Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 апреля 2021 г. N Ф07-3043/21 по делу N А56-41706/2019

15 апреля 2021 г.

Дело N А56-41706/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Полар" Овчинникова Г.А. (доверенность от 15.03.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребальной Я.А. (доверенность от 11.01.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2020 по делу N А56-41706/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Полар", адрес: 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 158, лит. А, пом. 5-Н, комн. 11, ОГРН 1037843114066, ИНН 7825679280 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО, комитет), о признании незаконным отказа комитета в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 492,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001487:3486, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 158, лит. А, пом. 5-Н, выраженного в уведомлении от 26.03.2019 N 20192-32, как противоречащего Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные органы Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и об обязании комитета заключить с обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения, в редакции истца по цене 117 000 000 руб. (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Решением суда от 10.07.2020 требования общества удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 13.12.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что обществом пропущен срок обращения с требованием о признании незаконным отказа комитета.

По мнению подателя жалобы, судами избран не предусмотренный законом способ защиты прав общества.

Податель жалобы считает, что вывод судов о величине рыночной стоимости объекта не подтверждается обстоятельствами дела.

Податель жалобы ссылается на то, что судами не были оценены все имеющиеся доказательства рыночной стоимости объекта в совокупности, судами необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы и вынесены судебные акты на основании недостоверного доказательства. Податель жалобы указывает на то, что экспертом в расчётах использована информация, опубликованная после даты оценки, использована недостоверная информация о характеристиках объектов - аналогов, использованная в расчёте доходным подходом величина коэффициента капитализации и вывод эксперта о величине резерва на замещение не подтверждаются рыночными данными.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, кассационную жалобу комитета удовлетворить. ГУИОН считает, что заключение эксперта содержит необоснованные выводы, выполнено с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности, и не может рассматриваться как документ доказательственного значения для установления рыночной стоимости объекта.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество (арендатор) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель, правопредшественник КИО) заключили договор от 01.02.2005 N 20-А065101 аренды объекта нежилого фонда - части нежилого помещения 5Н с кадастровым номером 78:31:0001487:3222 площадью 615,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 158, лит. А, первый этаж.

В результате раздела помещения с кадастровым номером 78:31:0001487:3222 были образованы 2 помещения: 5-Н площадью 492,9 кв. м и 15-Н площадью 122,5 кв. м.

Дополнительным соглашением от 28.11.2016 N 3 в договор внесены изменения касающиеся объекта аренды - помещение 5-Н площадью 492,9 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 25.03.2019 право собственности города Санкт-Петербурга на помещение 5-Н площадью 492,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001487:3486 зарегистрировано 25.06.2018.

Общество направило в комитет заявление от 03.07.2018 N 69987-32 о намерении реализовать преимущественное право приобретения помещения 5-Н в собственность без проведения торгов в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

В письме от 16.10.2018 N 78183-18/18 комитет сообщил обществу о том, что заявление общества от 03.07.2018 находится на рассмотрении комитета.

Сославшись на нарушение комитетом пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, письмом от 14.03.2019 общество направило в комитет оферту с приложением четырёх экземпляров подписанного договора купли-продажи помещения 5-Н по цене 126 700 000 руб., установленной на основании выполненного независимым оценщиком отчёта об оценке от 13.03.2019.

Письмом от 26.03.2019 N 20192-32 комитет отказал обществу в заключении договора купли-продажи помещения 5-Н, указав на то, что в отношении помещения 5-Н решения о приватизации не принималось.

С сопроводительным письмом от 05.04.2019 N 23328-32 комитетом направлена обществу копия письма комитета от 16.10.2018 N 77816-32, из которого следует, что обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа помещения 5-Н с указанием на то, что часть нежилого помещения не подлежит приватизации в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Ссылаясь на то, что отказ комитета в реализации обществом преимущественного права выкупа помещения 5-Н является незаконным, нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта, посчитал отказ комитета необоснованным и удовлетворил требования общества, обязав комитет заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого обществом помещения на условиях договора в редакции общества по цене, установленной на основании заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды обеих инстанций, проанализировав установленные по делу обстоятельства и предоставленные доказательства, правомерно удовлетворили требования общества, установив, что оспариваемый обществом отказ комитета в выкупе помещения не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя. При этом суды правильно применили статью 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 3 Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статью 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе помещения. Суды установили, что общество, является арендатором спорного помещения, помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и поставлено на кадастровый учёт, право собственности города Санкт-Петербурга на спорное помещение зарегистрировано, арендатор, относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества на условиях, определенных в Законе N 159-ФЗ, препятствий в выкупе названного помещения не имеется.

Обществом представлен отчёт независимого оценщика от 03.07.2019 N 10114, в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого обществом объекта составляет 126 700 000 руб. Согласно представленному комитетом отчёту от 03.07.2018 N 31-8-0135 (076)-2018, выполненному ГУИОН, рыночная стоимость упомянутого помещения определена в размере 147 000 000 руб.

В связи с тем, что у сторон возникли разногласия о цене выкупаемого помещения, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведение по делу экспертизы, и на основании выполненного экспертом отчёта об оценке арендуемого помещения установил цену договора купли-продажи, равную его рыночной стоимости, определённой экспертом.

Суды правомерно сочли заключение эксперта достоверным доказательством, поскольку оно соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

При этом суды обоснованно отклонили доводы комитета и ГУИОН.

Суды правомерно посчитали, что срок оспаривания отказа комитета в заключении договора купли-продажи помещения обществом не пропущен, поскольку комитет не доказал, что отказ, оформленный письмом от 16.10.2018 N 77816-32, был своевременно направлен обществу, и общество было информировано об этом отказе.

Суды, удовлетворяя требование общества о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения в редакции, представленной обществом, по рыночной стоимости, установленной в результате проведения судебной экспертизы, обоснованно исходили из фактических обстоятельств настоящего дела. Суды установили, что комитет необоснованно длительное время уклоняется от заключения с обществом договора купли-продажи помещения, договор купли-продажи направлен обществом комитету, который уклонился от его подписания.

Доводы подателя жалобы были проверены судом апелляционной инстанции и получили правильную оценку. Суды обоснованно исходили из того, что оснований для назначения проведения по делу дополнительной или повторной экспертизы не имеется. Суды установили, что в соответствии с выполненным на основании определения суда первой инстанции заключением эксперта от 19.02.2020 N 20/01/20-1 рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения общества в комитет с заявлением о выкупе составляет 117 000 000 руб. Суды обоснованно посчитали, что указанное заключение эксперта является надлежащим доказательством, и с учётом пояснений эксперта, данных в судебном заседании и выполненных в письменной форме, пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует законодательству об оценочной деятельности, не вызывает неясностей, не содержит противоречий, нарушений, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, экспертом не допущено.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2020 по делу N А56-41706/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина