Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июня 2021 г. N Ф07-2720/21 по делу N А56-16783/2020

21 июня 2021 г.

Дело N А56-16783/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Парк Шушары - 3" - Четверикова А.М. (доверенность от 25.06.2020), от общества с ограниченной ответственностью "Белые ночи" - Самсонова С.А. (доверенность от 28.04.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк Шушары - 3" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 по делу N А56-16783/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Парк Шушары-3" (далее -ООО "Парк Шушары-3") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Белые ночи" (далее - ООО "Белые ночи") о взыскании 41 054 050 руб. задолженности, 8 500 000 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи от 25.06.2019 N 25/06-19 земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195 с улучшениями, а также 2 715 006 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.07.2019 по 16.07.2020 и процентов, начисленных на сумму долга в размере 41 054 050 руб. за период с 17.07.2020 по день фактического исполнения обязательства ответчиком по уплате долга (требования с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Судом первой инстанции принято к производству встречное исковое заявление (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ):

- о взыскании 8 500 000 руб. неустойки за период с 02.08.2019 по 28.04.2020 в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Парк Шушары-3" обязательств по договору купли-продажи от 25.06.2019 N 25/06-19,

- об уменьшении цены договора купли-продажи от 25.06.2019 N 25/06-19 земельного участка до 96 706 750 руб., где:

стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, составляет 45 652 700 (сорок пять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи семьсот) рублей (в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 136 НК РФ НДС не облагается);

стоимость улучшений земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, составляет 51 054 050 (пятьдесят один миллион пятьдесят четыре тысячи пятьдесят) рублей (в том числе НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Парк Шушары" (далее - ООО "Парк Шушары").

Решением суда первой инстанции от 30.09.2020 встречное исковое заявление удовлетворено в части требований об уменьшении цены договора купли-продажи от 25.06.2019 N 25/06-19 до 96 706 750 руб., где:

- стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, 45 652 700 (сорок пять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи семьсот) рублей (в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 136 НК РФ НДС не облагается);

- стоимость улучшений земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, составляет 51 054 050 (пятьдесят один миллион пятьдесят четыре тысячи пятьдесят) рублей (в том числе НДС), и требований о взыскании 500 000 руб. неустойки;

в остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

Исковые требования ООО "Парк Шушары-3" удовлетворены в части взыскания 1 706 750 руб. задолженности, 500 000 руб. неустойки и 104 761 руб. 98 коп. процентов за период с 23.07.2019 по 16.07.2020, а также процентов, начисленных на сумму задолженности в размере 1 706 750 руб. долга за период с 16.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды; в удовлетворении остальной части требований отказано.

В результате зачета встречных требований суд взыскал с ООО "Белые ночи" в пользу ООО "Парк Шушары-3" 1 706 750 руб. задолженности и 104 761 руб. 98 коп. процентов за период с 23.07.2019 по 16.07.2020, а также процентов, начисленных на сумму задолженности в размере 1 706 750 руб. долга за период с 16.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Постановлением апелляционного суда от 02.02.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Парк Шушары-3", считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, удовлетворить первоначальные требования в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказать.

В судебном заседании представитель ООО "Парк Шушары-3" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Белые ночи", ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

ООО "Парк Шушары", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Парк Шушары-3" (продавец) и ООО "МФЦ Королевский" (после смены наименования - ООО "Белые ночи"; покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.06.2019 N 25/06-19 (далее - договор), предметом которого выступают: земельный участок площадью 82 442 +/- 100 кв. м с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, расположенный по адресу: местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия "Ленсоветовское", участок 353; а также улучшения земельного участка, как они определены в главе 4 договора (результаты инженерных изысканий, проектная документация, разрешение на строительство от 14.07.2017 N 78-016-0256.3-2016, свайное основание).

Договор был заключен сторонами во исполнение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка от 20.05.2019 N 20/05-19, права покупателя по которому были переданы от ООО "Концерн РУСИЧ" (ИНН 9705055559) в пользу ООО "Белые ночи" на основании соглашения об уступке права (требования) от 24.06.2019.

Стороны определили цену договора в сумме 136 054 050 руб. (в том числе НДС, где применимо), которая включает в себя: стоимость земельного участка в размере 85 000 000 руб. (НДС не облагается) и стоимость улучшений земельного участка в размере 51 054 050 руб. (в том числе НДС). Порядок оплаты определен сторонами в пункте 2.3 договора.

В пункте 6.2 договора купли-продажи стороны установили, что поскольку для покупателя проход и проезд к земельному участку является существенным условием, без наличия которого данный договор не был бы заключен, после перехода права собственности на земельный участок к покупателю продавец обязуется:

6.2.1. в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с даты перехода права собственности на земельный участок обеспечить для покупателя заключение соглашений о сервитуте и/или договоров аренды (субаренды) с третьими лицами, являющимися правообладателями земельных участков/части земельных участков, указанных в подпунктах а), б), в) настоящего пункта для осуществления необходимого доступа покупателя (прохода и проезда) к земельному участку, либо уступить права по указанным договорам/соглашениям в случае их наличия:

а) земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1111 площадью 15 744 (пятнадцать тысяч семьсот сорок четыре) кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Ленсоветовское", участок 353, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения складских помещений. Сервитут на данный земельный участок устанавливается на безвозмездной основе. Если в ранее заключенном продавцом соглашении о сервитуте указано иное, цена по такому соглашению не должна превышать цену, указанную в этом ранее заключенном соглашении, но в любом случае не может составлять более 10 000 (Десять тысяч) рублей в год;

б) земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1114 площадью 4 577 (четыре тысячи пятьсот семьдесят семь) кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Ленсоветовское", участок 356, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения складских помещений. Сервитут на данный земельный участок устанавливается на безвозмездной основе. Если в ранее заключенном продавцом соглашении о сервитуте указано иное, цена по такому соглашению не должна превышать цену, указанную в этом ранее заключенном соглашении, но в любом случае не может составлять более, 10 000 (Десять тысяч) рублей в год;

в) части площадью 2600 кв. м, учетный номер N 78:42:1511001:1137/3 земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1137 площадью 50 808 (пятьдесят тысяч восемьсот восемь) кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Ленсоветовское", участок 393, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (по документу - для сельскохозяйственного использования). Цена по такому договору не может составлять более 1000 (Одна тысяча) условных единиц в год. При этом одна условная единица равна среднеарифметической сумме рублевого эквивалента одного доллара США и одного евро по курсу ЦБ РФ на 1-е число оплачиваемого месяца. Оплата производится в рублях;

6.2.2. в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней с даты перехода права собственности на земельный участок заключить соглашение о сервитуте земельного участка общей площадью 2 615 кв. м с кадастровым номером 78:42:1511001:1196 с покупателем для осуществления необходимого доступа покупателя (прохода и проезда) к земельному участку. Сервитут устанавливается на безвозмездной основе;

6.2.3. после заключения соглашений о сервитуте и/или договоров аренды (субаренды) земельных участков/части участков, либо уступки прав по указанным договорам/соглашениям, указанные сделки подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу или ином надлежащим образом уполномоченном государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Санкт-Петербурга;

6.2.4. в случае наличия обременения в виде залогов/ипотеки и иных прав третьих лиц на земельные участки, указанные в пунктах 6.2.1 и 6.2.2, продавец обязан представить покупателю надлежащим образом оформленное согласие указанных третьих лиц на сделки, указанные в пунктах 6.2.1 и 6.2.2 настоящего договора.

Условиями пункта 7.2 договора в случае нарушения покупателем предусмотренного договором порядка оплаты стоимости земельного участка продавец имеет право потребовать, а покупатель будет обязан оплатить исключительную неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости земельного участка.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств, указанных в пунктах 6.1.14, 6.2.1 и 6.2.2, продавец будет обязан оплатить исключительную неустойку в размере 0,1% от стоимости земельного участка за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости земельного участка.

По актам приема передачи от 25.06.2019 продавец передал покупателю земельный участок и предусмотренные договором улучшения.

Государственная регистрация перехода права собственности на участок произведена 18.07.2019.

ООО "Парк Шушары-3" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что обязательство по оплате было исполнено покупателем частично, в сумме 95 000 000 руб., а в остальной части договор не оплачен, безотзывный аккредитив, предусмотренный пунктом 2.3.4 договора, на оставшуюся неоплаченной часть цены ООО "Белые ночи" не был открыт.

Покупатель, в свою очередь, ссылаясь на нарушение продавцом существенных условий договора купли-продажи в виде необеспечения заключения соглашений об установлении сервитута на условиях, предусмотренных пунктом 6.2 договора, а также передачу товара ненадлежащего качества (земельного участка без доступа к территориям общего пользования), обратился в суд со встречным иском о взыскании неустойки на основании пункта 7.4 договора и изменении договора путем уменьшения цены товара (земельного участка).

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требования как истца так и ответчика.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "Белые ночи" об уменьшении цены земельного участка суд первой инстанции применил положения пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены.

Таким образом, закон связывает право покупателя на уменьшение цены товара с наличием у него недостатков, которые не были оговорены продавцом (пункт 1 статьи 475 ГК РФ) и с фактом предоставления продавцом ложной информации о земельном участке (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

Между тем из содержания договора следует, что покупателю было известно об отсутствии у земельного участка прямого доступа к землям общего пользования и необходимости в связи с этим установления сервитутов в отношении соседних земельных участком. То есть информация о свойствах земельного участка не была скрыта от покупателя, о его недостатках, с которыми покупатель связывает необходимость уменьшения цены, он знал.

При таких обстоятельствах отсутствуют установленные законом условия для применения такого способа защиты интересов покупателя, как уменьшение цены земельного участка.

Кроме того кассационная инстанция считает ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно рыночной стоимости земельного участка с учетом отсутствия к нему непосредственного доступа с земель общего пользования.

В качестве доказательства, подтверждающего стоимость земельного участка в размере 45 652 700 руб., судами принят отчет об оценке от 03.07.2020 N 22/7-Ш-20, составленный ООО "Европейский центр оценки" (т.2, л.д. 82-125).

Из указанного заключения следует, что оно составлено на основании договора оказания услуг по оценке от 22.06.2020, заключенного с ООО "Белые ночи". В Пункте 1.2 отчета "Общая информация, идентифицирующая объект оценки" указано, что собственником земельного участка является ООО "Белые ночи".

Между тем сторонами признано, что земельный участок был продан ООО "Белые ночи" по договору купли-продажи от 02.03.2020, заключенному с ООО "Форт Рублевский". Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 18.03.2020. Цена земельного участка при продаже составила 85 000 000 руб.

Таким образом, указанный отчет об оценке нельзя признать достоверным в связи с использованием оценщиком несоответствующей действительности информации, как о собственнике земельного участка, так и об условиях его последующего оборота (цене продажи при наличии отмеченных оценщиком недостатков, влияющих на его стоимость).

Кассационная инстанция считает, что сам по себе факт последующей продажи земельного участка по той же цене, которая была указана в договоре между ООО "Белые ночи" и ООО "Парк Шушары-3", свидетельствует об отсутствии у товара недостатков, существенно влияющих на его стоимость.

Учитывая изложенное, встречное исковое требование о снижении цены земельного участка удовлетворено необоснованно.

Принимая во внимает, что все заявленные исковые требования тесно связаны друг с другом обжалуемые судебные акты подлежат отмене целиком с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 по делу N А56-16783/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина