Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2021 г. N Ф07-6800/21 по делу N А56-116630/2019

22 июня 2021 г.

Дело N А56-116630/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эстрелла" Любарского С.В. (доверенность от 11.04.2021),

рассмотрев 17.06.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эстрелла" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021 по делу N А56-116630/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эстрелла", адрес: 196158, Санкт-Петербург, пр. Космонавтов, д. 65, к. 11, кв. 146, ОГРН 1089847120274, ИНН 7813409258 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал) с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А; признании недостоверной величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения в размере 22 290 000 руб.; установлении рыночной стоимости данного помещения в размере 12 971 000 руб.; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения по названному адресу в редакции продавца с установлением предложенной Обществом выкупной цены в размере 12 971 000 руб. согласно протоколу разногласий от 30.08.3019 N 1 или в размере, установленном судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - Предприятие).

Решением от 06.11.2020 суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, признав недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, установленную отчетом Предприятия в размере 22 900 000 руб., установив рыночную стоимость указанного помещения в размере 19 300 000 руб. Также суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи упомянутого нежилого помещения в редакции продавца с установлением выкупной цены помещения в размере 19 300 000 руб.

Постановление апелляционного суда от 11.02.2021 решение от 06.11.2020 изменено, суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения в редакции продавца, установив рыночную стоимость указанного помещения в размере 19 300 000 руб. В остальной части в удовлетворении заявления отказал.

Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции для решения вопроса о назначении повторной оценочной экспертизы. Общество считает, что экспертиза, проведенная экспертом общества с ограниченной ответственностью "АльфаКонсалт" (далее - Компания) Гущиным Антоном Владимировичем, является необоснованной, вызывающей сомнения как в порядке ее проведения, так и в ее выводах. В обоснование довода Общество ссылается на рецензию от 21.08.2020 N 245/2020, подготовленную обществом с ограниченной ответственностью "Единая Оценочная Компания", из которой следует, что заключение эксперта не соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Также податель ссылается на необоснованное отклонение ходатайства Общества о проведении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2019 по делу N А56-78970/2017, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Комитетом издано распоряжение от 03.07.2019 N 1601-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, пом. 3-Н" (в редакции распоряжения от 21.07.2017 N 1857-рз), которым предусмотрено осуществление приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, пом. 3-Н, площадью 229,2 кв.м с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, путем его продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 22 900 000 руб., указанной в выполненном Предприятием отчете об оценке рыночной стоимости от 17.06.2019 N 31-8-0047(067)-2019.

Учреждение, действующее от имени Комитета по доверенности, 08.08.2019 направило Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого цена продажи объекта определена в размере 22 900 000 руб.

Общество, считая выкупную стоимость объекта завышенной, обратилось в общество с ограниченной ответственностью "Право экспертиза кадастр оценка" за определением рыночной стоимости помещения. По результатам оценки рыночная стоимость объекта составила 12 971 000 руб. (отчет от 26.08.2019 N 375/2019).

Установив иную рыночную стоимость объекта, Общество письмом от 17.09.2019 направило Учреждению протокол разногласий, предложив цену 12 971 000 руб., оставление без удовлетворения которого послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения на 04.07.2017, сослался на отчет эксперта Компании от 22.06.2020, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 19 300 000 руб., признав недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, установленную отчетом Предприятия в размере 22 900 000 руб., урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой. Кроме того, суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи упомянутого нежилого помещения в редакции продавца с установлением выкупной цены помещения в размере 19 300 000 руб.

Апелляционная инстанция, не согласившись с выводами суда о недостоверности величины рыночной стоимости помещения в размере 22 290 000 руб., об обязании Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи, изменила решение в указанной части.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 22.06.2020 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказаны наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом Компании Гущиным А.В., и наличие противоречий в выводах эксперта.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (эксперт по возможности использовал ретроспективные данные), обоснование примененного сравнительного и доходного подхода, отказа от использования иных подходов.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судами не установлено.

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, установленной отчетом Предприятия в размере 22 900 000 руб., и обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения ввиду следующего.

По смыслу статей 445, 446 ГК РФ и статьи 4 Закона N 159-ФЗ, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта и урегулирование в судебном порядке разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора, являются разными способами защиты.

В данном случае вывод суда о недостоверности величины рыночной стоимости помещения в размере 22 290 000 руб. противоречит обстоятельствам дела. Экспертиза отчета Предприятия на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства в области оценки объектов недвижимости судом не назначалась. Иных доказательств, подтверждающих недостоверность этого отчета, в деле не имеется.

Также суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения, при том, что одновременно Обществом было заявлено и требование об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи помещения разногласий относительно условия о его выкупной цене, не подлежало удовлетворению.

Предъявление требования об обязании заключить договор (о понуждении к заключению договора), как правило, направлено на восстановление права, нарушенного бездействием в виде уклонения обязанной стороны от заключения договора.

В рассматриваемом случае имело место не уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи помещения (факт направления оферты Комитетом как стороной, для которой заключение данного договора обязательно в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не оспаривается), а отклонение протокола разногласий к проекту договора, в связи с чем правоотношения сторон не могут рассматриваться в свете нормы пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

С учетом предмета и оснований иска, доводов и возражений сторон, учитывая установленные фактические обстоятельства настоящего дела, выводы апелляционного суда основаны на правильном применении норм материального права и разъяснений об их применении.

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Общества с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, то оставлению в силе подлежит постановление от 11.02.2021.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021 по делу N А56-116630/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эстрелла" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева