Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2021 г. N Ф07-4265/21 по делу N А56-117733/2019

19 мая 2021 г.

Дело N А56-117733/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 11.01.2021); от общества с ограниченной ответственностью "Атлас Конкорд" Малышева А.Н. (доверенность от 08.05.2020),

рассмотрев 18.05.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2020 по делу N А56-117733/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Атлас Конкорд", адрес: 197022, Санкт-Петербург, ул. Чапыгина, д. 5, лит. А, пом. 1Н, оф. 4, ОГРН 1137847127659, ИНН 7840486942 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191060, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапыгина, д. 5, лит. А, пом. 1-Н, в отношении установления выкупной стоимости имущества (цены договора), просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 17 100 000 руб., НДС не облагается"; изложить график платежей из расчета ежемесячного платежа 814 285 руб. 71 коп. с начислением процентов в соответствии с условиями договора, всего 21 платеж; пункт 3.2.5 договора исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП ГУИОН).

Решением суда от 20.10.2020 исковые требования удовлетворены.

Определением апелляционной инстанции от 28.12.2020 апелляционная жалоба Комитета возвращена ее подателю в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для оставления жалобы без движения, в срок, установленный в определении суда.

Определением от 11.02.2021 апелляционная жалоба возвращена Комитету в связи с отказом суда в восстановлении срока на подачу жалобы.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 20.10.2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель в кассационной жалобе указывает на то, что в материалах дела среди доказательств рыночной стоимости объекта существует не только заключение, согласно которому величина рыночной стоимости объекта равна 17 100 000 руб., но и отчет СПб ГУП ГУИОН - 20 800 000 руб. Указанные доказательства, как полагает заявитель, прямо противоречат друг другу. Данное обстоятельство свидетельствует о недоказанности вывода суда о том, что величина рыночной стоимости объекта составляет 17 100 000 руб.

По мнению заявителя, судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Заявитель считает, что отсутствие в заключении эксперта информации о доступных эксперту объектах-аналогах и описания критериев отбора объектов-аналогов для проведения расчета стоимости свидетельствует о необоснованности итоговой выборки объектов-аналогов, использованной экспертом для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Как полагает заявитель, приведенная в оспариваемом решении редакция графика платежей противоречит разделу 2 договора купли-продажи спорного нежилого помещения, так как в пункте 2.2 договора содержится условие о рассрочке платежа на 5 лет (20 кварталов) равными долями с даты заключения договора. Приведенный график платежей в решении содержит 21 платеж. Кроме того, по мнению заявителя, спорный график платежей содержит неверный расчет дней рассрочки платежа и суммы процентов, так как они должны быть определены из даты заключения договора. При этом условия договора не изложены в оспариваемом решении в полном объеме, соответственно дата заключения будет определяться только с момента подписания сторонами договора купли-продажи указанного нежилого помещения в его полной редакции. Таким образом, заявитель считает, что из резолютивной части решения невозможно установить конкретную дату заключения договора и определить условия графика платежей.

Кроме того, заявитель указывает, что взыскание государственной пошлины и расходов по экспертизе с Комитета не соответствует положениям статьи 110 АПК РФ. В данном случае, по мнению заявителя, спор носит неимущественный характер, утверждение редакции договора аренды связано с внесением определенности в правоотношения сторон без отнесения на стороны определенных имущественных последствий.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным. В отзыве на кассационную жалобу Учреждение согласилось с доводами жалобы.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитетом 03.08.2019 издано распоряжение N 2058-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапыгина, д. 5, лит. А, пом. 1-Н".

Комитет подготовил и направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения, в пункте 2.1 которого цена продажи объекта определена в размере 20 800 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.08.2019 N 31-8-0047(104)-2019, выполненным СПб ГУП "ГУИОН".

В ответ Общество представило письмо от 30.09.2019 с приложением договора купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому предложено изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи помещения в размере 15 370 000 руб. согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью "Евро Аудит Групп" от 16.09.2019 N 0140.К.19 и исключить пункт 3.2.5 договора.

Письмом от 31.10.2019 Комитет сообщил Обществу о невозможности изменения стоимости объекта продажи.

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 28.06.2019 (дату подачи заявки о выкупе помещения), проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Стройэкспертсервис" Бережнову Б.Б.

Согласно заключению эксперта от 22.04.2020 N 4 рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.06.2019 составляет 17 100 000 руб.

По мотивированному ходатайству третьего лица - СПб ГУП ГУИОН судом была назначена повторная судебная экспертиза, которая проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Консалт".

В соответствии с заключением эксперта ООО "Альфа Консалт" Горячук Е.Л. от 04.09.2020 рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапыгина, д. 5, лит. А, по состоянию на 28.06.2019 также составляет 17 100 000 руб.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Горячук Е.Л. от 04.09.2020 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи объекта на основании этого заключения, установив график платежей и исключив пункт 3.2.5 из договора.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятого по делу решения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 указанного Закона. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа имущества.

При таком положении, а также учитывая, что цена продажи объекта определена Комитетом в проекте договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения в ином размере - 20 800 000 руб., суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта по состоянию на 28.06.2019.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение Горячук Е.Л. от 04.09.2020 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 28.06.2019. При этом суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитал, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Доводы Комитета относительно неверного подбора объектов-аналогов и наличия арифметических ошибок в заключении эксперта отклоняются судом как необоснованные.

Кроме того, довод заявителя о неправомерном отклонении ходатайства о проведении повторной экспертизы отклоняется, поскольку по ходатайству СПб ГУП ГУИОН судом была проведена повторная экспертиза, которой установлена та же стоимость объекта - 17 100 000 руб., доказательств, опровергающих соответствие цены объекта, определенной по результатам экспертиза, рыночной стоимости этого помещения по состоянию на 28.06.2019, Комитет не представил.

Фактически доводы Комитета сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судом при вынесении судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не подтверждают нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемого решения у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2020 по делу N А56-117733/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М. В. Захарова Е.В. Чуватина