Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 апреля 2021 г. N Ф07-2448/21 по делу N А56-125923/2019

12 апреля 2021 г.

Дело N А56-125923/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" Полухиной Т.А. (доверенность от 28.03.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 по делу N А56-125923/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт", адрес: 196158, Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, к. 1, лит. А, оф. 236, ОГРН 1037811124361, ИНН 7805292528 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области, адрес: 187026, Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Зеленая ул., д. 32, ОГРН 1054700604727, ИНН 4716024666 (далее - Администрация), со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным выраженный в письме от 30.08.2019 N 643/01-06-05.1 отказ Администрации в предоставлении земельного участка на заявленном виде прав;

- признать за Обществом право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки площадью 4462 кв. м и 1900 кв. м с кадастровыми номерами 47:26:0401012:43 и 47:26:0401012:54, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Ульяновское шоссе, д. 5х, 5ц соответственно;

- возложить на Администрацию обязанность принять решение о предоставлении Обществу в собственность указанных земельных участков путем выкупа по цене, равной 2,5 процента кадастровой стоимости, и направить в адрес Общества проекты договоров купли-продажи данных земельных участков не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Лафонская ул., д. 6, лит. А, ОГРН 1037843029498, ИНН 4700000483.

Решением от 16.09.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, заявитель как собственник объектов незавершенного строительства, выбывших из государственной собственности в процессе приватизации, имеет право на выкуп земельных участков, занятых этими объектами; к Обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорными земельными участками от предыдущего собственника объектов незавершенного строительства, в связи с чем Общество вправе приобрести земельные участки в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования; суды рассмотрели требования Общества без учета их утонений.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи от 30.05.2005 N 7 и от 30.11.2005 N 1, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью "Никольский завод полимерных изделий" (далее - Никольский завод), за Обществом 29.07.2005 и 13.01.2006 соответственно зарегистрировано право собственности на два объекта незавершенного строительства - площадью 1861,7 кв. м с кадастровым номером 47:26:0000000:39102 степенью готовности 88% и площадью застройки 461,5 кв. м с кадастровым номером 47:26:0000000:25500 степенью готовности 9% соответственно, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Тосненский муниципальный р-н, г. Никольское, Ульяновское шоссе, д. 5-Х, инв. номера 13745Ё5 и 13745Ё4 соответственно.

В государственный кадастр недвижимости 07.12.2009 и 03.09.2010 внесены сведения о земельных участках площадью 4462 кв. м и 1900 кв. м с кадастровыми номерами 47:26:0401012:43 и 47:26:0401012:54 соответственно, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Ульяновское шоссе, д. 5х, 5ц соответственно.

Общество в ноябре 2018 года обратилось в администрацию муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - Администрация Тосненского района) с заявлением о выкупе земельного участка площадью 4462 кв. м с кадастровым номером 47:26:0401012:43, занятого принадлежащими Обществу объектами незавершенного строительства, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 13.12.2018 N 2758/18 Администрация Тосненского района сообщила об отказе в выкупе земельного участка в связи с отсутствием документального подтверждения расположения объектов незавершенного строительства в пределах испрашиваемого земельного участка. Кроме того, Администрация Тосненского района указала на то, что в соответствии с пунктом 19 статьи 36.16 ЗК РФ выкуп земельного участка под объектами незавершенного строительства не предусмотрен.

По заявлению Общества 27.06.2019 и 11.06.2019 в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) внесены изменения в части координации строений, принадлежащих Обществу на праве собственности, с указанием координат характерных точек контуров объектов незавершенного строительства на земельном участке.

В июле 2019 года Общество вновь обратилось к Администрации Тосненского района с заявлением о выкупе земельного участка площадью 4462 кв. м с кадастровым номером 47:26:0401012:43 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Письмом от 30.08.2019 N 643/01-06-05.01 Администрация сообщила об отказе в выкупе земельного участка в связи с недопустимостью предоставления земельного участка на заявленном виде права.

Общество, считая, что имеет право на предоставление ему земельных участков в собственность без торгов, поскольку является собственником объектов незавершенного строительства, изначально выбывших из государственной собственности в процессе приватизации, а также к нему от предыдущего собственника объектов перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, обоснованными следующими обстоятельствами.

Предыдущий собственник объектов незавершенного строительства - Никольский завод приобрел их по договору купли-продажи от 24.05.2002 у федерального государственного унитарного предприятия "Ленинградский завод "Сокол" (далее - Предприятие). Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 308,49 га, который был предоставлен Предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования распоряжением Совета Министров СССР от 24.07.49 N 11511 рс.

Предприятие и Никольский завод подписали акт от 27.05.2004 установления и согласования границ земельного участка примерной площадью 7000 кв. м в границах земельного участка площадью 308,49 га, принадлежащего Предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, под двумя объектами незавершенного строительства степенью готовности 88% и 9%, части здания 55, Ё5 и Ё4 соответственно. Согласно данному акту в рамках границ согласуемого земельного участка Предприятие отказывается от права постоянного (бессрочного) пользования в пользу Никольского завода.

07.12.2009 и 03.09.2010 поставлены на кадастровый учет земельные участки площадью 4462 кв. м и 1900 кв. м с кадастровыми номерами 47:26:0401012:43 и 47:26:0401012:54 соответственно, образованные, по утверждению Общества, из земельного участка примерной площадью 7000 кв. м.

В последующем Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) в отношении земельного участка площадью 1900 кв. м с кадастровым номером 47:26:0401012:54 заключили договор аренды от 11.01.2010 N 1 для проведения изыскательских работ под строительство открытого склада хранения металлопроката и металлоконструкций сроком по 23.09.2010, затем договор аренды от 23.12.2010 в тех же целях сроком по 08.10.2011, а далее - договор аренды от 09.07.2012 N 20 для строительства открытого склада для хранения металлопроката и металлоконструкций сроком действия по 12.05.2015.

В отношении земельного участка площадью 4462 кв. м с кадастровым номером 47:26:0401012:43 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 02.04.2012 N 9 для эксплуатации производственного здания (части здания 55) сроком по 02.12.2014, а затем со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) договор аренды от 16.11.2015 N 7-15 для завершения строительства части здания 55, литера Ё5, и части здания 55, литера Ё4, сроком по 15.11.2018.

В дальнейшем Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области выдал Обществу разрешение от 16.01.2019 N 47-RU47517103-003К-2019 на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0401012:43 сроком действия до 16.02.2020.

Указанные обстоятельства, по мнению Общества, свидетельствуют о приобретении объектов незавершенного строительства Никольским заводом в процессе приватизации и о переходе к Обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).

Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4); если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Как следует из заявления Общества от 18.07.2019 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:43, в качестве оснований предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов указаны подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ, то есть приобретение земельного участка собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.

Между тем согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации и остающейся актуальной в настоящее время, по смыслу положений статей 39.3, 39.20 ЗК РФ, по общему правилу, собственник объекта незавершенного строительства не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, земельный участок может быть приобретен в собственность только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Исключение составляют случаи приватизации объектов незавершенного строительства (пункт 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества") и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (пункт 2 статьи 3 Вводного закона).

Суды, всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, правомерно посчитали недоказанным заявителем наличие оснований для приобретения земельных участков в собственность за плату без проведения торгов.

Так, из материалов дела не следует, что изначально объекты незавершенного строительства выбыли из государственной собственности в результате их приватизации. Согласно договору купли-продажи от 24.05.2002 между Предприятием и Никольским заводом данный договор от имени Предприятия заключен внешним управляющим, действовавшим в соответствии с положениями Федерального закона от 08.01.98 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Предметом договора является только один объект незавершенного строительства - часть здания 55, литера Ё5, степенью готовности 88%. Документы, по которым второй объект незавершенного строительства был приобретен Никольским заводом, в дело не представлены. Таким образом, доказательства приобретения объектов незавершенного строительства в процессе приватизации их предыдущим собственником - Никольским заводом - не представлены.

Исходя из представленных в дело правоустанавливающих документов на испрашиваемые земельные участки земельный участок площадью 1900 кв. м с кадастровым номером 47:26:0401012:54 был предоставлен Обществу в аренду для проведения изыскательских работ, а затем для строительства по результатам проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, 32 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. К тому же, с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность путем его выкупа Общество к Администрации не обращалось. Земельный участок площадью 4462 кв. м с кадастровым номером 47:26:0401012:43 предоставлен Обществу по договору от 16.11.2015 N 7-15 в аренду сроком на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Вводного закона, то есть также не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При таком положении суды правомерно пришли к выводу о недоказанности Обществом наличия у него права на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод Общества о нерассмотрении судами уточненного требования о признании за ним ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит отклонению, так как из материалов дела не следует, что требование в такой редакции было принято судом первой инстанции.

Иные доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание как не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, установленным судами обстоятельствам и нормам земельного и гражданского законодательства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 по делу N А56-125923/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Е.В. Чуватина