав, что земельный участок был передан Обществу с недостатками, препятствующими его нормальному использованию, удовлетворил встречный иск Общества и отказал в удовлетворении исковых требований Администрации.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу данных правовых норм договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11. Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 указаны местоположение, площадь и кадастровый номер земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, параметры разрешенного строительства, ограничения (наличие охранных зон), а также сведения о технологических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Вместе с тем, аукционная документация не содержала информации об отсутствии доступа с земельного участка к территориям общего пользования.

Материалами дела подтверждается что Ответчик 05.06.2019 обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, в районе ул. Гоголя, д. 4".

Письмом от 12.06.2019 N 01-03-17/2242 Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на смежные земельные участки, на которых предполагалось размещение проездов к строящемуся объекту.

Общество инициировало внесение изменений в проект строительства в части организации проездов к строящемуся объекту.

Экспертным заключением от 05.08.2019 N 0052-19, подготовленным ООО "ПрофЭксперт", дана отрицательная оценка экспертизы проектной документации. Из пункта 4.1.2 данного экспертного заключения следует, что вывод о несоответствии проектной документации техническим регламентам, градостроительным регламентам и национальным стандартам сделан в силу того, что проектируемый проезд, который имеет выход к ул. Гоголя не обеспечивает связь с центром и другими районами города; проезд организован по территории детской школы искусств N 34, которая имеет ограждение.

В целях организации проезда к строящемуся объекту через иные смежные участки Общество обратилось в Администрацию с заявлением об установлении публичного сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13.

Письмом от 28.08.2019 N 04-06-01/7529 Администрация отказала в установлении публичных сервитутов ввиду того, что публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом; обременение указанных Обществом земельных участков приведет к нарушению законных прав и интересов собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на этих земельных участках, может привести к затруднениям в использовании собственниками указанных земельных участков.

Письмом от 23.08.2019 N 04.06.201/7375 Администрация отказала Обществу в выдаче разрешения на размещение подъездной дороги к строительной площадке через земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:9, на котором расположен многоквартирный жилой дом в связи с отсутствием разрешительных документов на обустройство подъездной дороги через этот земельный участок и разрешения на строительство на нем.

Общество утверждает, что попытки получить согласие от собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участков, на использование этих земельных участков в целях организации проезда к строящемуся объекту, не дали результатов.

Указанные обстоятельства, по мнению Общества, свидетельствуют об отсутствии у него возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7 в соответствии целью его предоставления - для строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей.

Удовлетворяя требования Администрации о взыскании с Общества арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что Общество как профессионального участника строительного рынка перед заключением договора аренды было обязано ознакомиться с генеральным планом территории, где располагается земельный участок, правилами землепользования и застройки, а также с информацией, содержащейся в ЕГРН, в отношении смежных земельных участков. При надлежащем исполнении Обществом указанной обязанности ему стало бы известно о нахождении земельного участка внутри застроенной территории, отсутствии границ с территориями общего пользования и необходимости решения вопроса об обеспечении доступа к земельному участку.

Между тем судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела была назначена экспертиза.

По итогам проведенной судебной экспертизы экспертом представлено в материалы дела заключение от 17.01.2020 N 38/20-6316, согласно которому эксперт пришел к выводу о том, что организация подъездных путей от исследуемого земельного участка к землям общего пользования возможна. Наиболее оптимальным является установление сервитута на части смежных земельных участков с кадастровым номером 29:28:112204:14 и кадастровым номером 29:28:112204:13. Предложенный вариант затрагивает интересы собственников двух многоквартирных домов, но является наименее обременительным для рассматриваемых участков ввиду наименьшей протяженности устанавливаемого сервитута. Также приемлем вариант обременения части земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:9, при котором подъездной путь организуется к существующему въезду на участок. Вариант организации проезда на земельных участках с кадастровыми номерами 29:28:112204:14 и 29:28:112204:9 является менее затратным ввиду наличия существующего проезда и необходимости внесения минимальных изменений в существующую ситуацию. При этом его осуществление затрагивает интересы собственников двух многоквартирных домов.

Эксперт также указал, что в случае размещения на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 многоквартирного жилого дома, организация выездов с придомовой территории исследуемого земельного участка к землям общего пользования в целях эксплуатации данного дома собственниками жилья возможна, в том числе путем предоставления права ограниченного пользования смежными земельными участками.

Кроме того, Администрация представила в материалы дела заключение от 20.11.2019 N 25-19-Э, выполненное по ее заказу экспертом ООО "Северный экспертный Институт" Павловским О.Н. Согласно выводам данного специалиста организация подъездных путей от исследуемого земельного участка к землям общего пользования возможна при заключении соглашения с собственниками земельного участка, по которому будет осуществляться доступ на исследуемый участок, или с Администрацией; после утверждения проектной документации и получения положительного заключения от всех контролирующих органов можно установить публичный сервитут на выезды с придомовой территории к землям общего пользования.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что для организации доступа на предоставленный Обществу земельный участок необходимо установление сервитута.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 4 статьи 274 ГК РФ на условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Таким образом закон предоставляет право требовать установления сервитута либо собственнику недвижимости, либо обладателям ограниченных вещных прав, предполагающих осуществление правомочий владения и пользования земельным участком, - права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения. Следовательно, арендаторы земельных участков не могут требовать установления сервитута. В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению при отсутствии сервитута они могут требовать разрешения вопроса об установлении сервитута через собственника земельного участка (подобный правовой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 308-ЭС14-7676).

При таком положении Общество не имело реальной возможности самостоятельно разрешить вопрос об обеспечении доступа на предоставленный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае Администрация не только не предоставила Обществу необходимую информацию о земельном участке, которая была способна повлиять на принятие решения об участии в торгах, но и не оказала необходимого содействия Обществу в разрешении вопроса об обеспечении доступа на предоставленный земельный участок (отказала в установлении публичного сервитута в отношении соседних земельных участков и не обеспечила предоставление права проезда по земельному участку с кадастровым номером 29:28:112204:339, являющемуся муниципальной собственностью).

Такое поведение Администрации не отвечает стандартам добросовестного поведения участников гражданского оборота.

Указанные обстоятельства были квалифицированы апелляционным судом как отсутствие у Общества по независящим от него причинам реальной возможности использовать земельный участок по назначению, предусмотренному договором аренды.

Из системного толкования статей 611, 614 ГК РФ апелляционный суд сделал вывод о том, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает Общество от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Исходя из этого апелляционный суд признал, что внесенный Обществом задаток для участия в торгах подлежит возврату по правилам о неосновательном обогащении, поскольку по условиям договора данная сумма является частью арендных платежей. На сумму неосновательного обогащения также подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами.

Кассационная инстанция считает указанные выводы апелляционного суда обоснованными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу N А05-8476/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.Г. Преснецова Е.В. Чуватина