Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2021 г. N Ф07-16634/20 по делу N А56-23215/2019

25 февраля 2021 г.

Дело N А56-23215/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от индивидуального предпринимателя Колупаева Валентина Анатольевича представителя Беловой И.В. (доверенность от 09.11.2020), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 11.01.2021),

рассмотрев 17.02.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу N А56-23215/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Колупаев Валентин Анатольевич, ОГРНИП 305781601100377, ИНН 781600647634, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения площадью 24,3 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001229:2456 (ранее - 78:31:1229:1:41:7), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. кан. Грибоедова, д. 18-20, лит. А, в части определения цены продажи указанного имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества).

Решением суда от 05.02.2020 урегулированы разногласия, возникшие между Колупаевым В.А. и Комитетом при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, и определена цена продажи в размере 11 000 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проведения повторной экспертизы либо принять новый судебный акт, которым урегулировать возникшие разногласия, установив продажную цену нежилого помещения в размере 19 280 000 руб.

Податель жалобы полагает, что положенное в основу обжалуемых судебных актов заключение экспертов ООО "РМС-Оценка" является необоснованным и противоречивым, что привело к определению недостоверной цены продажи объекта; считает ошибочной оценку, данную судами экспертным заключениям ООО "РМС-Оценка" и ООО "Новая оценочная компания" и отчету ГУП ГУИОН о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель Комитета настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Колупаева В.А. возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды от 17.01.2013 N 10-А157772, по условиям которого арендатору предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 78:31:0001229:2456, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб.кан. Грибоедова, д. 18-20, лит. А, пом. 27-Н.

Предприниматель обратился в Комитет с заявлением от 11.09.2017 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением суда от 20.07.2018 по делу N А56-92753/2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2019, признан незаконным отказ Комитета в заключении с Колупаевым В.А. договора купли-продажи в рамках реализации арендатором преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ, и на Комитет возложена обязанность совершить необходимые действия для заключения договора купли-продажи.

Во исполнение данного судебного акта Комитет издал распоряжение от 20.12.2018 N 2599-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, дом 18-20, литер А, помещение 27-Н"; цена продажи объекта установлена в размере 19 280 000 руб., определенном в отчете ГУП ГУИОН от 10.12.2018 N 31-8-0135 (127)-2018.

Фонд направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи встроенного нежилого помещения с ценой продажи 19 280 000 руб.

В связи с несогласием с определенной выкупной стоимостью помещения Колупаев В.А. обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западное проектное бюро+", которое подготовило заключение эксперта от 21.02.2019, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 9 970 000 руб.

Предприниматель направил в адрес Фонда протокол разногласий от 28.02.2019, в котором предложил установить цену продажи объекта недвижимости в размере 9 970 000 руб.

Поскольку Комитет уклонился от урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, предприниматель обратился в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на недостоверность определенной как в отчете ГУИОН от 10.12.2018 рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, так и в распоряжении Комитета от 20.12.2018.

В целях установления рыночной стоимости спорного помещения определением суда от 15.07.2019 назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "РМС-Оценка" Козину П.А. и Кузнецову Д.Д.

Согласно заключению судебной экспертизы от 08.11.2019 N 093-23215/2019 рыночная стоимость помещения составляет 11 000 000 руб. по состоянию на 06.09.2017.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, признал заключение экспертов от 08.11.2019 достаточным и достоверным доказательством по настоящему делу, определил условие о стоимости выкупаемого объекта в размере 11 000 000 руб. и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи помещения.

Суд апелляционной инстанции определением от 23.06.2020 назначил повторную экспертизу в связи с тем, что один из объектов-аналогов, использованных экспертами при определении рыночной стоимости помещения, является жилым помещением и пригоден для перевода в нежилое. Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Новая оценочная компания" Онищенко Н.И., в соответствии с заключением которой от 17.07.2020 N 1127 рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 9 950 000 руб. по состоянию на 06.09.2017.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив материалы дела и допросив эксперта Онищенко Н.И., установил, что расхождения в определенных экспертами размерах рыночной стоимости спорного объекта недвижимости находится в пределах допустимой погрешности в размере 10%, и, учитывая ретроспективный характер определяемой экспертами цены, пришел к выводу, что определенная судом первой инстанции выкупная стоимость помещения не является заниженной. В связи с этим апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Согласно статьям 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд обоснованно назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 06.09.2017.

Оценив заключение экспертов ООО "РМС-Оценка" от 08.11.2019 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного помещения в размере 11 000 000 руб. по состоянию на 06.09.2017. При этом суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям Закона N 135-ФЗ и действующего законодательства, поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо нарушений положений Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судами не установлено.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что оно основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертами по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертами выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки и находятся с ним на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты, их состояния и местоположения.

При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что расхождение в определении экспертами ООО "РМС-Оценка" и ООО "Новая оценочная компания" рыночной стоимости спорного объекта находится в пределах допустимой погрешности в размере 10%, и учел ретроспективный характер определяемой экспертами цены, что снижает количество подходящих для соотнесения объектов-аналогов.

Поскольку у судов отсутствовали обоснованные сомнения в заключении экспертов и не были установлены методологические дефекты и противоречия, которые могли бы повлечь недостоверность и неправильность выводов в экспертном заключении, суды пришли к правомерному выводу об определении продажной цены объекта в размере 11 000 000 руб.

Суды правильно квалифицировали спорные правоотношения, оценили представленные в материалы дела документы и заключение по правилам, установленным процессуальным законодательством, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Приведенные подателем жалобы доводы о том, что экспертные заключения от 08.11.2019 и 17.07.2020 не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного помещения, поскольку при расчетах эксперты нарушили требования выбора объектов аналогов и необоснованно применили показатель недогрузки на уровне 6%, отклоняется как несостоятельный. Данный довод не свидетельствует о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов экспертов, а также о том, что при оценке рыночной стоимости помещения экспертами были допущены такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые лишали бы заключение доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения от 08.11.2019 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы экспертов.

Указанное экспертное заключение мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения, влияющие на выводы.

Поскольку доводы кассационной жалобы Комитета не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу N А56-23215/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова Т.И. Сапоткина