Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 февраля 2021 г. N Ф07-15563/20 по делу N А42-11052/2019

24 февраля 2021 г.

Дело N А42-11052/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.06.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу N А42-11052/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений города Мурманска, адрес: 183038, Мурманская обл., г. Мурманск, Комсомольская ул., д. 10, ОГРН 1025100861004, ИНН 5190800019 (далее - Комитет имущественных отношений), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рублевка на Мурмане", адрес: 183025, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Старостина, д. 4, пом. 11, ИНН 5190152953, ОГРН 1065190095145 (далее - Общество), об изъятии путем продажи с публичных торгов двух объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 51:20:0001317:94 и 51:20:0001317:93, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001317:7 по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Шевченко, степенью готовности 20 процентов, с определением начальной стоимости каждого объекта по 521 000 руб. (с учетом уточнения требований).

Определением от 27.02.2020 в порядке процессуального правопреемства Комитет имущественных отношений заменен на Министерство имущественных отношений Мурманской области, адрес: 183006, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Карла Маркса, д. 18, ОГРН 1025100866768, ИНН 5190800097 (далее - Министерство).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений; Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, адрес: 183012, Мурманская обл., г. Мурманск, пр. Ленина, д. 77, ОГРН 1105190000871, ИНН 5190913076 (далее - Комитет градостроительства).

Решением от 04.06.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 данное решение оставлено без изменения.

Комитет градостроительства в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, Общество не доказало чинение Комитетом градостроительства препятствий в осуществлении строительства на предоставленном в аренду земельном участке; строительство объектов не было закончено в срок по причине несоблюдения застройщиком требований градостроительного законодательства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Мурманска от 18.05.2006 N 713 Комитет имущественных отношений (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.06.2007 N 9263 аренды земельного участка площадью 206 676 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001317:0007, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 77 м по направлению на запад от здания N 50 по улице Шевченко, для строительства индивидуальных жилых домов сроком с 18.05.2006 по 18.05.2016 (с учетом соглашения от 25.09.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора).

Обществу выдано разрешение от 28.10.2015 N 51-320000-598-2015 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001317:0007 пяти индивидуальных жилых домов площадью 96,8 кв. м каждый по адресу: г. Мурманск, пересечение улицы Шевченко и автомобильной дороги М-18 "Кола" сроком действия до 28.10.2025.

На основании договора аренды и разрешения на строительство за Обществом 17.05.2016 зарегистрировано право собственности на два объекта незавершенного строительства - индивидуальные жилые дома N 1 и 2 площадью застройки 96,8 кв. м каждый с кадастровыми номерами 51:20:0001317:94 и 51:20:0001317:93 соответственно, степенью готовности 20 процентов, расположенные по адресу: г. Мурманск, пересечение улицы Шевченко и автомобильной дороги М-18 "Кола". Данные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001317:7.

Соглашением от 23.05.2016 договор аренды от 21.06.2007 N 9263 расторгнут в связи с истечением срока действия и оформлением нового договора аренды.

Комитет имущественных отношений (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 23.05.2016 N 12378 аренды земельного участка площадью 206 676 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001317:7, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Шевченко, для завершения строительства объектов незавершенного строительства - индивидуальных жилых домов N 1 и 2 степенью готовности 20 процентов на срок с 23.05.2016 по 23.05.2019.

Согласно подпункту а) пункта 1.2 договора на земельном участке расположены два бетонных фундамента.

На основании утвержденной постановлением администрации города Мурманска от 30.08.2016 N 2588 схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001317:7 образовано 98 земельных участков с сохранением исходного земельного участка в новых границах.

Дополнительным соглашением от 16.01.2017 N 2 к договору аренды от 23.05.2016 N 12378 внесены изменения в предмет аренды, указано на предоставление в аренду девяносто девяти земельных участков, расположенных по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Шевченко, в том числе земельного участка площадью 44 030 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001317:7, для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Решением Комитета градостроительства от 23.03.2018 прекращено действие разрешения на строительство со ссылкой на расторжение договора от 21.06.2007 N 9263 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001317:0007.

Дополнительным соглашением от 04.03.2019 N 4 стороны изложили в новой редакции подпункт а) пункта 1.2 и пункт 1.4 договора аренды от 23.05.2016 N 12378. Согласно условиям договора в измененной редакции на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001317:7 расположено два бетонных фундамента; договор аренды заключен на срок по 23.05.2019 для завершения строительства объектов незавершенного строительства - индивидуальных жилых домов N 1 и 2, степенью готовности 20 процентов, указанных в подпункте а) пункта 1.2 договора.

Письмом от 17.05.2019 N 15-08-01/5768 Комитет имущественных отношений уведомил Общество о прекращении действия договора аренды с 24.05.2019 в связи с окончанием его срока, просил погасить регистрационные записи об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 51:20:0001317:94 и 51:20:0001317:93 в Едином государственном реестре недвижимости и добровольно освободить земельные участки.

Комитет имущественных отношений, впоследствии замененный в порядке процессуального правопреемства на Министерство, ссылаясь на то, что по окончании срока договора аренды строительство объектов не завершено, земельный участок не освобожден и запись о праве собственности Общества на объекты незавершенного строительства не погашена, в связи с чем уполномоченный орган не имеет возможности свободно распоряжаться земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, обоснованным статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ в ГК РФ введена статья 239.1, предусматривающая последствия прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, в виде изъятия этих объектов у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 3 названной статьи требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Причем бремя доказывания данного обстоятельства возлагается на собственника объекта незавершенного строительства.

Как установлено судами, Обществу было выдано разрешение от 28.10.2015 N 51-320000-598-2015 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001317:0007 (до его раздела) пяти индивидуальных жилых домов сроком действия до 28.10.2025.

Между тем решением Комитета градостроительства от 23.03.2018 действие данного разрешения прекращено со ссылкой на расторжение договора от 21.06.2007 N 9263 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001317:0007 несмотря на то, что на дату принятия этого решения имелся действующий договор от 23.05.2016 N 12378 (в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2017 N 2) аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001317:7, предоставленных для завершения строительства индивидуальных жилых домов сроком по 23.05.2019.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 17.07.2019 по делу N А42-3751/2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019, по заявлению Общества признано недействительным решение Комитета градостроительства от 23.03.2018; на Комитет градостроительства возложена обязанность восстановить действие разрешения на строительство. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2020 названные судебные акты оставлены без изменения. Суды, удовлетворяя требование Общества в рамках указанного дела, исходили из того, что решение о прекращении действия разрешения на строительство нарушает права заявителя, поскольку препятствует завершению строительства жилых домов.

Судебные инстанции, проанализировав установленные ими обстоятельства, приняв во внимание, что срок действия разрешения на строительство определялся исходя из сроков строительства, которые предусмотрены проектной документацией, устанавливающей реальные сроки возведения объектов, правомерно посчитали, что в данном случае орган местного самоуправления своими действиями создал препятствия застройщику в осуществлении строительства, которое не было завершено в пределах срока действия договора аренды не по вине Общества, и пришли к выводу о наличии предусмотренного пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основания для отказа в удовлетворении требования об изъятии у собственника объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Доводами подателя жалобы не опровергаются выводы судов в части оценки действий органов местного самоуправления, противоречивое поведение которых повлияло на возможность осуществления Обществом застройки участка.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.06.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу N А42-11052/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Е.В. Чуватина