Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2021 г. N Ф07-4273/21 по делу N А56-21403/2020

04 мая 2021 г.

Дело N А56-21403/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Коршуновой Н.В. (доверенность от 11.01.2021), от общества с ограниченной ответственностью "Информационные решения" - Чуича А.В. (доверенность от 01.02.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу N А56-21403/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Информационные решения" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определении условия о цене нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А, пом. 3-Н площадью 74,5 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001168:1450; изложении пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 5 616 000 (пять миллионов шестьсот шестнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие), общество с ограниченной ответственностью "Петербургская экспертная компания".

Решением суда первой инстанции от 08.10.2020 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора, определено условие о цене указанного нежилого помещения. Пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге принят в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 5 616 000 (пять миллионов шестьсот шестнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается".

Постановлением апелляционного суда от 26.01.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 14.11.2017 N 11-А300132 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 74,5 кв. м, с кадастровым номером 78:32:0001168:1450, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 25.11.2019 о выкупе помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 26.12.2019 N 3257-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А, пом. 3-Н, площадью 74,5 кв. м" принято решение о приватизации помещения по цене 8 000 000 руб., определенной на основании заключения Предприятия от 17.12.2019 N 31-8-0339 (005)-2019.

Письмом от 30.12.2019 акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" уведомило Общество о принятии решения о реализации Обществом преимущественного права на выкуп помещения и направило Обществу проект договора купли-продажи помещения (далее - договор), в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 8 000 000 руб.

Не согласившись с ценой продажи помещения, Общество представило протокол разногласий к договору, которым предложило изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи помещения в размере 5 000 000 руб., исходя из заключения ООО "БК Консалтинг".

Поскольку договор в редакции представленного Обществом протокола разногласий не был подписан, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Законом 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В данном случае, при рассмотрении настоящего спора, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, по результатам которой, рыночная стоимость объекта установлена в размере 5 616 000 руб.

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи подлежит заключению по цене 5 616 000 рублей, определенной в заключении судебной экспертизы.

Согласно статье 286 АПК РФ кассационный суд при рассмотрении дела проверяет законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права.

Доводы Комитета о том, что цена продажи указанного помещения, отличная от указанной в Распоряжении Комитета от 26.12.2019 N 3257-рз, могла быть установлена только в результате признания недостоверным составленного Предприятия отчета об оценке от 17.12.2019 N 31-8-0339 (005)-2019, основаны на неправильном толковании закона.

Из системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок заключения договора в обязательном порядке, и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда, не оспаривая отдельно отчет об установлении рыночной стоимости помещения, использованный органами публичного образования.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу N А56-21403/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2020 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021, принятое определением Арбитражного суд Северо-Западного округа от 30.03.2021, отменить.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина