Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 мая 2021 г. N Ф07-4279/21 по делу N А56-132562/2019

24 мая 2021 г.

Дело N А56-132562/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 11.01.2021); от общества с ограниченной ответственностью "Радиус" Игнатьева Е.В. (доверенность от 13.12.2019),

рассмотрев 18.05.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 по делу N А56-132562/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Радиус", адрес: 190068, Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 127, лит. А, пом. 12-Н, ОГРН 1137847096640, ИНН 7806498063 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191060, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 127, лит. А, пом. 12-Н, общей площадью 158,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001063:541, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункты 2.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6.1, 7.7, приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

- "пункт 2.1. Цена продажи Объекта составляет 22 500 000 (двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей. НДС не облагается;

- пункт 7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.;

- пункты 7.4, 7.5, 7.6.1., 7.7. договора купли-продажи и столбец "Дата" из приложения N 1 к договору купли-продажи исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга".

Решением от 29.10.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.02.2021, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора, пункт 2.1 изложен в предложенной Обществом редакции, пункты 7.3, 7.4, 7.5, 7.6.1, 7.7 договора, приложение N 1 к договору изложены в редакции продавца.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 29.10.2020 и постановление от 09.02.2021 отменить в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в оспариваемой части.

Заявитель в кассационной жалобе указывает, что в материалах дела среди доказательств рыночной стоимости помещения имеется не только заключение эксперта, согласно которому величина рыночной стоимости объекта равна 22 500 000 руб., но и отчет ГУП ГУИОН - стоимость объекта 29 400 000 руб. Указанные доказательства, как полагает заявитель, прямо противоречат друг другу. Данное обстоятельство свидетельствует о недоказанности вывода суда о том, что величина рыночной стоимости объекта составляет 22 500 000 руб.

По мнению заявителя, судом необоснованно отклонено ходатайство Комитета о назначении повторной экспертизы без учета положений статьи 81 АПК РФ, поскольку в материалах дела имелось замечание ГУП ГУИОН на заключение эксперта. Заявитель считает, что заключение эксперта от 01.09.2020 N 9672-01/05 является недостоверным и необоснованным, в связи с чем не может рассматриваться в качестве доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости помещения. В частности, заявитель полагает, что эксперт в заключении использовал в расчетах несопоставимые объекты-аналоги с заведомо существенно худшими характеристиками по сравнению с объектом исследования.

Кроме того, по мнению заявителя, в отсутствие установления недостоверности отчета ГУП ГУИОН, исключается возможность урегулирования возникших между сторонами разногласий по иной цене.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными. В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН согласилось с доводами жалобы.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 16.04.2013 договор N 11-А270086 аренды объекта нежилого фонда - нежилого помещения 12-Н площадью 158,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 127, лит. А.

Общество 22.08.2019 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральном законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 31.10.2019 N 2731-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 127, литера А, пом. 12-Н, общей площадью 158,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001063:541", в пункте 1.1.2 определена цена продажи объекта определена в размере 29 400 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.10.2019 N 31-8-0292 (003)-2019, выполненным ГУП ГУИОН.

Учреждение подготовило проект договора купли-продажи помещения, в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 29 400 000 руб.

Обществом представлен протокол разногласий от 25.11.2019, согласно которому предложено изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи помещения в размере 18 700 000 руб., определенном на основании отчета N 375/19 общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Оценка", подготовленного по заказу Общества.

Поскольку договор купли-продажи в редакции протокола разногласий не был подписан, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 22.08.2019, проведение экспертизы было поручено эксперту акционерного общества "Региональное управление Оценки" Васильченко Алексею Владимировичу.

Согласно заключению эксперта от 20.07.2020 N 25/06/2020 рыночная стоимость объекта по состоянию на 22.08.2019 составляет 22 500 000 руб. без учета НДС.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Васильченко А.В. от 20.07.2020 N 25/06/2020 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи объекта на основании этого заключения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 указанного Закона. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона требованием, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа имущества.

При таком положении, а также учитывая, что цена продажи объекта определена Комитетом в проекте договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения в ином размере - 29 400 000 руб., суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости Объекта по состоянию на 22.08.2019.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение Васильченко А.В. от 20.07.2020 N 25/06/2020 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 22.08.2019. При этом суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитал, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Фактически доводы Комитета сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судом при вынесении судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 по делу N А56-132562/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М. В. Захарова Е.В. Чуватина