Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2021 г. N Ф07-674/21 по делу N А56-113147/2017

10 марта 2021 г.

Дело N А56-113147/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузова И.В. (доверенность от 11.01.2021), от общества с ограниченной ответственностью "Московский рынок" Голубничего В.С. (доверенность от 20.02.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу N А56-113147/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Московский рынок", адрес: 196105, Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, ОГРН 1027804911001, ИНН 7810276183 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 27.11.2017 N 112781-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выраженного в форме уведомления об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н соответственно; обязании Комитета заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649; Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение).

Решением от 22.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2019 названные судебные акты отменены; дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В процессе нового рассмотрения дела Общество уточнило заявленные требования в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило суд:

- признать незаконным направленный письмом от 27.11.2017 N 112781-32 отказ Комитета, выраженный в форме уведомления об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10 (78:14:0007609:1063), 78:14:7609:4:20 (78:14:0007609:1064), 78:14:7609:4:31 (78:14:0007609:1059), 78:14:7609:4:21 (78:14:0007609:1061), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н соответственно;

- обязать Комитет в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007609:11, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет) от 03.08.2006 N 233-р, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, подлежащей оплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

Кроме того, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании недействительными сделок по одностороннему расторжению Комитетом договоров аренды от 28.10.97 N 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581; применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания указанных договоров аренды действующими; признании недействительной государственной регистрации прекращения аренды; обязании Управления Росреестра аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о прекращении аренды и восстановить записи в ЕГРН об аренде. Делу, возбужденному на основании данного искового заявления, присвоен номер А56-144086/2018.

Определением от 03.06.2020 дело N А56-144086/2018 передано для объединения в одно производство с делом N А56-113147/2017 для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-113147/2017.

Решением от 08.08.2020, принятым по результатам рассмотрения объединенного дела, признаны недействительными сделки по одностороннему отказу Комитета от договоров аренды от 28.10.97 N 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581; указанные договоры признаны действующими; признан незаконным отказ Комитета, выраженный в форме уведомления об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:0007609:1063, 78:14:0007609:1064, 78:14:0007609:1059, 78:14:0007609:1061, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н; на Комитет возложена обязанность в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи названных объектов недвижимого имущества совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007609:11 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 210 000 000 руб., подлежащей выплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях; в удовлетворении заявленных к Управлению Росреестра требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.11.2020 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, не имелось оснований для признания незаконным оспариваемого отказа Комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поскольку на момент его направления Обществу у Комитета имелись сведения о наличии у Общества задолженности по пеням по состоянию на дату подачи заявления, а также о нахождении на земельном участке не принадлежащего Обществу объекта недвижимости; уведомления об одностороннем отказе от договоров направлены Комитетом в соответствии с нормами гражданского законодательства, и отказ от договоров не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя; суды были не вправе по результатам рассмотрения в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования Общества о признании незаконным решения Комитета возлагать на Комитет обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества; выводы судов о цене выкупаемых объектов основаны на экспертном заключении, которое является ненадлежащим доказательством.

Учреждение в кассационной жалобе просит отменить те же судебные акты, указывая, что представленными в дело документами подтверждается наличие у Общества задолженности по пеням на дату обращения с заявлением о выкупе имущества, которая образовалась в связи с несвоевременным поступлением платежей в июле 2017 года ввиду неверного указания реквизитов (КБК) в платежных поручениях; суды не рассмотрели заявление Учреждения о пропуске Обществом срока исковой давности по иску о признании недействительными сделок по отказу от договоров; арендодателем не были допущены злоупотребления при реализации права на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Общество в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая выводы судов правильными, доводы подателей жалоб - несостоятельными.

Управление Росреестра в отзыве на кассационные жалобы просит судебные акты в части отказа в удовлетворении требований к нему оставить в силе, а разрешение вопроса об удовлетворении кассационных жалоб в остальной части оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а также поддержал доводы кассационной жалобы Учреждения. Представитель Общества против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договоров от 28.10.97 N 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581 (в редакции дополнительных соглашений от 11.11.2011 N 16, от 11.01.2010, от 11.01.2010, от 11.01.2010 соответственно) арендовало четыре объекта нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:7609:4:21 соответственно, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н соответственно, сроком по 01.07.2015.

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 7925 кв. м с кадастровым номером 78:14:7609:11 (предыдущие кадастровые номера 78:7609:4, 78:14:7609:4) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, предоставленном Обществу в аренду по договору от 28.01.98 N 12/ЗД-00607 (в редакции дополнительных соглашений от 05.10.2011 N 6, от 05.11.2014 N 7).

Уведомлениями от 21.09.2017 N 93958-32, 93959-25, 93963-32, 93966-32, 93970-32 Комитет сообщил Обществу об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды зданий и земельного участка в связи с истечением срока их действия со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и о прекращении действия договоров по истечении трех месяцев с даты направления уведомлений; предложил по истечении указанного срока освободить объекты и передать их представителю Комитета.

Общество 28.10.2017 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов нежилого фонда и земельного участка в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления; далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 27.11.2017 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в связи с наличием у Общества на дату подачи заявления задолженности по договорам аренды; направлением Комитетом уведомлений от 21.09.2017 об отказе от договоров аренды; невозможностью приватизации одновременно с объектами недвижимости земельного участка ввиду наличия на нем нежилого здания с кадастровым номером 78:14:0007609:1213, сведения о государственной регистрации прав в отношении которого отсутствуют.

Общество, ссылаясь на то, что задолженность по договорам аренды на момент подачи заявления у него отсутствовала и других препятствий для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых объектов недвижимости не имеется, а сделки по одностороннему отказу Комитета от договоров являются недействительными (ничтожными), обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), при соблюдении одновременно четырех условий, предусмотренных данной статьей.

Такое преимущественное право может быть реализовано, в частности, если отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона, на день подачи заявления о реализации преимущественного права (пункт 2 статьи 3).

Как установлено судами, Общество до подачи заявления о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов обратилось в Учреждение с просьбой предоставить сведения о состоянии расчетов по договорам аренды. Согласно предоставленной Учреждением справке о расчетах по состоянию на 26.10.2017 задолженность по договорам аренды у Общества отсутствует. Комитет, ссылаясь в письме от 27.11.2017 на наличие у Общества задолженности по договорам на дату подачи заявления, не указал ни сумму задолженности, ни период, за который она возникла. При этом из материалов дела не следует, что арендодатель до подачи арендатором заявления о выкупе имущества извещал арендатора о наличии у него задолженности по арендной плате и неустойкам, предъявлял соответствующее требование, которое не было исполнено арендатором до подачи заявления.

При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали, что обнаруженная после подачи Обществом заявления на выкуп задолженность по неустойке при отсутствии данных о применении к арендатору в период действия договоров мер гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы не могла в данном случае свидетельствовать о недобросовестности арендатора и о несоблюдении предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия.

Признавая недействительными сделки по одностороннему отказу Комитета от договоров аренды, действующих в режиме неопределенного срока, суды обоснованно исходили из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, а именно направления уведомлений об отказе от договоров после получения запроса Общества от 26.09.2017 о предоставлении расчета задолженности по договорам в связи с намерением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых объектов, из необходимости в силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оценки действий стороны при осуществлении ею права на односторонний отказ от договора с точки зрения добросовестности, а также разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Что касается ссылки в письме Комитета от 27.11.2017 на наличие на земельном участке, занятом арендуемыми Обществом зданиями, объекта недвижимости, не принадлежащего Обществу, то с учетом исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о данном объекте в связи с его отсутствием данное обстоятельство также не могло служить препятствием для реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

С учетом изложенного суды правомерно признали наличие у Общества преимущественного права на приобретение арендуемых зданий в собственность.

Поскольку заключение договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, является обязательным для уполномоченного органа, суды, придя к выводу о незаконности отказа Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости, также правомерно обязали Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемых объектов с земельным участком.

Довод Комитета о том, что при наличии у заявителя преимущественного права на выкуп имущества необходимо соблюдение процедуры, предусмотренной частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, не может быть принят во внимание. В данном случае истец просил обязать Комитет заключить договор на условиях типового договора по форме, утвержденной Комитетом. Цена выкупаемого имущества определена судом по результатам судебной экспертизы. Комитет не доказал отсутствие у него возможности в ходе рассмотрения дела обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, представить альтернативный отчет в обоснование достоверности иной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества. С учетом длительности рассмотрения спора о наличии у Общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых зданий (с декабря 2017 года) суды обоснованно посчитали, что разрешение в рамках настоящего дела вопроса о заключении договора купли-продажи является адекватным способом восстановления прав заявителя, позволит истцу сократить расходы на выплату арендной платы, которые он неизбежно понес бы в случае заключения договора во внесудебном порядке по окончании настоящего спора.

Исходя из положений статьи 3, части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ в случае рассмотрения судом вопроса о заключении договора цена, по которой должна быть совершена сделка, может быть установлена в судебном порядке.

Для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества определением суда первой инстанции от 26.07.2019 была назначена судебная экспертиза, определением от 13.03.2020 по ходатайству Комитета - повторная экспертиза.

Согласно заключению от 09.06.2020, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Консалт" Ананьиной Олесей Александровной по результатам повторной судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных объектов нежилого фонда и земельного участка по состоянию на 28.10.2017 с учетом технического состояния объектов составляет 210 000 000 руб.

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное экспертное заключение наряду с иными собранными по делу доказательствами, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого имущества.

Комитет в ходе рассмотрения дела не представил доказательств того, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости выкупаемых объектов.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об установлении продажной цены недвижимого имущества на основании заключения эксперта Ананьиной О.А. соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.

Доводы Комитета, касающиеся недостатков заключения судебного эксперта, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы эксперта и не подтверждают их недостоверность, необъективность или необоснованность, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика с этими выводами.

Довод Учреждения о пропуске Обществом срока исковой давности для оспаривания сделок по одностороннему расторжению арендодателем договоров аренды подлежит отклонению с учетом установленных судами в ходе рассмотрения дела обстоятельств, оснований, по которым заявлено требование о признании сделок недействительными (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), использования Обществом различных способов для защиты нарушенного права.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.01.2021 по ходатайству Комитета исполнение решения от 08.08.2020 и постановления от 24.11.2020 в части возложения на Комитет обязанности заключить с Обществом договор купли-продажи объектов недвижимого имущества было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационных жалоб и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу N А56-113147/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 08.08.2020 и постановления от 24.11.2020 по настоящему делу отменить.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Е.В. Чуватина